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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 236,981,198원 ~ 269,690,071원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 158,123,000원
C 매력지수48 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
225,890,000 2억 2,589만 감정가 461,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
2,258만원
최저가의 10% · 22,589,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 4.61억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 등기상 말소기준은 명확하고 배당 시나리오 인수액은 0원. 다만 현황상 임차관계가 다수이며 김현·손도윤은 전입일·보증금 미상이라 1405호 관련성을 원본으로 확인해야 합니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

최저가 49%보다 먼저 볼 것은 임차관계 — 부산 명성오션 1405호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 14층1405호 (충무동1가,명성오션)
감정가 461,000,000원 · 최저매각가 225,890,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.08.19
🏷️ 감정가 49% 🔁 2회 유찰 💸 배당 시나리오 인수 0원* 👥 현황상 임차관계 28건
48
매력지수 C등급 · 말소기준 이후 권리는 소멸 구조이나, 2회 유찰·다수 임차관계와 전입일 미상 점유자가 남아 원본 확인 전 보수적 접근
배당 시나리오상 매수인 인수 0원이지만 김현·손도윤은 전입일·보증금 미상으로 대항력 판정이 불가하고, 현황조사 임차관계의 1405호 직접 관련성도 확인이 필요하며 실거래 자료가 없어 가격 메리트도 단정할 수 없어 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 현재 최저가는 225,890,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당이고 이후 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사에는 건물 단위 임차관계가 다수 확인되고, 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다. 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원이지만, 원본 명세서로 1405호와의 직접 관련성을 확인하기 전까지 확정적 ‘인수 0’으로 단정하면 안 됩니다.
감정가 / 최저가
461,000,000원
최저 225,890,000원 · 2회 유찰
현재 최저가 비율
49%
시세 자료 없어 저렴 여부 판단 불가
배당 시나리오 인수
0원*
미상 점유관계 별도 확인 필요
핵심 리스크
임차관계 확인
현황상 28건 · 전입일 미상 존재

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무대로의 명성오션 14층 1405호로, 용도는 오피스텔입니다. 감정평가상 명성오션은 지하1층·지상15층 철근콘크리트구조 건물이며, 근린생활시설과 주거용으로 사용 가능한 업무시설 (오피스텔)이 함께 구성돼 있습니다. 현재 최저매각가는 225,890,000원으로 감정가 461,000,000원에서 2회 유찰된 상태입니다.

등기만 보면 기준점은 명확합니다. 2024.02.20. 접수번호 25602의 광안신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이고 채권최고액은 9,600,000,000원입니다. 같은 날 접수번호 25603으로 백태현의 근저당권 480,000,000원이 뒤따랐으며, 이후 부산광역시 서구 압류와 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 말소기준 근저당권은 2025.07.17. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 14층1405호 (충무동1가,명성오션)
물건종류 / 이용오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 · 본건 14층1405호
소유자김도형 지분 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 지분 334분의 13.2
감정가 / 최저가461,000,000원 / 225,890,000원 (2회 유찰)
청구금액8,529,561,039원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.02.20. 근저당

최초 신탁등기는 2024.01.19. 우리자산신탁주식회사 명의로 보존됐으나 2024.02.14. 신탁재산 귀속으로 신탁등기가 말소되고 김도형·제누리츠주식회사 공유로 정리됐습니다. 그 뒤 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당이 설정돼 말소기준이 됐습니다.

✅ 등기상 기본 구조 말소기준 이후의 백태현 근저당, 부산광역시 서구 압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당의 채권최고액 9,600,000,000원과 백태현 근저당 480,000,000원은 각각 공동담보목록이 붙어 있어, 해당 금액을 1405호 한 호실의 단독 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

② 임차관계 — 1405호 직접 점유 여부를 분리해서 봐야 한다

현황조사와 문건접수에는 총 28건의 점유·임차관계가 잡혀 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 보증금을 중복 합산할 항목은 없습니다. 다만 이 목록은 건물 단위 조사 내용이 섞여 있으며, 실제로 204호·304호라고 별도 표시된 임차관계도 있어 본건 1405호와 직접 관련된 임차관계인지 구분이 필요합니다. 매각물건명세서 비고에도 건물 주차장에 임차인이 있음이라고 기재돼 있습니다.

성명호수전입일보증금 / 차임 대항력우선변제배당요구승계
고수환미상2024.07.23미상없음미상2025.09.16없음
최광배미상2024.07.22미상없음미상2025.12.08없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 월 500,000원없음미상확인 안 됨없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상없음미상확인 안 됨없음
김민수미상2024.07.22미상없음미상확인 안 됨없음
김우경미상2024.08.29미상없음미상확인 안 됨없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 월 470,000원없음미상확인 안 됨없음
김현미상미상미상가능·미상미상확인 안 됨없음
김유은미상2024.08.26미상없음미상확인 안 됨없음
박지영미상2024.06.10미상없음미상확인 안 됨없음
강문정미상2024.05.16미상없음미상2025.03.10없음
김성호미상2024.08.07미상없음미상확인 안 됨없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG미상2024.07.19미상없음미상확인 안 됨없음
김남희미상2024.09.25미상없음미상확인 안 됨없음
윤하윤미상2024.12.30미상없음미상확인 안 됨없음
남유성미상2024.07.29미상없음미상2025.04.18없음
유하영미상2024.12.04미상없음미상2025.03.11없음
박준형미상2024.10.11미상없음미상확인 안 됨없음
서명철미상2024.12.10미상없음미상2025.03.07없음
김은선미상2024.11.15미상없음미상확인 안 됨없음
장경익미상2024.12.12미상없음미상확인 안 됨없음
손도윤미상미상미상가능·미상미상확인 안 됨없음
김태희미상2024.06.17미상없음미상확인 안 됨없음
윤성대미상2024.12.03미상없음미상확인 안 됨없음
김민서미상2024.08.29미상없음미상확인 안 됨없음
박춘기미상2025.01.21미상없음미상확인 안 됨없음
조현철미상2024.08.08미상없음미상2025.04.03없음
장명수미상2024.05.28미상없음미상확인 안 됨없음
⚠️ 미상 점유자 2건은 별도 확인 전입일이 확인되는 임차관계는 모두 2024.02.20. 말소기준권리보다 뒤여서 데이터상 대항력이 없습니다. 반면 김현·손도윤은 전입신고일이 없고 보증금도 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로만 판단해야 합니다. 이 두 관계가 본건 1405호 점유인지도 함께 확인해야 합니다.

③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교 자료는 없다

감정가는 461,000,000원, 현재 최저가는 225,890,000원으로 데이터상 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 158,123,000원, 4회 유찰 시는 110,686,100원입니다.

그러나 동일 건물·동일 유형의 최근 실거래 자료가 제공돼 있지 않으므로 현재 최저가가 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율은 확인할 수 있지만, 그것만으로 가격 메리트나 시장가 대비 저평가를 단정하지 않습니다.

⛔ ‘감정가 49% = 싸다’로 읽으면 안 된다 이 사건에는 최근 12개월 평균·최신 실거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만을 근거로 등급을 올리거나 시세보다 저렴하다고 판단하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 225,890,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-3,962,460원
1. 근저당 · 광안신용협동조합9,600,000,000원221,927,540원
2. 근저당 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차 시나리오의 채권 총액은 10,080,000,000원, 배당액은 221,927,540원, 미배당은 9,858,072,460원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있으며, 임차관계 중 미상 항목은 원본 확인이 필요합니다.

매각대금 배분 (현재 회차)
매각대금은 집행비용을 제외하면 대부분 선순위 근저당 배당에 투입됩니다.
회차별 미배당
실거래 자료가 없어 가격 비교 차트 대신 제공된 회차별 미배당 시나리오를 표시합니다.
✅ 권리 관점 등기상 말소기준은 분명하고 이후 압류·후순위 근저당 등은 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⛔ 임차관계 관점 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가의 49%라는 점이 아닙니다. 현황조사에 다수의 임차관계가 있고 일부는 다른 호수로 특정되지만, 나머지 상당수는 호수가 표시돼 있지 않습니다. 특히 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 모두 미상이라 원본 서류상 1405호와의 관련성을 먼저 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가, 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근입니다. 주변은 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등이 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 제반 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 건물. 지하1층·지상15층 철근콘크리트구조로 승강기, 옥내소화전, 화재탐지·경보설비, 공동현관기, 위생·급배수설비, 도시가스보일러 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
  • 도로·주차. 서측으로 광대로인 충무대로에 접하고 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 5,660,000원/㎡, 토지이용상황은 주상용입니다.
  • 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 1405호 임차관계 특정. 현황상 등재된 임차·점유관계 중 실제 1405호와 관련된 사람이 누구인지 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 대조해야 합니다.
  • 김현·손도윤 확인. 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 단순히 ‘대항력 없음’으로 처리하면 안 됩니다.
  • 배당요구 확인. 고수환·최광배·강문정·남유성·유하영·서명철·조현철은 배당요구 문건접수가 확인됩니다. 각 임차관계가 본건과 연결되는지는 별도로 확인해야 합니다.
  • 말소기준 근저당 이전. 광안신용협동조합의 말소기준 근저당은 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기돼 있으므로 최신 등기부와 채권관계를 대조해야 합니다.
  • 공동담보 확인. 광안신용협동조합 근저당과 백태현 근저당 모두 공동담보목록이 있으므로 채권최고액을 본건 한 호실의 독립 채무로 오인하지 않아야 합니다.
  • 가격 원본 비교. 감정가 대비 49%라는 사실과 실제 시장가 대비 저평가는 다른 문제입니다. 동일 건물·동일 용도 최근 거래를 별도 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
  • 배당표 한계. 현재 배당 시나리오는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 임차관계 확인이 먼저다

이 사건은 겉으로 보면 감정가 461,000,000원에서 최저가 225,890,000원까지 내려온 2회 유찰 오피스텔입니다. 등기상 말소기준도 분명하고 이후 권리들은 매각 소멸 구조이며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 여기서 바로 “권리 깨끗·가격 싸다”로 결론 내리기는 어렵습니다. 실거래 자료가 없어 225,890,000원의 시세 경쟁력을 판단할 수 없고, 현황조사에는 다수의 임차관계가 잡혀 있습니다. 특히 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 미상입니다. 특정 호수로 표시된 204호·304호 임차관계처럼 본건과 무관한 항목도 섞여 있으므로, 결국 승부처는 1405호와 직접 연결되는 점유자를 정확히 가려내는 것입니다. 등기 구조는 정리 가능하지만, 임차관계 원본 확인 전에는 보수적으로 보는 사건입니다.

본 리포트는 제공된 등기부·현황조사·매각 관련 배당 시나리오·감정평가 자료를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 일부 항목은 배당 시나리오에 반영되지 않았으며, 현황조사상 임차관계가 본건 1405호와 직접 관련되는지는 원본 서류 대조가 필요합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 관련 문건을 직접 확인하고 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 14층1405호 (충무동1가,명성오션)

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