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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 84,819,735원 ~ 96,526,815원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 56,595,000원
C 매력지수48 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
80,850,000 8,085만 감정가 165,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
808만원
최저가의 10% · 8,085,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.65억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 감정가의 49%까지 내려왔고 시뮬레이션상 인수는 0원. 다만 전입일 미상 임차관계 2건과 보증금 미상 기록이 있어 권리 확인이 선행돼야 합니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 오피스텔

감정가 49%까지 내려왔지만, ‘임차관계 미상’ 확인이 먼저 — 부산 명성오션 1105호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 11층1105호 (충무동1가, 명성오션)
감정가 165,000,000원 · 최저매각가 80,850,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.08.19 · 임의경매
📉 49% 🏷️ 80,850,000원 👥 임차관계 28건 ⚠️ 전입일 미상 2건
48
매력지수 C등급 · 감정가 49%·시뮬레이션 인수 0원이나 전입일 미상 임차관계 2건과 실거래 부재로 추가 확인이 필요한 물건
2회 유찰로 최저가가 80,850,000원까지 내려왔고 배당 시뮬레이션상 인수는 0원이지만, 임차관계 28건 중 김현·손도윤의 전입일과 보증금이 미상이며 비교 실거래도 없어 가격·권리 모두 원본 확인 전 가점을 주기 어려워 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 165,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 80,850,000원(49%)까지 내려왔고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현황조사에는 임차관계 28건이 기록돼 있으며, 대부분은 2024.02.20 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없지만 김현·손도윤은 전입일 자체가 미상입니다. 실거래 비교자료도 없어 49%라는 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론내릴 수 없습니다.
감정가 / 최저가
165,000,000원
최저 80,850,000원 · 2회 유찰
실질취득
80,850,000원
현재 최저가 + 시뮬레이션 인수 0원
매수인 인수
0원
배당 시뮬레이션 기준
핵심지표
49%
감정가 대비 현재 회차

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무대로 262 ‘명성오션’ 11층 1105호로, 감정평가 이용상태는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 최저매각가는 80,850,000원으로 감정가 165,000,000원의 49%입니다. 가격표만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 가격보다 먼저 임차관계의 범위와 미상 정보를 정리해야 합니다.

말소기준은 2024.02.20 설정된 광안신용협동조합 근저당권 채권최고액 9,600,000,000원입니다. 같은 날 백태현 근저당권 480,000,000원이 후순위로 설정됐고, 2025.01.21 임의경매가 개시됐습니다. 을구 1번 근저당권은 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록이 있습니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 11층1105호 (충무동1가, 명성오션)
물건종류 / 이용상태오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 · 본건 11층
소유관계김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
경매채권자 / 청구광안신용협동조합 / 8,529,561,039원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 미상정보는 별도 확인

말소기준권리는 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당권입니다. 후순위 백태현 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 다만 이는 현황조사의 모든 임차관계가 대항력 없음으로 확정됐다는 뜻은 아닙니다.

⚠️ 임차관계의 핵심 예외 현황조사상 김현·손도윤은 전입신고일 미상으로 대항력 판정이 불가능하고, 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 두 기록은 ‘대항력 있음’이 아니라 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 매각물건명세서 비고에는 “본건 건물 주차장에 임차인 있음”이라고 기재돼 있습니다.

임차관계 — 대항력·우선변제·승계 확인

현황조사와 문건접수에는 임차관계 주체 28명이 기록돼 있습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 주체는 없습니다. 전입일이 확인되는 기록은 모두 2024.02.20 말소기준권리 이후이므로 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 반면 전입일 미상 2건은 별도 확인이 필요합니다. 확정일자는 모두 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.

임차관계 주체 / 부분전입일보증금·차임배당요구대항력우선변제승계
고수환2024.07.23미상2025.09.16없음미상해당 없음
최광배2024.07.22미상2025.12.08없음미상해당 없음
손봉근 · 204호2024.07.2310,000,000원 · 월 500,000원없음미상해당 없음
주식회사 유유이엔씨 김근우 · 204호2024.04.03미상없음미상해당 없음
김민수2024.07.22미상없음미상해당 없음
김우경2024.08.29미상없음미상해당 없음
박근영 · 304호2024.04.245,000,000원 · 월 470,000원없음미상해당 없음
김현미상미상가능·미상미상해당 없음
김유은2024.08.26미상없음미상해당 없음
박지영2024.06.10미상없음미상해당 없음
강문정2024.05.16미상2025.03.10없음미상해당 없음
김성호2024.08.07미상없음미상해당 없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG2024.07.19미상없음미상해당 없음
김남희2024.09.25미상없음미상해당 없음
윤하윤2024.12.30미상없음미상해당 없음
남유성2024.07.29미상2025.04.18없음미상해당 없음
유하영2024.12.04미상2025.03.11없음미상해당 없음
박준형2024.10.11미상없음미상해당 없음
서명철2024.12.10미상2025.03.07없음미상해당 없음
김은선2024.11.15미상없음미상해당 없음
장경익2024.12.12미상없음미상해당 없음
손도윤미상미상가능·미상미상해당 없음
김태희2024.06.17미상없음미상해당 없음
윤성대2024.12.03미상없음미상해당 없음
김민서2024.08.29미상없음미상해당 없음
박춘기2025.01.21미상없음미상해당 없음
조현철2024.08.08미상2025.04.03없음미상해당 없음
장명수2024.05.28미상없음미상해당 없음

손봉근·주식회사 유유이엔씨 김근우는 204호, 박근영은 304호로 조사돼 있고, 나머지 상당수는 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 본건 1105호와 직접 연결되는 점유·보증금 관계는 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.

② 가격 위치 — 49% 할인은 확인되지만 ‘시세 할인’은 확인되지 않았다

현재 최저매각가 80,850,000원은 감정가 165,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 56,595,000원(34%), 4회 유찰 시 39,616,500원(24%)입니다.

회차감정가 대비매각가매수인 인수
현재 회차 · 2회 유찰49%80,850,000원0원
3회 유찰 시34%56,595,000원0원
4회 유찰 시24%39,616,500원0원
⛔ 감정가 할인율과 시세 할인율은 다르다 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 현재 가격이 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다·싸다·가격 메리트가 충분하다고 평가할 근거는 없습니다. 현재 실질취득액 80,850,000원을 주변 오피스텔 실거래와 대조한 뒤 가격 판단을 해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용1,855,300원
1. 을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합9,600,000,000원78,994,700원
2. 을구 2번 근저당권 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부0원

채권최고액 합계 10,080,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 78,994,700원, 미배당은 10,001,005,300원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 을구 1번 근저당권은 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기되어 최신 권리자 확인이 필요합니다.

매각대금 배분 (현재 80,850,000원)
현재 매각대금은 집행비용과 선순위 근저당 일부 배당으로 모두 소진됩니다.
회차별 채권 미배당
실거래 자료가 없어 가격 차트 대신 현재·3회·4회 유찰 시 채권 미배당액을 표시합니다.
✅ 등기 권리 관점 말소기준 근저당과 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조이며, 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 임차관계 관점 전입일이 확인되는 임차관계는 모두 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 김현·손도윤 2건은 전입일 미상입니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않았으므로 이 두 건을 대항력 없음으로 단정해 입찰가를 정하면 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가, 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근입니다. 주변은 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
  • 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 제반 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 이용상태. 명성오션 내 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이며, 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기·급배수설비·도시가스보일러 난방설비를 갖추고 있습니다.
  • 토지·도로. 일반상업지역·방화지구이고 서측으로 광대로인 충무대로에 접하며 기계식 주차설비가 있습니다. 공시지가는 5,660,000원/㎡입니다.
  • 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 전입일 미상 2건. 김현·손도윤의 실제 전입일과 점유 부분, 보증금, 확정일자를 매각물건명세서·현황조사 원문으로 반드시 대조해야 합니다.
  • 1105호 점유관계 특정. 일부 임차기록은 204호·304호로 표시되고 상당수는 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 매각물건명세서에는 건물 주차장 임차인도 언급돼 있으므로 본건 1105호와의 관계를 분리해 확인해야 합니다.
  • 근저당권 이전 확인. 말소기준인 을구 1번 근저당권은 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 최신 등기와 채권양도관계를 대조하세요.
  • 배당표 한계. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 보증금 미상 임차관계가 많으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
  • 가격 검증. 80,850,000원은 감정가의 49%이지만 비교 실거래가 확인되지 않았습니다. 감정가 할인율만으로 적정 입찰가를 정하지 마세요.

맺으며 — “49% 할인보다, 미상 임차관계가 먼저다”

이 사건의 장점은 분명합니다. 감정가 165,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저가는 80,850,000원까지 내려왔고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 전입일이 확인된 임차관계도 모두 2024.02.20 말소기준 이후라 대항력이 없습니다.

하지만 ‘권리가 완전히 깨끗하다’고 결론내리기에는 한 단계가 남아 있습니다. 김현·손도윤은 전입일이 미상이고 보증금·확정일자도 확인되지 않았습니다. 여기에 임차관계 기록의 점유 부분이 상당수 특정되지 않았고, 매각물건명세서에는 건물 주차장 임차인도 언급돼 있습니다. 실거래 자료까지 없는 만큼, 현재 49%라는 숫자를 가격 가점으로 바로 연결해서도 안 됩니다. 등기상 인수는 0원, 임차관계는 확인 필요, 가격은 시세 검증 전 보류. 이 세 가지가 현재 회차의 핵심입니다.

본 리포트는 등기사항·현황조사·매각 관련 기록·감정평가 요항 및 배당 시뮬레이션을 토대로 작성한 분석 의견입니다. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 임차인의 전입일·보증금·확정일자가 미상인 경우 실제 권리관계가 달라질 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 등 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 11층1105호 (충무동1가,명성오션)

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