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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 98,699,328원 ~ 112,322,112원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 65,856,000원
C 매력지수48 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
94,080,000 9,408만 감정가 192,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
940만원
최저가의 10% · 9,408,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.92억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 배당모형상 인수 0원·현재 최저가 94,080,000원이지만, 1001호 실제 점유자와 대항력 미상 2명 확인 전에는 안전한 저가매수로 단정할 수 없습니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

등기상 인수 0원, 그러나 ‘1001호 점유관계’ 확인이 핵심 — 명성오션 1001호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 10층1001호 (충무동1가,명성오션)
감정가 192,000,000원 · 최저매각가 94,080,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.08.19
💰 94,080,000원 📉 감정가 49% 👥 점유기재 28명 ⚠️ 대항력 미상 2명
48
매력지수 C등급 · 등기상 인수 0원이나 1001호 실제 점유관계와 대항력 미상 점유자 2명 확인이 선행돼야 하는 물건
말소기준 이후 권리와 확인된 전입자는 인수 위험이 낮지만, 현황조사상 점유자 28명 중 김현·손도윤의 전입일·보증금이 미상이고 다수의 호실 연결관계도 불명확해 권리확정 전 보수적 접근이 필요하다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준은 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당이고, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현황조사에는 임차인·점유자로 기재된 사람이 다수 존재하고, 그중 김현·손도윤은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 게다가 204호·304호처럼 본건 1001호와 다른 호실이 명시된 점유자도 있어, 누가 실제로 1001호를 점유하는지 확정하는 작업이 입찰 전 핵심입니다. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 ‘싸다’고 판단할 수는 없습니다.
감정가 / 최저가
192,000,000원
최저 94,080,000원 · 2회 유찰
실질취득(현재 산정)
94,080,000원
배당모형상 인수 0원 기준
매수인 인수
0원
등기·배당모형 기준
핵심지표
2회 유찰 · 49%
대항력 미상 점유자 2명

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무대로의 ‘명성오션’ 10층 1001호로, 감정평가상 주거용으로 사용 가능한 업무시설인 오피스텔입니다. 감정가는 192,000,000원이고 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 94,080,000원입니다. 등기상 소유자는 김도형과 제누리츠주식회사이며, 지분은 각각 334분의 320.8, 334분의 13.2입니다.

권리의 출발점은 2024.02.20 설정된 광안신용협동조합의 채권최고액 9,600,000,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 같은 날 설정된 백태현의 채권최고액 480,000,000원 근저당과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 1순위 근저당은 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 말소기준 시점은 최초 설정일인 2024.02.20입니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 10층1001호 (충무동1가,명성오션)
물건종류 / 이용오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층
소유자김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가192,000,000원 / 94,080,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
청구액8,529,561,039원
매각기일2026.08.19
등기 발급일2026.07.24 · 부산지방법원 등기국

① 권리 흐름 — 등기상 인수보다 점유 확인이 중요

2024.01.19 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나, 2024.02.14 신탁재산 귀속으로 신탁등기가 말소되고 김도형·제누리츠주식회사 공유 형태가 됐습니다. 이후 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당이 설정돼 말소기준이 됩니다. 같은 날 설정된 백태현 근저당과 2025.01.21 임의경매개시결정은 후순위이며 매각으로 소멸합니다.

✅ 등기부만 보면 인수 구조는 단순 현재 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정돼 있습니다. 선순위 근저당과 후순위 근저당의 미배당액이 매우 크더라도, 데이터상 이 미배당 채권을 매수인이 떠안는 구조로 계산되지는 않습니다.
⛔ 다만 점유관계는 ‘깨끗하다’고 단정할 수 없음 현황조사상 임차인·점유자로 기재된 실제 사람·법인은 28명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 중 전입일이 확인되는 점유자는 모두 말소기준일 2024.02.20 이후 전입으로 대항력 없음으로 정리돼 있지만, 김현·손도윤은 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 이 두 사람은 반드시 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 취급해야 합니다.

임차인·점유자 분석 (현황조사 및 문건접수 기준)

손봉근과 주식회사 유유이엔씨 김근우는 204호, 박근영은 304호로 기재돼 있어 본건 1001호와 호실이 다릅니다. 나머지 점유자 중 상당수는 호실 표시가 없어, 이름이 조사됐다는 사실만으로 1001호 직접 점유자라고 단정해서는 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에는 별도로 “본건 건물 주차장에 임차인 있음”이 기재돼 있습니다.

점유자부분전입일보증금 / 차임배당요구대항력우선변제승계
고수환2024.07.23미상2025.09.16없음미상해당 없음
최광배2024.07.22미상2025.12.08없음미상해당 없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원없음미상해당 없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상없음미상해당 없음
김민수2024.07.22미상없음미상해당 없음
김우경2024.08.29미상없음미상해당 없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원없음미상해당 없음
김현미상미상가능·미상미상해당 없음
김유은2024.08.26미상없음미상해당 없음
박지영2024.06.10미상없음미상해당 없음
강문정2024.05.16미상2025.03.10없음미상해당 없음
김성호2024.08.07미상없음미상해당 없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG2024.07.19미상없음미상해당 없음
김남희2024.09.25미상없음미상해당 없음
윤하윤2024.12.30미상없음미상해당 없음
남유성2024.07.29미상2025.04.18없음미상해당 없음
유하영2024.12.04미상2025.03.11없음미상해당 없음
박준형2024.10.11미상없음미상해당 없음
서명철2024.12.10미상2025.03.07없음미상해당 없음
김은선2024.11.15미상없음미상해당 없음
장경익2024.12.12미상없음미상해당 없음
손도윤미상미상가능·미상미상해당 없음
김태희2024.06.17미상없음미상해당 없음
윤성대2024.12.03미상없음미상해당 없음
김민서2024.08.29미상없음미상해당 없음
박춘기2025.01.21미상없음미상해당 없음
조현철2024.08.08미상2025.04.03없음미상해당 없음
장명수2024.05.28미상없음미상해당 없음
⚠️ 임차인 표를 읽는 핵심 전입일이 확인된 사람들은 모두 2024.02.20 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 그러나 확정일자는 모두 확인되지 않았고, 다수의 보증금도 미상입니다. 특히 김현·손도윤은 전입일 자체가 없어 대항력을 단정할 수 없으므로, 이 두 사람의 실제 점유 호실·전입 시점·보증금은 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.

② 가격 프레임 — ‘감정가 49%’는 시세 할인율이 아니다

현재 최저매각가 94,080,000원은 감정가 192,000,000원의 49%이고 이미 2회 유찰됐습니다. 그러나 동일 오피스텔의 최근 실거래 비교는 이 분석에서 적용하지 않습니다. 따라서 “감정가 절반이니 시세보다 싸다”는 결론을 내릴 근거는 없습니다. 현재 확인되는 숫자는 감정가 대비 낙찰 회차의 할인폭일 뿐, 시장 시세 대비 할인율이 아닙니다.

회차감정가 대비매각가채권자 배당미배당매수인 인수
현재 회차 · 2회 유찰49%94,080,000원91,986,560원9,988,013,440원0원
3회 유찰 시34.3%65,855,999원64,270,591원10,015,729,409원0원
4회 유찰 시24.01%46,099,199원44,869,413원10,035,130,587원0원

회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 현재 계산에서는 각 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 채권자 미배당 규모가 커지는 것과 낙찰자가 그 채무를 승계하는 것은 별개의 문제입니다. 다만 앞서 본 미상 점유자의 권리는 별도 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정)2,093,440원
1. 을구 1번 근저당 · 광안신용협동조합9,600,000,000원91,986,560원
2. 을구 2번 근저당 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부0원

총 채권액 10,080,000,000원에 대해 현재 회차의 채권자 배당액은 91,986,560원, 미배당은 9,988,013,440원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분 (현재 94,080,000원)
회차별 미배당
유찰이 늘수록 채권자 미배당은 증가하지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후의 근저당과 경매개시결정은 소멸하고, 배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 전입일이 확인된 점유자 역시 전부 말소기준 이후 전입입니다.
⛔ 입찰 판단의 진짜 변수 이 물건은 “최저가 49%”보다 1001호 실제 점유자 확인이 먼저입니다. 김현·손도윤의 대항력은 가능·미상이고, 나머지 점유자도 상당수가 호실 표시 없이 조사돼 있습니다. 204호·304호처럼 다른 호실이 명시된 사례와 주차장 임차인 기재까지 섞여 있으므로, 현황조사상 이름 목록을 곧바로 1001호 임차인 목록으로 받아들이면 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가, 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근입니다. 주변은 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 용도. 명성오션은 지하1층·지상15층 철근콘크리트 건물이며, 감정평가상 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)입니다.
  • 설비. 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기, 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러 난방설비를 갖추고 있습니다.
  • 도로·주차. 서측으로 광대로인 충무대로에 접하고 기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 5,660,000원/㎡, 토지면적은 201.1㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
  • 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 1001호 실제 점유자 특정. 점유자 명단 중 204호·304호로 특정된 사람과 호실 표시가 없는 사람을 분리해, 실제 1001호 점유자가 누구인지 대조해야 합니다.
  • 김현·손도윤 최우선 확인. 두 사람은 전입신고일·보증금이 모두 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 이 상태에서 인수 0원을 확정값처럼 받아들이면 안 됩니다.
  • 배당요구자 확인. 고수환·최광배·강문정·남유성·유하영·서명철·조현철은 배당요구 접수일이 확인됩니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
  • 주차장 임차관계 확인. 매각물건명세서 비고에 본건 건물 주차장 임차인이 있다고 기재돼 있으므로, 주차설비 이용·점유 관계가 낙찰 후 운영이나 인도에 영향을 주는지 확인해야 합니다.
  • 감정가 할인과 시세 할인 구분. 현재 94,080,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시장 시세보다 저렴하다고 판단하지 말아야 합니다.
  • 공동담보·근저당 이전 확인. 광안신용협동조합 1순위 근저당은 공동담보목록 제2024-130호이고, 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 이력이 있으므로 최신 원본 등기와 배당관계를 대조해야 합니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 점유자 두 명이 더 중요하다

이 사건의 등기구조 자체는 비교적 명확합니다. 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당모형에서 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 권리분석의 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다.

현황조사에는 28명의 사람·법인이 점유자로 기재돼 있고, 일부는 204호·304호 등 다른 호실로 특정돼 있으며 상당수는 호실이 표시되지 않았습니다. 특히 김현과 손도윤은 전입신고일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 여부를 판정할 수 없습니다. 따라서 현재 94,080,000원의 실질취득 계산은 확인된 등기·배당 구조상 인수 0원을 전제로 한 값이고, 두 미상 점유자의 실제 권리가 확인되기 전까지는 최종 취득비용을 확정적으로 단정해서는 안 됩니다.

또한 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래를 근거로 한 시세 판단은 별개입니다. 이 사건은 “싸 보이는 가격”보다 “누가 1001호를 점유하고 있는가”를 먼저 해결해야 하는 물건입니다. 권리는 조건부 합격, 점유관계는 확인 전 보류가 맞습니다.

본 리포트는 등기사항·매각물건명세서 비고·현황조사·문건접수·감정평가·배당 계산 정보를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·최우선변제·실제 점유관계 등은 최종 원본 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 호실 표시가 없는 점유자는 본건 1001호 점유자로 단정하지 않았으며, 전입일과 보증금이 미상인 점유자는 대항력 가능성을 배제하지 않았습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 법원 원본 서류와 최신 등기사항을 직접 확인하고 필요한 경우 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

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부산광역시 서구 충무대로 262, 10층1001호 (충무동1가,명성오션)

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