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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 263,198,207원 ~ 299,525,632원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 175,616,000원
C 매력지수49 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
250,880,000 2억 5,088만 감정가 512,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
2,508만원
최저가의 10% · 25,088,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 5.12억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 말소기준 이후 권리는 소멸하고 배당표상 인수는 0원이나, 다수 임차인과 대항력 미상 2명 때문에 원문 확인 전에는 안전형으로 단정하기 어렵습니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 오피스텔

2회 유찰로 감정가 49%까지 내려왔지만, 임차관계 확인이 핵심 — 부산 명성오션 1505호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 15층1505호 (충무동1가, 명성오션)
감정가 512,000,000원 · 최저매각가 250,880,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.08.19
🏷️ 감정가의 49% 🔁 2회 유찰 👥 조사상 실제 임차인 28명 ⚠️ 대항력 미상 2명
49
매력지수 C등급 · 감정가의 49%까지 하락했지만 임차인 28명 중 김현·손도윤의 대항력 판정이 불가하고 실거래 시세도 확인되지 않아 추가 검증이 필요한 물건
현재 최저가 250,880,000원·2회 유찰·배당표상 인수 0원이지만, 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 미상이고 다수 임차인의 점유 부분·보증금도 확인이 필요하며 국세·지방세 압류 3건과 실거래 시세 미확인 위험을 반영해 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준은 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당이고, 이후 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저가는 감정가 512,000,000원에서 250,880,000원(49%)까지 내려왔습니다. 다만 조사상 실제 임차인이 28명이고 대부분 전입은 말소기준 이후지만, 김현·손도윤은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가합니다. 실거래 시세 자료도 확인되지 않아, 49%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
감정가 / 최저가
512,000,000원
현재 최저 250,880,000원 · 2회 유찰
배당표상 실질취득
250,880,000원
최저가 + 배당표상 인수 0원
매수인 인수
0원
배당 시뮬레이션 기준 · 미상 임차관계 별도 확인
현재 최저 ÷ 감정가
49%
실거래 시세 비교자료 없음

부산지방법원 2025타경100426. 부산광역시 서구 충무대로 262 ‘명성오션’ 15층 1505호 오피스텔입니다. 감정가 512,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 250,880,000원입니다. 등기상 공유자는 김도형과 제누리츠주식회사이고, 지분은 각각 334분의 320.8, 334분의 13.2입니다.

권리의 기준점은 2024.02.20 설정된 광안신용협동조합의 채권최고액 9,600,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 백태현 근저당권 480,000,000원과 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부만이 아닙니다. 현황조사상 다수 임차인이 확인됐고, 보증금이 확인되지 않은 임차인이 많으며 두 명은 전입일 자체가 확인되지 않습니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 15층1505호 (충무동1가, 명성오션)
물건종류 / 이용상태오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)
건물철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 · 승강기·옥내소화전·화재탐지·경보설비·공동현관기·도시가스보일러 난방설비
공유자김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가512,000,000원 / 250,880,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%)
신청채권자 / 청구광안신용협동조합 / 8,529,561,039원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2024.02.20 접수된 광안신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 9,600,000,000원이고 채무자는 제누리츠주식회사입니다. 같은 날 접수번호 25603으로 설정된 백태현의 480,000,000원 근저당권은 후순위로 매각 소멸합니다. 부산광역시 서구, 국민건강보험공단, 국의 압류도 모두 말소기준 이후 권리로 매각 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

⚠️ 세금 압류는 배당순위 확인이 별도입니다 국세·지방세 압류가 3건 확인됩니다. 제공된 배당분석에서도 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 후순위 배당이 줄 수 있음이 명시되어 있습니다. 등기상 소멸 여부와 실제 배당 우선순위는 구분해서 봐야 합니다.

또한 2025.07.17에는 광안신용협동조합의 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 원래 말소기준 근저당의 확정채권양도에 따른 이전이므로, 입찰 전 최신 등기와 채권자 현황을 대조해야 합니다.

② 임차관계 — 대부분 후순위, 그러나 2명은 판정 불가

조사상 실제 임차인은 28명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 전입일이 확인되는 임차인은 모두 말소기준일인 2024.02.20 이후 전입으로 대항력 없음으로 분석돼 있습니다. 그러나 김현과 손도윤은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 이 두 사람의 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다.

임차인점유표시전입일보증금 / 월세 대항력우선변제승계배당요구
고수환확인 필요2024.07.23미상없음미상해당 없음2025.09.16
최광배확인 필요2024.07.22미상없음미상해당 없음2025.12.08
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원없음미상해당 없음확인 필요
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상없음미상해당 없음확인 필요
김민수확인 필요2024.07.22미상없음미상해당 없음확인 필요
김우경확인 필요2024.08.29미상없음미상해당 없음확인 필요
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원없음미상해당 없음확인 필요
김현확인 필요미상미상가능·미상미상해당 없음확인 필요
김유은확인 필요2024.08.26미상없음미상해당 없음확인 필요
박지영확인 필요2024.06.10미상없음미상해당 없음확인 필요
강문정확인 필요2024.05.16미상없음미상해당 없음2025.03.10
김성호확인 필요2024.08.07미상없음미상해당 없음확인 필요
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG확인 필요2024.07.19미상없음미상해당 없음확인 필요
김남희확인 필요2024.09.25미상없음미상해당 없음확인 필요
윤하윤확인 필요2024.12.30미상없음미상해당 없음확인 필요
남유성확인 필요2024.07.29미상없음미상해당 없음2025.04.18
유하영확인 필요2024.12.04미상없음미상해당 없음2025.03.11
박준형확인 필요2024.10.11미상없음미상해당 없음확인 필요
서명철확인 필요2024.12.10미상없음미상해당 없음2025.03.07
김은선확인 필요2024.11.15미상없음미상해당 없음확인 필요
장경익확인 필요2024.12.12미상없음미상해당 없음확인 필요
손도윤확인 필요미상미상가능·미상미상해당 없음확인 필요
김태희확인 필요2024.06.17미상없음미상해당 없음확인 필요
윤성대확인 필요2024.12.03미상없음미상해당 없음확인 필요
김민서확인 필요2024.08.29미상없음미상해당 없음확인 필요
박춘기확인 필요2025.01.21미상없음미상해당 없음확인 필요
조현철확인 필요2024.08.08미상없음미상해당 없음2025.04.03
장명수확인 필요2024.05.28미상없음미상해당 없음확인 필요
⛔ 1505호와 각 점유자의 연결관계를 반드시 대조 일부 조사 항목에는 204호·304호가 명시돼 있고, 다수 항목은 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 매각물건명세서 비고에도 본건 건물 주차장에 임차인이 있음이 기재돼 있습니다. 따라서 명성오션 전체 조사 내역과 1505호의 직접 점유관계를 현황조사보고서·매각물건명세서에서 다시 맞춰보는 절차가 필요합니다.

③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘저가’라 할 수 없다

감정가는 512,000,000원이고 현재 최저매각가는 250,880,000원으로, 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 175,616,000원, 4회 유찰 시 122,931,199원으로 제시돼 있습니다.

하지만 이 사건에는 동일 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 250,880,000원이 감정가보다 크게 낮아졌다는 사실실제 시장가격보다 싸다는 판단은 서로 다른 문제입니다. 실거래 비교 근거가 없는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.

⚠️ 현재 가격의 해석 현재 회차는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 시세와의 비교값은 확인되지 않습니다. 오피스텔의 실제 매매가·임대가를 별도로 대조하기 전까지는 ‘반값이니 싸다’는 결론을 보류하는 것이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 250,880,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-4,312,320원
1. 근저당 · 광안신용협동조합9,600,000,000원246,567,680원
2. 근저당 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차 가정에서 채권총액 10,080,000,000원 중 246,567,680원이 배당되고, 총 미배당은 9,833,432,320원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

매각대금 배분 (현재 250,880,000원)
현재 배당안은 집행비용과 선순위 근저당 배당으로 전액 소진됩니다.
회차별 총 미배당
실거래 시세 자료가 없어 회차별 채권 미배당액을 비교했습니다.
✅ 등기 권리 관점 말소기준 이후 근저당·압류·경매개시결정은 매각 소멸 구조이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 임차·가격 관점 조사 임차인이 많고 보증금 미상 사례가 다수이며, 김현·손도윤은 전입일 미상으로 대항력 판정이 불가능합니다. 동시에 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가 250,880,000원의 시장가격 메리트도 검증되지 않았습니다. 등기 말소만 보고 안전형·저가형으로 단정할 단계는 아닙니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가 소재 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근이며, 주변은 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 제반 교통상황은 비교적 양호한 편으로 평가됐습니다.
  • 이용상태. 감정평가상 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)입니다. 공동설비로 승강기·옥내소화전·화재탐지·경보설비·공동현관기 등이 갖춰져 있습니다.
  • 도로·주차. 서측으로 광대로인 충무대로에 접하며 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 공시지가 5,660,000원/㎡, 토지면적 201.1㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
  • 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
  • 환금성 판단. 감정가 대비 현재 가격은 49%지만 실거래 자료가 확인되지 않아 시장가격과 환금성을 정량 비교하기에는 추가 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 김현·손도윤 확인. 전입신고일과 보증금·확정일자를 매각물건명세서 및 원문에서 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
  • 1505호 점유관계 확인. 임차인 목록에 204호·304호와 점유 부분 미상 항목이 함께 있으므로 1505호에 직접 연결되는 점유자를 구분해야 합니다.
  • 주차장 임차인 확인. 매각물건명세서 비고에 건물 주차장 임차인이 명시돼 있으므로 매각대상과의 관계와 사용권·명도 문제를 확인해야 합니다.
  • 세금 배당순위 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부를 확인해야 합니다. 실제 배당에서는 제공된 시뮬레이션보다 선순위 차감이 발생할 수 있습니다.
  • 근저당 이전 확인. 2025.07.17 광안신용협동조합 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내역을 최신 등기에서 다시 대조해야 합니다.
  • 가격 검증. 현재 250,880,000원은 감정가의 49%지만 실거래 비교자료가 없으므로, 실제 거래가격과 임대가격을 확인한 뒤 응찰가를 판단해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 봐야 할 것은 임차관계

이 물건은 512,000,000원의 감정가가 2회 유찰을 거쳐 250,880,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 등기상으로는 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원을 제시합니다.

그러나 조사상 실제 임차인이 28명이고, 보증금이 확인되지 않은 사례가 많습니다. 특히 김현과 손도윤은 전입신고일 자체가 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 일부 임차인은 204호·304호로 표시돼 있고 건물 주차장에도 임차인이 있다는 비고가 있어, 1505호와 각각의 점유관계를 구분하는 작업이 필수입니다. 게다가 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자가 곧바로 가격 메리트를 뜻하지도 않습니다.

등기상 후순위 권리는 정리되지만, 임차관계와 가격 검증은 아직 끝나지 않은 물건. 현재 회차에서의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 미상 임차인의 권리와 실제 1505호 점유관계를 원문으로 확정하는 것입니다.

본 리포트는 등기사항·현황조사·배당 시뮬레이션·감정요항 데이터를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당과 다를 수 있고, 임차인의 점유 부분·보증금·확정일자 중 확인되지 않은 사항이 있습니다. 실거래 시세 자료가 확인되지 않아 현재 최저매각가의 시장가격 적정성을 단정하지 않습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사보고서와 실제 점유관계를 직접 확인해야 합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 15층1505호 (충무동1가,명성오션)

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