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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 84,819,735원 ~ 96,526,815원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 56,595,000원
C 매력지수48 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
80,850,000 8,085만 감정가 165,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
808만원
최저가의 10% · 8,085,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.65억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 등기상 후순위 권리는 소멸형이지만 김현·손도윤의 대항력 가능성이 미상이고, 감정가 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

최저가는 감정가 49%지만, ‘대항력 미상 점유자 2명’이 남았다 — 부산 명성오션 1005호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 10층1005호 (충무동1가,명성오션)
감정가 165,000,000원 · 최저매각가 80,850,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.08.19 · 임의경매(광안신용협동조합)
48
매력지수 C등급 · 최저가 49%·배당표상 인수 0원이지만 전입일 미상 점유자 2명과 실거래 비교 부재로 확인 전 보수적 접근
말소기준 이후 전입이 확인된 26명은 대항력 없으나 김현·손도윤은 전입일·보증금 미상으로 승계 위험이 남고, 2회 유찰에도 실거래 근거가 없어 감정가 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없음
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
🏷️ 최저가 80,850,000원 📉 감정가 49% 💰 배당표상 인수 0원 ❓ 대항력 미상 2명
한 줄 평 말소기준은 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당입니다. 전입일이 확인되는 점유·임차 관련 명의 26명은 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없고, 현재 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 김현·손도윤 2명은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 및 승계 가능성을 아직 닫을 수 없습니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 근거가 없으므로 감정가 할인율만으로 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다.
감정가 / 최저가
165,000,000원
최저가 80,850,000원
실질취득(현재 산정)
80,850,000원
배당표상 인수 0원 · 미상 2명 별도
매수인 인수
0원 산정
김현·손도윤 확인 전 확정 불가
핵심지표
49%
2회 유찰 · 실거래 비교 없음

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무동1가 ‘명성오션’ 10층 1005호 오피스텔입니다. 감정평가상 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이고, 건물은 지하 1층·지상 15층 철근콘크리트 구조입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2024.02.20 접수된 광안신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 9,600,000,000원이고 공동담보목록 제2024-130호가 기재돼 있습니다. 같은 날 뒤이어 접수된 백태현 근저당권 480,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 물건은 “등기만 보면 끝”인 유형은 아닙니다. 현황조사에는 점유·임차 관련 명의가 다수 등장하고, 매각물건명세서 비고에도 본건 건물 주차장에 임차인이 있음이라고 적혀 있습니다. 전입일이 확인된 명의는 모두 말소기준일보다 늦어 대항력이 없지만, 김현·손도윤은 전입일이 미상입니다. 이 두 명이 실제 1005호 점유와 연결되는지, 보증금이 얼마인지 확인되지 않은 상태에서는 배당표의 인수 0원을 최종 확정값으로 받아들이면 안 됩니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426 (임의경매)
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 10층1005호 (충무동1가,명성오션)
물건종류 / 이용오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)
소유자김도형 (334분의 320.8) · 제누리츠주식회사 (334분의 13.2)
감정가 / 최저가165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰, 감정가 49%)
신청채권자 / 청구광안신용협동조합 / 8,529,561,039원
말소기준2024.02.20 광안신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 9,600,000,000원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 확인형

최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2024.02.14 김도형과 제누리츠주식회사로 신탁재산이 귀속됐습니다. 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당이 말소기준이 되고, 접수번호가 뒤인 백태현 근저당은 매각으로 소멸합니다. 2025.07.17에는 1번 근저당이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 이는 기존 말소기준 근저당의 이전이므로 기준이 되는 설정일 자체는 2024.02.20입니다.

⚠️ 임차인·점유 조사에서 남은 핵심 현황조사상 점유·임차 관련 명의는 28명입니다. 이 가운데 전입일이 확인된 26명은 모두 2024.02.20 이후 전입이므로 대항력이 없습니다. 반면 김현·손도윤은 전입일 미상이라 대항력은 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금도 미상이므로 이 두 명의 1005호 점유 여부와 전입·보증금 관계를 확인하기 전에는 매수인 승계 위험을 완전히 배제할 수 없습니다.

임차인·점유 현황

명의전입일보증금 / 월세대항력우선변제승계
고수환2024.07.23미상대항력 없음미상승계 없음
최광배2024.07.22미상대항력 없음미상승계 없음
손봉근 (204호)2024.07.2310,000,000원 / 500,000원대항력 없음미상승계 없음
주식회사 유유이엔씨 김근우 (204호)2024.04.03미상대항력 없음미상승계 없음
김민수2024.07.22미상대항력 없음미상승계 없음
김우경2024.08.29미상대항력 없음미상승계 없음
박근영 (304호)2024.04.245,000,000원 / 470,000원대항력 없음미상승계 없음
김현미상미상대항력 가능·미상미상승계 가능·미상
김유은2024.08.26미상대항력 없음미상승계 없음
박지영2024.06.10미상대항력 없음미상승계 없음
강문정2024.05.16미상대항력 없음미상승계 없음
김성호2024.08.07미상대항력 없음미상승계 없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG2024.07.19미상대항력 없음미상승계 없음
김남희2024.09.25미상대항력 없음미상승계 없음
윤하윤2024.12.30미상대항력 없음미상승계 없음
남유성2024.07.29미상대항력 없음미상승계 없음
유하영2024.12.04미상대항력 없음미상승계 없음
박준형2024.10.11미상대항력 없음미상승계 없음
서명철2024.12.10미상대항력 없음미상승계 없음
김은선2024.11.15미상대항력 없음미상승계 없음
장경익2024.12.12미상대항력 없음미상승계 없음
손도윤미상미상대항력 가능·미상미상승계 가능·미상
김태희2024.06.17미상대항력 없음미상승계 없음
윤성대2024.12.03미상대항력 없음미상승계 없음
김민서2024.08.29미상대항력 없음미상승계 없음
박춘기2025.01.21미상대항력 없음미상승계 없음
조현철2024.08.08미상대항력 없음미상승계 없음
장명수2024.05.28미상대항력 없음미상승계 없음

배당요구가 확인된 명의는 고수환(2025.09.16), 최광배(2025.12.08), 강문정(2025.03.10), 남유성(2025.04.18), 유하영(2025.03.11), 서명철(2025.03.07), 조현철(2025.04.03)입니다. 손봉근·주식회사 유유이엔씨 김근우는 204호, 박근영은 304호로 조사돼 있어 1005호의 직접 점유와 구분해 확인해야 합니다.

② 가격 비교 — 49% 할인보다 먼저 볼 것

현재 최저매각가는 80,850,000원으로 감정가 165,000,000원49%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 56,595,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 39,616,500원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에는 비교할 실거래 가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 49%니까 싸다”라는 결론은 성립하지 않습니다.

회차 시나리오감정가 비율매각가배당표상 인수
현재 회차 · 2회 유찰49%80,850,000원0원
3회 유찰 시34%56,595,000원0원
4회 유찰 시24%39,616,500원0원
⛔ 최저가와 실질취득은 아직 같은 말이 아니다 현재 배당모형만 보면 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득은 80,850,000원으로 산정됩니다. 하지만 김현·손도윤에게 말소기준보다 앞선 대항력이 확인되고 보증금 미배당분이 발생한다면, 그 인수액을 낙찰가에 더한 실질취득금액으로 다시 가격을 비교해야 합니다. 보증금 자체가 미상인 지금은 그 금액을 계산해 넣을 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용(추정)-1,855,300원
1. 근저당 · 광안신용협동조합9,600,000,000원78,994,700원
2. 근저당 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차 기준 채권총액은 10,080,000,000원, 예상 배당은 78,994,700원이며 미배당액은 10,001,005,300원입니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수액이지 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (현재 80,850,000원)
회차별 채권 미배당
유찰로 매각대금이 낮아질수록 채권자 미배당액은 증가합니다. 미배당 채권과 매수인 인수액은 별개입니다.
✅ 등기 권리 관점 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 전입일이 확인된 26명도 모두 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없습니다.
⛔ 아직 닫히지 않은 위험 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 미상입니다. 두 명이 1005호의 실제 점유자이고 말소기준 이전의 대항요건을 갖춘 경우에는 승계 문제가 달라질 수 있습니다. 또한 명세서에는 건물 주차장 임차인이 따로 적시돼 있으므로 점유 범위도 원본에서 구분해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가, 도시철도 1호선 자갈치역 남서측 인근입니다. 주위는 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등이 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 자갈치역이 있어 제반 교통상황은 비교적 양호한 편으로 평가돼 있습니다.
  • 용도. 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이며, 공동설비로 승강기·옥내소화전· 화재탐지 및 경보설비·공동현관기, 위생 및 급배수설비와 도시가스보일러 난방설비가 기재돼 있습니다.
  • 도로·토지. 서측으로 충무대로에 접하고 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다. 토지는 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 5,660,000원/㎡입니다.
  • 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 김현·손도윤 우선 확인. 전입일과 보증금, 실제 점유 호수를 확인해 말소기준 2024.02.20보다 선행하는 대항요건이 있는지 판단해야 합니다.
  • 1005호와 다른 점유부분 구분. 현황조사에는 204호·304호 명의도 포함돼 있습니다. 각 명의가 어느 공간을 점유하는지 원본 현황조사와 명세서에서 대조해야 합니다.
  • 주차장 임차관계 확인. 매각물건명세서에 본건 건물 주차장 임차인이 있다고 기재돼 있으므로 해당 임대관계와 매각대상에 미치는 범위를 확인해야 합니다.
  • 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 말 것. 최저가가 감정가의 49%여도 실거래 비교 근거가 없어 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
  • 공동담보 구조 확인. 말소기준 근저당 채권최고액 9,600,000,000원에는 공동담보목록 제2024-130호가 기재돼 있습니다. 채권총액의 크기 자체를 1005호 단독 가치와 혼동하면 안 됩니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 직전에 다시 확인하고, 당해세·최우선변제 및 점유 변동 여부도 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 ‘미상 2명’이 먼저다

이 사건의 등기구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당이고, 뒤의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 전입일이 확인된 26명 역시 모두 기준일 이후라 대항력이 없습니다. 그래서 현재 배당표에는 매수인 인수액이 0원으로 잡힙니다.

하지만 결론을 “인수 0원 확정”으로 끝내기에는 김현·손도윤이 남습니다. 전입일과 보증금이 모두 미상이므로 대항력은 ‘없음’이 아니라 가능·미상입니다. 여기에 건물 주차장 임차인 기재까지 있어 실제 점유 범위를 먼저 정리해야 합니다. 가격도 마찬가지입니다. 2회 유찰로 80,850,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 실거래가 없으므로 “감정가보다 많이 내려왔다 = 시세보다 싸다”는 판단은 금지해야 합니다. 등기권리는 소멸형, 점유관계는 확인형, 가격은 비교자료 확보 전 보류. 이 물건의 핵심은 할인율보다 미상 점유를 먼저 지우는 것입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 토대로 작성한 분석 의견이며, 미납 관리비·당해세·최우선변제 등 일부 항목은 반영되지 않을 수 있습니다. 점유·임대관계는 조사 이후 변동될 수 있으므로 입찰 전 원본 서류와 현장 상태를 직접 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 10층1005호 (충무동1가,명성오션)

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