부동산임의경매 (아파트)

📉 최저가 49% 🏠 조사 점유자 28명 ⚠️ 대항력 미상 2명 💰 시뮬레이션 인수 0원

한 줄 평 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%인 94,080,000원까지 내려왔고, 등기·배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 조사된 임차인·점유자가 28명에 달하고, 그중 김현·손도윤은 전입일 미상으로 대항력 판정이 불가합니다. 또 매각물건명세서에는 건물 주차장에 임차인이 있음이라는 비고가 있습니다. 따라서 이 물건은 ‘49%니까 싸다’보다 1101호와 실제 점유관계가 누구인지 확인하는 것이 먼저입니다.

감정가 / 최저가

192,000,000원

최저 94,080,000원 · 2회 유찰

현재 최저가율

49%

감정가 대비 현재 회차

매수인 인수

0원

배당 시뮬레이션 기준

핵심 리스크

미상 2명

전입일 미상 · 대항력 판정 불가

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무대로 262 ‘명성오션’ 11층 1101호로, 감정평가상 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 192,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 94,080,000원입니다. 말소기준은 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당권 9,600,000,000원입니다. 같은 날 백태현의 근저당권 480,000,000원이 뒤따르며, 경매개시결정도 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기만 놓고 보면 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 임차관계를 별도로 봐야 합니다. 조사 목록에는 28명의 임차인·점유자가 있고, 전입일이 확인되는 사람은 모두 2024.02.20. 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 김현·손도윤은 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 보증금과 확정일자 역시 확인되지 않아 이 두 사람을 ‘대항력 없음’으로 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2025타경100426
소재지	부산광역시 서구 충무대로 262, 11층1101호 (충무동1가,명성오션)
물건종류	오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물	철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 · 명성오션
소유자	김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가	192,000,000원 / 94,080,000원 (2회 유찰 · 49%)
청구금액	8,529,561,039원
매각기일	2026.08.19

① 권리 흐름 — 등기상 말소 구조와 점유 리스크를 분리

2024.01.19. 우리자산신탁주식회사 명의 신탁등기가 있었고, 2024.02.14. 신탁재산 귀속으로 김도형과 제누리츠주식회사 공유 형태가 등기됐습니다. 이어 2024.02.20. 광안신용협동조합의 채권최고액 9,600,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 같은 날 백태현의 480,000,000원 근저당권이 설정됐으며, 2025.01.21. 광안신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 2025.07.17.에는 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 존재합니다.

✅ 등기 권리 관점 말소기준권리는 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당권입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서는 현재 회차뿐 아니라 3회·4회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다.

⛔ 점유 관점 등기상 인수 0원과 실제 점유 위험은 같은 말이 아닙니다. 김현·손도윤은 전입일 미상으로 대항력 판정 불가이고, 보증금도 확인되지 않습니다. 매각물건명세서에는 건물 주차장에 임차인이 있음이라고 기재돼 있어 실제 1101호 점유자와 각 신고자의 점유 부분을 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.

임차인·점유자 — 실제 28명, 대항력 미상 2명

보증기관 대위·승계로 표시된 신고자는 없습니다. 전입일이 확인된 점유자는 모두 말소기준일 2024.02.20. 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 전입일이 없는 김현·손도윤은 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 특히 일부 신고에는 204호·304호가 명시돼 있어 본건 1101호와 실제 점유관계를 구분할 필요가 있습니다.

성명	점유부분	전입일	보증금 / 차임	배당요구	대항력	우선변제	승계
고수환	확인 필요	2024.07.23	확인 필요	2025.09.16	없음	미상	없음
최광배	확인 필요	2024.07.22	확인 필요	2025.12.08	없음	미상	없음
손봉근	204호	2024.07.23	10,000,000원 / 500,000원	확인 필요	없음	미상	없음
주식회사 유유이엔씨 김근우	204호	2024.04.03	확인 필요	확인 필요	없음	미상	없음
김민수	확인 필요	2024.07.22	확인 필요	확인 필요	없음	미상	없음
김우경	확인 필요	2024.08.29	확인 필요	확인 필요	없음	미상	없음
박근영	304호	2024.04.24	5,000,000원 / 470,000원	확인 필요	없음	미상	없음
김현	확인 필요	미상	확인 필요	확인 필요	가능·미상	미상	없음
김유은	확인 필요	2024.08.26	확인 필요	확인 필요	없음	미상	없음
박지영	확인 필요	2024.06.10	확인 필요	확인 필요	없음	미상	없음
강문정	확인 필요	2024.05.16	확인 필요	2025.03.10	없음	미상	없음
김성호	확인 필요	2024.08.07	확인 필요	확인 필요	없음	미상	없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG	확인 필요	2024.07.19	확인 필요	확인 필요	없음	미상	없음
김남희	확인 필요	2024.09.25	확인 필요	확인 필요	없음	미상	없음
윤하윤	확인 필요	2024.12.30	확인 필요	확인 필요	없음	미상	없음
남유성	확인 필요	2024.07.29	확인 필요	2025.04.18	없음	미상	없음
유하영	확인 필요	2024.12.04	확인 필요	2025.03.11	없음	미상	없음
박준형	확인 필요	2024.10.11	확인 필요	확인 필요	없음	미상	없음
서명철	확인 필요	2024.12.10	확인 필요	2025.03.07	없음	미상	없음
김은선	확인 필요	2024.11.15	확인 필요	확인 필요	없음	미상	없음
장경익	확인 필요	2024.12.12	확인 필요	확인 필요	없음	미상	없음
손도윤	확인 필요	미상	확인 필요	확인 필요	가능·미상	미상	없음
김태희	확인 필요	2024.06.17	확인 필요	확인 필요	없음	미상	없음
윤성대	확인 필요	2024.12.03	확인 필요	확인 필요	없음	미상	없음
김민서	확인 필요	2024.08.29	확인 필요	확인 필요	없음	미상	없음
박춘기	확인 필요	2025.01.21	확인 필요	확인 필요	없음	미상	없음
조현철	확인 필요	2024.08.08	확인 필요	2025.04.03	없음	미상	없음
장명수	확인 필요	2024.05.28	확인 필요	확인 필요	없음	미상	없음

⚠️ 임차인 표에서 가장 중요한 두 줄 김현·손도윤은 전입신고일 미상이고 보증금도 확인되지 않습니다. 따라서 이 두 사람은 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 실제 점유 부분과 전입일·보증금·확정일자를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 대조해야 합니다.

② 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘시세보다 싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 94,080,000원으로 감정가 192,000,000원의 49%입니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 곧바로 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 이 물건의 가격 메리트는 최신 오피스텔 실거래와 직접 비교한 뒤 판단해야 하며, 현재 회차가 49%라는 사실만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 평가하거나 가격 가점을 주기는 어렵습니다.

회차	감정가 대비	매각가	채권자 배당	미배당	매수인 인수
현재 회차 · 2회 유찰	49%	94,080,000원	91,986,560원	9,988,013,440원	0원
3회 유찰 시	34%	65,855,999원	64,270,591원	10,015,729,409원	0원
4회 유찰 시	24%	46,099,199원	44,869,413원	10,035,130,587원	0원

유찰이 이어질수록 매각대금은 낮아지고 근저당권자에게 돌아가는 배당도 줄지만, 제공된 시나리오에서는 각 회차 모두 매수인 인수가 0원으로 계산됩니다. 다만 이는 임차인·점유자의 미확인 사항까지 해소됐다는 뜻이 아니므로, 등기상 인수와 임차관계 검증을 별도로 보는 것이 핵심입니다.

③ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	2,093,440원
1. 을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합	9,600,000,000원	91,986,560원
2. 을구 2번 근저당권 · 백태현	480,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

채권최고액 기준 총 채권액은 10,080,000,000원이고 현재 회차에서 채권자 배당은 91,986,560원, 미배당은 9,988,013,440원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 시뮬레이션상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (현재 94,080,000원)

집행비용 2,093,440원과 광안신용협동조합 배당 91,986,560원으로 매각대금 전액이 배분됩니다.

회차별 미배당액

현재 회차 9,988,013,440원 → 3회 유찰 시 10,015,729,409원 → 4회 유찰 시 10,035,130,587원.

✅ 말소 구조 말소기준 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ ‘인수 0원’만 보고 끝내면 안 되는 이유 임차인·점유자 28명 중 김현·손도윤은 대항력 가능·미상입니다. 또한 주차장 임차인 비고가 있고, 다수 점유자의 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 점보다 1101호의 실제 점유자 특정과 미상 2명의 권리 확인이 선행돼야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산광역시 서구 충무동1가, 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근입니다. 주위는 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
용도. 명성오션 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설인 오피스텔입니다. 공동설비로 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기 등이 설치돼 있습니다.
도로·주차. 서측으로 광대로인 충무대로에 접하고 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
토지. 일반상업지역·방화지구이며 대로1류에 접합니다. 토지는 평지의 사다리형, 주상용으로 이용 중이고 공시지가는 5,660,000원/㎡입니다.
공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
환금성. 감정가 대비 49%라는 할인율과 별개로 실제 가격 경쟁력은 최신 오피스텔 실거래와 직접 대조해 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

김현·손도윤 확인. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 1101호 실제 점유 여부부터 확인해야 합니다.
호실 매칭. 조사 목록에는 204호·304호로 특정된 점유자가 포함돼 있고 나머지 다수는 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 본건 1101호와 각 신고자의 실제 관련성을 대조해야 합니다.
주차장 임차관계. 매각물건명세서에 건물 주차장 임차인이 있다고 기재돼 있으므로 점유 범위와 계약관계를 확인해야 합니다.
배당요구자 확인. 고수환·최광배·강문정·남유성·유하영·서명철·조현철은 배당요구 접수 이력이 있습니다. 각 임대차계약 내용과 보증금을 원문에서 확인해야 합니다.
가격 검증. 최저가 94,080,000원은 감정가의 49%지만 이를 곧바로 시세 대비 49%로 해석해서는 안 됩니다. 최신 실거래를 별도로 대조해 응찰가를 정해야 합니다.
근저당권 이전 확인. 2025.07.17. 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기를 포함해 최신 등기 상태를 입찰 전 재확인해야 합니다.
배당표 한계. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “49% 할인보다 점유자 특정이 먼저”

이 물건은 감정가 192,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가 94,080,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 제공된 현재·3회·4회 유찰 배당 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 투자 판단의 핵심은 할인율이 아닙니다. 조사된 임차인·점유자 28명 가운데 전입일이 확인된 사람은 말소기준 이후 전입이지만, 김현·손도윤은 전입일이 없어 대항력 판정이 불가능합니다. 보증금도 확인되지 않았고 주차장 임차인 비고까지 있습니다. 따라서 등기 권리는 비교적 명확하지만 점유관계는 추가 검증이 필요한 사건입니다. 여기에 최신 실거래를 대조하기 전에는 94,080,000원을 ‘시세보다 싸다’고 평가해서도 안 됩니다. 권리등기보다 임차관계 확인, 할인율보다 실거래 확인. 이 두 가지가 입찰 전 핵심입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-10	유찰	1억 9,200만원
2	2026-07-15	유찰	-
3	2026-08-19	대기	9,408만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

49%까지 내려왔지만, 임차관계 확인이 핵심 — 부산 명성오션 1101호

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 말소 구조와 점유 리스크를 분리

임차인·점유자 — 실제 28명, 대항력 미상 2명

② 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘시세보다 싸다’고 할 수 없다

③ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “49% 할인보다 점유자 특정이 먼저”

사건 개요

이 사건의 다른 매물

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

로그인이 필요한 정보입니다

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (122장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고