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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 84,819,735원 ~ 96,526,815원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 56,595,000원
C 매력지수46 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
80,850,000 8,085만 감정가 165,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
808만원
최저가의 10% · 8,085,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.65억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 말소기준 이후 전입이 확인된 26명은 대항력 없지만, 김현·손도윤 2명은 대항력 가능·미상입니다. 최저가는 감정가 49%이나 실거래 비교 없이 싸다고 단정할 수 없습니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

두 번 유찰돼 감정가 49% — 하지만 ‘점유 확인’이 먼저인 명성오션 705호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 7층705호 (충무동1가, 명성오션)
🏷️ 최저가 49% 👥 점유·임차 신고 28명 ⚠️ 대항력 가능·미상 2명 💰 산정 인수 0원
감정가 165,000,000원 · 최저매각가 80,850,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.08.19 · 신청채권액 8,529,561,039원
46
매력지수 C등급 · 등기권리 소멸 구조이나 대항력 가능·미상 점유자 2명과 다수 점유 신고가 남은 2회 유찰 오피스텔
최저가 80,850,000원은 감정가의 49%지만 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트를 확정할 수 없고, 김현·손도윤의 전입일·보증금이 미상이며 주차장 임차관계도 있어 점유 확인 전에는 산정 인수 0원을 확정하기 어려워 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준은 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당이고, 확인되는 전입일이 있는 점유자들은 모두 그 이후라 대항력이 없습니다. 다만 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만 이 두 점유자 확인 전에는 ‘확정적 인수 0원’으로 단정하기 어렵습니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔으나 실거래 비교자료가 없어 시세보다 싸다고 판단할 근거도 없습니다.
감정가 / 최저가
165,000,000원
최저 80,850,000원 · 49%
실질취득(산정)
80,850,000원
최저가 + 산정 인수 0원
매수인 인수
0원
배당 시뮬레이션 기준 · 미상 2명 별도
핵심지표
2회 유찰
감정가 대비 49%

부산지방법원 2025타경100426. 명성오션 7층 705호, 용도는 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태상 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이고, 건물은 지하 1층·지상 15층 철근콘크리트 구조입니다. 현재 소유자는 김도형(334분의 320.8)과 제누리츠주식회사(334분의 13.2)의 공유 형태입니다.

권리의 출발점은 2024.02.20 설정된 광안신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 9,600,000,000원이고 공동담보목록 제2024-130호가 붙어 있습니다. 같은 날 백태현 명의의 채권최고액 480,000,000원 근저당도 설정됐습니다. 이후 2025.01.21 임의경매가 개시됐고, 선순위 근저당권은 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 7층705호 (충무동1가, 명성오션)
물건종류 / 이용오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
소유자김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
신청채권액8,529,561,039원
말소기준권리2024.02.20 광안신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 9,600,000,000원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 별도 확인

등기권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 근저당 이후의 백태현 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.07.17의 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 이전은 2024.02.20 설정된 1번 근저당권의 이전입니다.

⚠️ 이 사건의 핵심은 ‘등기’보다 점유관계 현황조사에는 점유·임차 신고 인원이 28명 기재돼 있습니다. 그중 전입일이 확인되는 인원은 모두 말소기준일 2024.02.20 이후이므로 대항력이 없지만, 김현·손도윤은 전입일이 확인되지 않고 보증금도 미상입니다. 따라서 두 사람은 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 또한 매각물건명세서 비고에는 본건 건물 주차장에 임차인이 있음이라고 기재돼 있어 현장 점유 범위를 반드시 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인·점유자 — 실제 신고 28명, 대항력 미상 2명

보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산할 보증기관 신고는 없습니다. 전입일이 있는 26명은 모두 2024.02.20 이후 전입으로 대항력 없음입니다. 김현·손도윤만 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 확정일자는 모두 확인되지 않아 우선변제 여부도 단정하지 않습니다.

성명표시 부분전입일보증금 / 월차임배당요구대항력우선변제승계
고수환2024.07.23미상2025.09.16없음미상없음
최광배2024.07.22미상2025.12.08없음미상없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원없음미상없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상없음미상없음
김민수2024.07.22미상없음미상없음
김우경2024.08.29미상없음미상없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원없음미상없음
김현미상미상가능·미상미상없음
김유은2024.08.26미상없음미상없음
박지영2024.06.10미상없음미상없음
강문정2024.05.16미상2025.03.10없음미상없음
김성호2024.08.07미상없음미상없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG2024.07.19미상없음미상없음
김남희2024.09.25미상없음미상없음
윤하윤2024.12.30미상없음미상없음
남유성2024.07.29미상2025.04.18없음미상없음
유하영2024.12.04미상2025.03.11없음미상없음
박준형2024.10.11미상없음미상없음
서명철2024.12.10미상2025.03.07없음미상없음
김은선2024.11.15미상없음미상없음
장경익2024.12.12미상없음미상없음
손도윤미상미상가능·미상미상없음
김태희2024.06.17미상없음미상없음
윤성대2024.12.03미상없음미상없음
김민서2024.08.29미상없음미상없음
박춘기2025.01.21미상없음미상없음
조현철2024.08.08미상2025.04.03없음미상없음
장명수2024.05.28미상없음미상없음

손봉근은 204호, 박근영은 304호로 표시돼 있습니다. 명성오션 705호에 대한 직접 점유 여부와 주차장 임차인의 범위는 현황 확인이 필요합니다.

③ 가격 기준 — 감정가 49%지만 ‘시세 할인’은 판단 보류

현재 최저매각가는 80,850,000원으로 감정가 165,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 가격이지만 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않으므로, 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 표현할 수 없습니다.

회차매각가채권 배당미배당매수인 산정 인수
현재 회차 · 2회 유찰 · 49%80,850,000원78,994,700원10,001,005,300원0원
3회 유찰 시 · 34%56,595,000원55,176,290원10,024,823,710원0원
4회 유찰 시 · 24%39,616,500원38,503,403원10,041,496,597원0원
⛔ 최저가와 시세는 다른 숫자 감정가 대비 49%까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 비교 가능한 최신 실거래가가 없습니다. 따라서 현 단계의 실질취득 산정액 80,850,000원을 시세보다 낮다고 단정하거나 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다. 특히 2회 유찰 자체도 시장의 가격 수용성이 낮았다는 신호로 함께 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,855,300원
1. 근저당 · 광안신용협동조합9,600,000,000원78,994,700원
2. 근저당 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 최저가 가정에서 집행비용 1,855,300원을 제외한 78,994,700원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 채권총액 10,080,000,000원 대비 미배당은 10,001,005,300원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 김현·손도윤의 대항력 여부가 확인되기 전에는 산정 인수 0원을 확정적인 최종 인수액으로 보지 않는 편이 안전합니다.

매각대금 배분 (현재 80,850,000원)
회차별 미배당
추가 유찰로 매각가가 내려갈수록 채권자 미배당액은 증가합니다. 이는 최저가가 곧 시세라는 의미가 아닙니다.
✅ 확인된 권리 관점 전입일이 확인되는 26명은 모두 말소기준일 이후이고, 등기상 후순위 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이 범위만 놓고 보면 매수인에게 승계되는 것으로 산정된 금액은 0원입니다.
⛔ 미확인 점유 관점 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 보증금·확정일자 미상 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 반대로 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 대항력 가능·미상 2명의 705호 관련성·전입일·보증금 확인이 이 사건의 선결 조건입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가, 도시철도 1호선 자갈치역 남서측 인근입니다. 주위는 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔이 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 자갈치역이 있어 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 이용. 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이며, 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비를 갖추고 있습니다.
  • 도로·주차. 서측으로 충무대로에 접하며 기계식 주차설비가 설치돼 있습니다. 매각물건명세서에는 본건 건물 주차장에 임차인이 있다고 기재돼 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구이며 대로1류에 접합니다. 공시지가는 5,660,000원/㎡, 토지면적은 201.1㎡이고 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
  • 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 김현·손도윤 우선 확인. 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 705호 실제 점유 여부와 전입 기준일을 확인해야 합니다.
  • 주차장 임차관계 확인. 본건 건물 주차장에 임차인이 있다는 기재가 있으므로 임차 범위와 명도 대상 여부를 대조해야 합니다.
  • 28명 점유관계 정리. 손봉근은 204호, 박근영은 304호로 표시돼 있는 등 개별 인원의 사용 부분이 서로 다릅니다. 705호와 직접 관계되는 점유자를 구분해야 합니다.
  • 가격 판단은 실거래 확인 후. 최저가 80,850,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마십시오.
  • 공동담보 확인. 광안신용협동조합 근저당은 공동담보목록 제2024-130호, 백태현 근저당은 공동담보목록 제2024-131호가 기재돼 있습니다.
  • 배당표 한계. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과와 차이가 날 수 있습니다.
  • 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서와 점유 현황을 직접 대조하세요.

맺으며 — “49%보다 먼저 볼 것은 2명의 미상 점유”

이 물건은 감정가 165,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 80,850,000원, 감정가 대비 49%까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 자료가 없어 이 숫자만으로 ‘싸다’고 결론낼 수는 없습니다. 권리 쪽에서도 전입일이 확인되는 26명은 모두 말소기준권리 이후라 대항력이 없지만, 김현·손도윤 2명은 대항력 가능·미상입니다.

따라서 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원과 실질취득 산정액 80,850,000원은 미상 점유자 확인을 전제로 읽어야 하는 숫자입니다. 오피스텔이라는 용도, 2회 유찰, 다수 점유 신고, 주차장 임차관계까지 함께 보면 이 사건은 최저가 할인율만 보고 접근할 유형이 아닙니다. 등기권리보다 점유관계 확인이 승부처입니다.

본 리포트는 등기사항·매각물건명세서·현황조사·감정평가·배당 추정 내용을 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·최우선변제 등 일부 사항은 실제 배당과 달라질 수 있습니다. 점유자의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않는 경우 대항력 및 인수 여부는 달라질 수 있으므로 입찰 전 원본 서류와 현장 점유관계를 직접 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며, 이를 근거로 한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서는 작성자·운영자가 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 7층705호 (충무동1가,명성오션)

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