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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 90,988,443원 ~ 103,546,947원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 60,711,000원
C 매력지수44 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
86,730,000 8,673만 감정가 177,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
867만원
최저가의 10% · 8,673,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.77억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 최저가가 86,730,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세가 없고 대항력 미상 점유자 2명이 있어 인수 0원을 확정하기 전 원본 확인이 우선입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 오피스텔

감정가 49%까지 내려왔지만, 미상 점유자 2명이 남았다 — 부산 명성오션 802호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 8층802호 (충무동1가,명성오션)
감정가 177,000,000원 · 최저매각가 86,730,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.08.19 · 임의경매
📉 49% 🔨 2회 유찰 👥 조사명단 28명 ⚠️ 대항력 미상 2명
44
매력지수 C등급 · 감정가 49%까지 유찰됐지만 실거래 시세가 없고 대항력 미상 점유자 2명·주차장 임차인 확인이 남은 권리확인형
등기상 후순위 권리는 소멸형이고 배당 계산상 인수 0원이지만, 김현·손도윤의 전입일·보증금이 미상이라 실제 인수 여부를 확정할 수 없고 실거래 시세도 없어 86,730,000원의 가격 메리트를 검증하기 어려워 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 177,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 86,730,000원까지 내려왔지만, 이것만 보고 ‘싸다’고 판단할 수는 없습니다. 실거래 시세 자료가 없고, 조사된 28명 가운데 대부분은 2024.02.20. 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없으나 김현·손도윤 2명은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 및 인수 여부를 확정할 수 없습니다. 배당 계산상 인수액은 0원이지만, 입찰 전 이 2명과 주차장 임차관계를 원본에서 반드시 특정해야 합니다.
감정가 / 최저가
177,000,000원
최저 86,730,000원 · 2회 유찰
실질취득
확정 불가
최저가 86,730,000원 + 미상 인수위험 확인 필요
배당표상 매수인 인수
0원
미상 점유자 2명은 별도 확인
핵심지표
미상 2명
김현 · 손도윤 대항력 판정 불가

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무대로 262 ‘명성오션’ 8층 802호 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태상 명성오션의 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이며, 건물은 지하1층·지상15층 철근콘크리트구조입니다. 현재 최저매각가는 86,730,000원으로 감정가 177,000,000원의 49% 수준까지 내려온 상태입니다.

등기상 말소기준은 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 9,600,000,000원이고 공동담보목록이 설정되어 있습니다. 같은 날 백태현의 480,000,000원 근저당권이 뒤따르며, 경매개시결정도 말소기준권리 이후입니다. 따라서 등기상 후순위 권리의 소멸 구조 자체는 비교적 명료합니다. 문제는 등기부보다 점유·임차관계입니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426 (임의경매)
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 8층802호 (충무동1가,명성오션)
물건종류오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층
소유자김도형 · 제누리츠주식회사
소유지분김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가177,000,000원 / 86,730,000원 (2회 유찰)
청구액8,529,561,039원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유관계가 변수

말소기준권리는 2024.02.20. 설정된 광안신용협동조합 근저당권 9,600,000,000원입니다. 같은 날 설정된 백태현 근저당권 480,000,000원과 2025.01.21. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.07.17.에는 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다.

✅ 등기부 기준 말소기준권리 이후 권리의 소멸 구조는 명확합니다. 2024.01.19. 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 2024.02.14. 김도형·제누리츠주식회사 공유로 소유권이 정리됐습니다.
⚠️ 그러나 ‘인수 0원 확정’으로 보면 안 됩니다 배당 계산에는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있지만, 김현·손도윤은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이들의 보증금이 확인되지 않는 이상 실제 실질취득액을 최저가 86,730,000원으로 고정할 수 없습니다.

② 임차·점유 조사 — 28명 중 2명은 판정 불가

현황조사·문건접수·매각물건명세서에 나타난 점유·임차 관련 명단은 28명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 명단은 없습니다. 이 가운데 전입일이 확인된 사람들은 모두 2024.02.20. 말소기준권리 이후 전입으로 표시되어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 김현·손도윤 2명은 전입일이 미상이어서 대항력 자체를 단정할 수 없습니다.

성명부분전입일보증금 / 차임배당요구권리판정
고수환2024.07.23미상2025.09.16대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
최광배2024.07.22미상2025.12.08대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
김민수2024.07.22미상대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
김우경2024.08.29미상대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
김현미상미상대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음
김유은2024.08.26미상대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
박지영2024.06.10미상대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
강문정2024.05.16미상2025.03.10대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
김성호2024.08.07미상대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG2024.07.19미상대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
김남희2024.09.25미상대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
윤하윤2024.12.30미상대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
남유성2024.07.29미상2025.04.18대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
유하영2024.12.04미상2025.03.11대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
박준형2024.10.11미상대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
서명철2024.12.10미상2025.03.07대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
김은선2024.11.15미상대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
장경익2024.12.12미상대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
손도윤미상미상대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음
김태희2024.06.17미상대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
윤성대2024.12.03미상대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
김민서2024.08.29미상대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
박춘기2025.01.21미상대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
조현철2024.08.08미상2025.04.03대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
장명수2024.05.28미상대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음

204호·304호로 특정된 조사 내역도 함께 포함되어 있으므로, 802호와 직접 연결되는 점유관계는 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 호실별로 대조할 필요가 있습니다.

⛔ 주차장 임차인 비고 매각물건명세서 비고에는 “본건 건물 주차장에 임차인 있음”이라고 기재되어 있습니다. 따라서 802호 내부 점유뿐 아니라 주차장 관련 임차관계가 매수인에게 어떤 영향을 주는지도 현황조사보고서와 함께 확인해야 합니다.

③ 가격 — 49%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 할 수 없다

감정가는 177,000,000원, 현재 최저매각가는 86,730,000원입니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 하락했습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 이 86,730,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가 절반이니 시세보다 싸다”는 결론은 금물입니다.

⚠️ 가격 판단의 핵심 현재 회차는 감정가 대비 할인 폭만 확인됩니다. 최근 12개월 평균·최신 실거래·가격 추세가 없는 상태에서는 시세 대비 할인율을 계산하거나 가격 가점을 줄 근거가 없습니다. 여기에 대항력 미상 점유자 2명의 보증금도 확인되지 않아 실질취득액 역시 확정되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 86,730,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용1,961,140원
1. 근저당 · 광안신용협동조합9,600,000,000원84,768,860원
2. 근저당 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부0원

채권최고액 기준 총 채권액은 10,080,000,000원, 예상 배당액은 84,768,860원, 미배당은 9,995,231,140원입니다. 계산표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 대항력 미상 점유자의 실제 보증금 인수 여부는 별도 확인 사항입니다.

매각대금 배분 (현재 회차 86,730,000원)
집행비용 1,961,140원 · 광안신용협동조합 84,768,860원 · 백태현 0원 · 소유자 잔여 0원
회차별 미배당
실거래 자료가 없어 시세 차트 대신 현재·3회·4회 유찰 시 채권 미배당 규모를 비교합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수 계산은 0원, 미배당은 확대

회차매각가채권자 배당미배당계산상 인수
현재 회차 · 2회 유찰 · 49%86,730,000원84,768,860원9,995,231,140원0원
3회 유찰 시 · 34%60,710,999원59,218,201원10,020,781,799원0원
4회 유찰 시 · 24%42,497,699원41,332,740원10,038,667,260원0원

유찰이 진행될수록 선순위 담보권자에게도 거액의 미배당이 남지만, 담보권 미배당 자체가 곧바로 매수인 인수로 전환되는 구조는 아닙니다. 반면 임차인 문제는 별개입니다. 미상 점유자에게 선순위 대항력이 확인될 경우 낙찰가 외 인수금액이 생길 수 있으므로, 낮아진 최저가만 보고 실질취득액을 단정해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 용도. 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이며, 대상은 명성오션 8층 802호입니다.
  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가, 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근으로 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 자갈치역이 있어 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 도로·주차. 서측으로 충무대로에 접하고 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 공시지가는 5,660,000원/㎡입니다.
  • 건물. 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기, 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비를 갖추고 있습니다.
  • 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

  • 김현·손도윤부터 확인. 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 말소기준일 2024.02.20.보다 선행하는 점유·전입이 있었는지 확인해야 합니다.
  • 802호 특정. 조사 명단 중 204호·304호처럼 다른 호실이 명시된 항목이 있으므로, 802호와 직접 연결되는 임차·점유자를 원본에서 구분해야 합니다.
  • 주차장 임차관계. 매각물건명세서 비고의 주차장 임차인이 어떤 권리와 계약을 갖는지 현황조사보고서에서 확인해야 합니다.
  • 가격 검증. 86,730,000원은 감정가의 49%이지만 실거래 시세 자료가 없습니다. 감정가 대비 할인과 시세 대비 할인은 구분해야 합니다.
  • 배당표 0원 인수의 한계. 계산표상 인수 0원과 실제 권리분석상 인수 확정은 다릅니다. 미상 임차인의 대항력·보증금 확인이 선행돼야 합니다.
  • 공동담보 확인. 광안신용협동조합 근저당권에는 공동담보목록 제2024-130호가 기재되어 있습니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사보고서와 임차관계 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
✅ 긍정 요소 등기상 말소기준은 명확하고 후순위 담보권·경매개시결정은 소멸형입니다. 현재 최저가도 감정가 177,000,000원에서 86,730,000원까지 내려왔습니다.
⛔ 결정적 보류 요소 실거래 시세 자료가 없어 가격 메리트를 검증할 수 없고, 전입일·보증금이 모두 미상인 김현·손도윤 2명이 남아 있습니다. 여기에 주차장 임차인 비고도 있어, 현 단계에서 “인수 0원인 안전한 반값 오피스텔”로 단정하는 것은 위험합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 미상 임차인

이 물건은 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 177,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 86,730,000원, 감정가의 49%까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 법원경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 실질취득액입니다. 현재 배당 계산에는 인수액 0원이 찍혀 있어도, 김현·손도윤의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 실제 인수 가능성을 완전히 닫을 수 없습니다.

또한 최근 실거래 자료가 없기 때문에 86,730,000원이 시장가격보다 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건의 순서는 명확합니다. 먼저 미상 점유자와 주차장 임차관계를 해소하고, 그 다음 실제 시세를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다. 등기부는 비교적 단순하지만 점유관계가 아직 닫히지 않은 사건입니다. 가격은 매력적으로 보이지만, 권리는 확인 완료 전까지 보류.

본 리포트는 제공된 등기·현황조사·매각물건명세서·감정 및 배당 데이터를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·임차인 최우선변제 등 일부 항목은 배당 계산에 반영되지 않았습니다. 임차인의 실제 점유 범위, 계약관계·보증금·전입일 및 매수인 인수 여부는 원본 서류와 현장 확인에 따라 달라질 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사보고서 등 원본 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

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부산광역시 서구 충무대로 262, 8층802호 (충무동1가,명성오션)

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