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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 84,819,735원 ~ 96,526,815원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 56,595,000원
C 매력지수49 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
80,850,000 8,085만 감정가 165,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
808만원
최저가의 10% · 8,085,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.65억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 감정가 165,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가 80,850,000원까지 내려왔지만, 대항력 미상 2명의 1004호 점유관계 확인이 핵심입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 오피스텔

최저가는 감정가의 49% — 하지만 ‘대항력 미상 점유자’ 확인이 먼저다

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 10층1004호 (충무동1가, 명성오션)
🏷️ 최저 80,850,000원 📉 2회 유찰 · 49% 👥 조사내역 28명 ⚠️ 대항력 미상 2명
감정가 165,000,000원 · 최저매각가 80,850,000원 · 매각기일 2026.08.19 · 임의경매
49
매력지수 C등급 · 최저가는 감정가의 49%지만 대항력 판정 불가 점유자 2명과 복잡한 현황조사 내역이 남아 점유 특정이 우선
배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원이나, 현황조사상 28명 중 김현·손도윤은 전입일이 없어 대항력 가능·미상이고 다수의 보증금도 미상이라 1004호 실제 점유관계 확인 전에는 권리 리스크가 남는다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 165,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 80,850,000원까지 내려왔고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현황조사에 점유·임차 관련 28명이 나타나며, 그중 김현·손도윤은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 이 사건은 단순히 “49%까지 떨어진 오피스텔”로 볼 것이 아니라, 1004호와 실제 점유관계를 특정하는 작업이 선행돼야 하는 물건입니다.
감정가 / 최저가
165,000,000원
최저 80,850,000원 · 2회 유찰
현재 최저가
80,850,000원
감정가의 49%
매수인 인수
0원
배당 시뮬레이션 기준
핵심지표
미상 2명
대항력 판정 불가 점유자

부산지방법원 2025타경100426. 명성오션 10층1004호 오피스텔입니다. 등기상 말소기준은 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당권이며 채권최고액은 9,600,000,000원입니다. 같은 날 후순위로 설정된 백태현 근저당권 480,000,000원과 2025.01.21. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 이후 2025.07.17.에는 말소기준 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록이 있습니다.

등기만 보면 매각으로 정리되는 구조가 선명하지만, 이 물건의 핵심은 점유관계입니다. 현황조사에는 다수의 점유·임차 관련자가 등장하고, 매각물건명세서 비고에도 건물 주차장에 임차인이 있음이 기재돼 있습니다. 특히 일부 조사내역은 204호·304호로 표시되어 있어, 현황조사에 등장한 전체 인원을 곧바로 1004호의 임차인으로 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 10층1004호 (충무동1가, 명성오션)
물건종류오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
소유자김도형 · 제누리츠주식회사
소유 지분김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰)
청구액8,529,561,039원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.02.20.

말소기준 근저당의 채권최고액은 9,600,000,000원으로 본건 최저매각가를 크게 웃돕니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차 매각대금 중 집행비용을 제외한 78,994,700원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 백태현 근저당에는 배당 여력이 남지 않습니다. 다만 채권자 미배당 자체가 곧 매수인의 인수금액이 되는 것은 아니며, 제공된 배당모델의 매수인 인수액은 0원입니다.

✅ 등기 권리 구조 말소기준인 2024.02.20. 근저당 이후 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.07.17.의 근저당권 이전은 2024.02.20. 설정된 말소기준 근저당 자체의 이전 기록입니다.

② 점유·임차 분석 — 26명은 후순위, 2명은 판정 불가

현황조사에 나타난 점유·임차 관련자는 모두 28명입니다. 이 중 전입일이 확인된 26명은 모두 2024.02.20. 말소기준권리보다 늦게 전입해 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 반면 김현·손도윤은 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.

⚠️ 핵심 확인사항 보증금·확정일자가 확인되지 않은 사람이 다수이고, 김현·손도윤은 전입일마저 미상입니다. 따라서 두 사람을 “대항력 없음”으로 처리해서는 안 됩니다. 또한 일부 조사내역은 204호·304호로 표시되고 주차장 임차인 기재도 있으므로, 1004호 실제 점유자와 각 조사대상자의 연결관계를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 직접 대조해야 합니다.
성명점유 표시전입일보증금 / 차임대항력우선변제승계배당요구
고수환미상2024.07.23미상없음미상없음2025.09.16
최광배미상2024.07.22미상없음미상없음2025.12.08
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원없음미상없음미상
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상없음미상없음미상
김민수미상2024.07.22미상없음미상없음미상
김우경미상2024.08.29미상없음미상없음미상
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원없음미상없음미상
김현미상미상미상가능·미상미상없음미상
김유은미상2024.08.26미상없음미상없음미상
박지영미상2024.06.10미상없음미상없음미상
강문정미상2024.05.16미상없음미상없음2025.03.10
김성호미상2024.08.07미상없음미상없음미상
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG미상2024.07.19미상없음미상없음미상
김남희미상2024.09.25미상없음미상없음미상
윤하윤미상2024.12.30미상없음미상없음미상
남유성미상2024.07.29미상없음미상없음2025.04.18
유하영미상2024.12.04미상없음미상없음2025.03.11
박준형미상2024.10.11미상없음미상없음미상
서명철미상2024.12.10미상없음미상없음2025.03.07
김은선미상2024.11.15미상없음미상없음미상
장경익미상2024.12.12미상없음미상없음미상
손도윤미상미상미상가능·미상미상없음미상
김태희미상2024.06.17미상없음미상없음미상
윤성대미상2024.12.03미상없음미상없음미상
김민서미상2024.08.29미상없음미상없음미상
박춘기미상2025.01.21미상없음미상없음미상
조현철미상2024.08.08미상없음미상없음2025.04.03
장명수미상2024.05.28미상없음미상없음미상

보증기관 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없습니다. 우선변제 여부는 확정일자 등 확인이 되지 않아 미상으로 표시했습니다.

③ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,855,300원
1. 근저당 · 광안신용협동조합9,600,000,000원78,994,700원
2. 근저당 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차에서 채권총액 10,080,000,000원 중 78,994,700원이 배당되고, 미배당은 10,001,005,300원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

매각대금 배분 (현재 80,850,000원)
집행비용을 제외한 매각대금은 선순위 근저당 배당에 소진됩니다.
회차별 미배당
낙찰가가 내려갈수록 채권자 미배당은 증가하지만, 제공된 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⛔ “49%니까 싸다”로 결론내리면 안 되는 이유 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인율은 곧 시세 대비 할인율이 아닙니다. 이 사건에서 가격보다 먼저 해소해야 할 변수는 대항력 판정 불가 점유자 2명과 실제 1004호 점유관계입니다. 점유관계가 확정되지 않은 상태에서는 배당모델의 인수액 0원만으로 권리 리스크가 완전히 해소됐다고 단정할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근이며, 주변은 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 제반 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 이용상태. 명성오션의 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)로 평가돼 있습니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층 건물이며 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기·도시가스보일러 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
  • 도로·주차. 서측으로 충무대로에 접하고 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 5,660,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
  • 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 김현·손도윤 확인. 두 사람은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 말소기준일 이전 점유 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
  • 1004호 점유자 특정. 현황조사에는 204호·304호 표시와 건물 주차장 임차인 기재가 섞여 있으므로, 28명 전원을 1004호 임차인으로 보아서는 안 됩니다.
  • 보증금 확인. 손봉근은 10,000,000원·500,000원, 박근영은 5,000,000원·470,000원이 확인되지만 나머지 다수는 보증금이 확인되지 않습니다.
  • 배당요구 내역 대조. 고수환·최광배·강문정·남유성·유하영·서명철·조현철의 배당요구 접수기록을 매각물건명세서와 함께 확인해야 합니다.
  • 근저당권 이전 확인. 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당이 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내용을 최신 등기부와 대조해야 합니다.
  • 가격 판단 분리. 감정가 165,000,000원 대비 최저가가 80,850,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 말아야 합니다.

맺으며 — 할인율보다 점유 특정이 먼저다

현재 최저매각가는 80,850,000원으로 감정가 165,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.

하지만 이 물건을 단순한 “2회 유찰된 오피스텔”로 보면 핵심을 놓칩니다. 현황조사에는 28명의 점유·임차 관련자가 등장하고, 26명은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만 김현·손도윤 2명은 전입일이 없어 대항력 판정이 불가능합니다. 게다가 204호·304호와 주차장 임차인 정보가 섞여 있어 실제 1004호와의 관계도 먼저 가려야 합니다. 결론은 등기 구조는 비교적 명확하지만 점유관계는 미완성입니다. 현재 회차의 승부처는 가격 할인율이 아니라, 이 두 미상 점유자와 1004호 실제 점유관계를 얼마나 확실히 정리하느냐에 있습니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 데이터를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·임차인 최우선변제 등 일부 항목은 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다. 점유자별 실제 임대차관계와 대상 호실은 현황조사 및 매각물건명세서 원문을 직접 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 등 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 10층1004호 (충무동1가,명성오션)

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