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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 93,558,738원 ~ 106,472,002원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 62,426,000원
C 매력지수52 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
89,180,000 8,918만 감정가 182,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
891만원
최저가의 10% · 8,918,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.82억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 말소기준 이후 등기권리는 소멸하고 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 현황조사 28명 중 김현·손도윤 2명은 전입일·보증금이 미상이고, 204호·304호와 호실 미상 기록이 섞여 있어 801호 실제 점유관계 확인이 핵심입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

등기상 인수 0이지만, 801호 점유 확인이 핵심 — 부산 명성오션 801호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 8층801호 (충무동1가,명성오션)
감정가 182,000,000원 · 최저매각가 89,180,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.08.19 · 오피스텔
52
매력지수 C등급 · 등기상 인수 0원이지만 현황조사 28명 중 2명은 대항력 가능·미상 — 801호 점유 확인이 선행돼야 함
말소기준 이후 등기권리는 소멸하고 배당 시나리오상 인수는 0원이지만, 김현·손도윤의 전입일·보증금이 미상이고 204호·304호 및 호실 미상 점유기록이 혼재해 본건 801호의 실제 점유관계를 확정하기 전에는 권리안전성을 높게 평가하기 어려움.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
🏷️ 최저가 89,180,000원 📉 감정가 49% 🧾 계산상 인수 0원 👥 현황조사 28명 · 미상 2명
한 줄 평 말소기준은 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당권이고 후순위 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 현황조사에 기재된 28명 가운데 대부분은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없지만, 김현·손도윤 2명은 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 더구나 204호·304호와 호실 미상 기록이 함께 있어, 본건 801호의 실제 점유관계를 구분해 확인하는 것이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
182,000,000원
89,180,000원
2회 유찰 · 감정가 49%
실질취득
89,180,000원
현재 최저가 + 계산상 인수 0원
매수인 인수
0원
배당 시나리오 계산값 · 미상 점유 별도 확인
핵심지표
미상 2명
현황조사 28명 중 대항력 판정 불가

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무대로 262 ‘명성오션’ 8층 801호로, 감정 이용상태상 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 182,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 89,180,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 공유자는 김도형과 제누리츠주식회사이며 지분은 각각 334분의 320.8, 334분의 13.2입니다.

권리구조의 출발점은 2024.02.20 설정된 광안신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 9,600,000,000원이고 공동담보목록 제2024-130호가 기재돼 있습니다. 같은 날 뒤이어 백태현 명의 채권최고액 480,000,000원 근저당권도 설정됐습니다. 이후 2025.01.21 광안신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐고, 2025.07.17에는 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 8층801호 (충무동1가,명성오션)
물건종류오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 · 명성오션
공유자김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가182,000,000원 / 89,180,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
신청채권액8,529,561,039원
매각기일2026.08.19
용도지역일반상업지역 · 방화지구
공시지가5,660,000원/㎡

① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 소멸 구조

최초 신탁등기는 2024.01.19 우리자산신탁주식회사 명의로 보존됐으나 등기부상 이미 말소됐고, 2024.02.14 신탁재산 귀속으로 김도형과 제누리츠주식회사의 공유가 됐습니다. 말소기준권리는 2024.02.20 접수 제25602호 광안신용협동조합 근저당권입니다. 데이터상 이 근저당권과 그 이후의 백태현 근저당권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.

✅ 등기권리 관점 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 현재 회차·3회 유찰·4회 유찰 모두 0원으로 계산됩니다. 채권자에게 큰 미배당이 발생하더라도 그 미배당액 자체가 매수인의 인수금액으로 전환되는 구조로 계산된 것은 아닙니다.
⚠️ 단, 점유관계는 별도 확인 대상 현황조사 기록에는 204호·304호가 명시된 인원과 호실이 특정되지 않은 인원이 함께 있고, 매각물건명세서 비고에는 본건 건물 주차장에 임차인이 있음이라고 기재돼 있습니다. 따라서 현황조사 기재 인원 전체를 곧바로 801호 임차인으로 단정할 수 없고, 반대로 호실 미상 인원을 801호와 무관하다고 단정할 수도 없습니다.

② 임차·점유 기록 — 28명 중 26명은 후순위, 2명은 대항력 가능·미상

보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 기록은 없습니다. 현황조사에 기재된 28명 가운데 전입일이 확인되는 26명은 모두 2024.02.20 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 반면 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상으로 남습니다.

성명점유부분전입일보증금 / 차임배당요구대항력우선변제승계
고수환호실 미상2024.07.23미상2025.09.16없음미상없음
최광배호실 미상2024.07.22미상2025.12.08없음미상없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원확인 없음없음미상없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상확인 없음없음미상없음
김민수호실 미상2024.07.22미상확인 없음없음미상없음
김우경호실 미상2024.08.29미상확인 없음없음미상없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원확인 없음없음미상없음
김현호실 미상미상미상확인 없음가능·미상미상없음
김유은호실 미상2024.08.26미상확인 없음없음미상없음
박지영호실 미상2024.06.10미상확인 없음없음미상없음
강문정호실 미상2024.05.16미상2025.03.10없음미상없음
김성호호실 미상2024.08.07미상확인 없음없음미상없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG호실 미상2024.07.19미상확인 없음없음미상없음
김남희호실 미상2024.09.25미상확인 없음없음미상없음
윤하윤호실 미상2024.12.30미상확인 없음없음미상없음
남유성호실 미상2024.07.29미상2025.04.18없음미상없음
유하영호실 미상2024.12.04미상2025.03.11없음미상없음
박준형호실 미상2024.10.11미상확인 없음없음미상없음
서명철호실 미상2024.12.10미상2025.03.07없음미상없음
김은선호실 미상2024.11.15미상확인 없음없음미상없음
장경익호실 미상2024.12.12미상확인 없음없음미상없음
손도윤호실 미상미상미상확인 없음가능·미상미상없음
김태희호실 미상2024.06.17미상확인 없음없음미상없음
윤성대호실 미상2024.12.03미상확인 없음없음미상없음
김민서호실 미상2024.08.29미상확인 없음없음미상없음
박춘기호실 미상2025.01.21미상확인 없음없음미상없음
조현철호실 미상2024.08.08미상2025.04.03없음미상없음
장명수호실 미상2024.05.28미상확인 없음없음미상없음
⛔ 임차인 숫자를 그대로 801호에 합산하면 안 된다 손봉근은 204호, 주식회사 유유이엔씨 김근우도 204호, 박근영은 304호로 특정돼 있습니다. 이들의 보증금 10,000,000원과 5,000,000원을 801호 인수보증금으로 합산할 근거는 없습니다. 반대로 김현·손도윤처럼 호실·전입·보증금이 특정되지 않은 기록은 801호와의 관계를 확인하기 전까지 대항력 없다고 단정할 수도 없습니다.

③ 가격·유찰 구조 — 1.82억에서 8,918만원

현재 최저매각가는 89,180,000원으로 감정가 182,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰 뒤의 현재 회차이며, 시나리오상 3회 유찰 시 매각가는 62,425,999원, 4회 유찰 시 43,698,199원입니다.

⚠️ 감정가 대비 할인율과 시세 메리트는 다른 문제 현재 가격은 감정가 대비 49%까지 내려왔지만, 이 수치만으로 실제 시장가격보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 이 사건의 가격 판단은 “감정가에서 얼마나 내려왔는가”“801호의 실제 점유·임대관계가 무엇인가”를 분리해서 봐야 합니다.
회차 시나리오매각가채권자 배당미배당소유자 잔여매수인 인수
현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49%89,180,000원87,174,760원9,992,825,240원0원0원
3회 유찰 시 · 감정가 34%62,425,999원60,902,331원10,019,097,669원0원0원
4회 유찰 시 · 감정가 24%43,698,199원42,511,631원10,037,488,369원0원0원

④ 예상배당표 (매각가 89,180,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-2,005,240원
2. 을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합9,600,000,000원87,174,760원
3. 을구 2번 근저당권 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차 기준 채권총액은 10,080,000,000원, 채권자 예상배당은 87,174,760원, 미배당은 9,992,825,240원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분 (현재 89,180,000원)
집행비용 2,005,240원, 광안신용협동조합 근저당 87,174,760원, 후순위·소유자 잔여 0원.
회차별 채권 미배당
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당은 증가하지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수는 각 회차 모두 0원입니다.

⑤ 입지·물적 현황 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가, 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근입니다. 주위는 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔이 혼재합니다.
  • 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 제반 교통상황은 비교적 양호한 편으로 평가됐습니다.
  • 용도. 감정평가상 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층이며 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기와 도시가스보일러 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
  • 도로·주차. 서측으로 광대로인 충무대로에 접하고 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고, 대로1류에 접합니다. 토지이용상황은 주상용, 지형은 평지·사다리형입니다.
  • 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 801호 점유자 특정. 현황조사 28명의 기록 중 204호·304호가 포함되고 다수는 호실 미상입니다. 본건 801호에 실제 누가 점유하는지 먼저 구분해야 합니다.
  • 김현·손도윤 확인. 두 사람은 전입일·보증금이 미상입니다. 대항력 없음으로 단정하지 말고 대항력 가능·미상 상태에서 확인해야 합니다.
  • 주차장 임차관계 확인. 매각물건명세서 비고에 본건 건물 주차장 임차인이 있다고 기재돼 있으므로 현황조사 기록과의 대응관계를 점검해야 합니다.
  • 근저당권 이전 확인. 말소기준인 을구 1번 근저당권은 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록이 있습니다.
  • 공동담보 구조 확인. 광안신용협동조합 근저당은 공동담보목록 제2024-130호, 백태현 근저당은 공동담보목록 제2024-131호가 기재돼 있습니다.
  • 배당표 한계 확인. 현재 배당추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 계산상 인수 0원만으로 점유 리스크까지 해소됐다고 판단하면 안 됩니다.
  • 가격 판단 분리. 감정가 대비 49%라는 할인율은 확인되지만, 응찰가격의 시장 메리트는 감정가 할인율만으로 단정하지 않는 것이 안전합니다.

맺으며 — “등기는 단순, 점유는 아직 단순하지 않다”

등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 백태현 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 이 물건을 곧바로 ‘권리 완전 안전형’으로 분류하기에는 점유자료가 복잡합니다. 현황조사에는 28명이 등장하고 204호·304호 기록과 호실 미상 기록이 섞여 있으며, 그중 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 미상입니다. 따라서 이 두 사람은 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 핵심은 801호에 실제 대응되는 점유자를 분리해 확정하는 것입니다.

가격은 감정가 182,000,000원에서 두 차례 유찰되어 89,180,000원까지 내려왔습니다. 하지만 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시장가 대비 저렴하다고 평가하지 않습니다. 이 사건은 등기상 인수 0원이라는 장점801호 점유관계의 미확정 위험을 동시에 놓고 판단해야 합니다. 결론은 “가격 할인은 크지만, 점유 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다.

본 리포트는 제공된 등기사항, 현황조사, 배당추정, 감정요항 및 회차 데이터를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있으며, 현황조사에 기재된 인원과 본건 801호의 실제 점유관계는 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 등 원본 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해 작성자·운영자는 법적 책임을 지지 않습니다.

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