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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 82,905,501원 ~ 94,186,771원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 253건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.6% · 검증 표본 13,011건 · 2026.04.15~2026.09.09 매각 실적 기준 (산출 2026.09.11)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 55,223,000원
C 매력지수49 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
78,890,000 7,889만 감정가 161,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
788만원
최저가의 10% · 7,889,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.61억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 78,890,000원(감정가 49%)·현재 배당모형상 인수 0원. 다만 504호 점유관계와 대항력 가능·미상 2명 확인이 선행돼야 합니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

최저가 49%만 보면 안 된다 — 점유관계 확인이 핵심인 명성오션 504호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 5층504호 (충무동1가,명성오션)
감정가 161,000,000원 · 최저매각가 78,890,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.08.19 · 청구액 8,529,561,039원
🏷️ 78,890,000원 📉 2회 유찰 · 49% 🧾 배당모형 인수 0원 👥 대항력 가능·미상 2명
49
매력지수 C등급 · 배당모형상 인수 0원이지만 504호 점유 귀속과 대항력 가능·미상 2명 확인 전에는 보수적 접근이 필요한 오피스텔
2회 유찰·감정가 49%만으로 가격 메리트를 인정할 실거래 근거가 없고, 호수 미상 점유자가 다수이며 김현·손도윤의 전입일·보증금이 미상이라 대항력 및 실제 인수 가능성을 추가 확인해야 함
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 현재 최저가는 78,890,000원, 감정가의 49%까지 내려왔고 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이것만으로 안전형이라 단정하기는 어렵습니다. 조사된 점유·임차 관계 가운데 전입일이 확인된 사람들은 모두 2024.02.20 말소기준권리 뒤에 전입해 대항력이 없지만, 김현·손도윤은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 특히 204호·304호로 명시된 점유자가 함께 포함돼 있어, 504호와 각 점유자의 실제 연결관계를 분리 확인하는 것이 입찰 전 핵심입니다.
감정가 / 최저가
161,000,000원
최저가 78,890,000원
실질취득
78,890,000원
현재 배당모형·인수 0원 기준
매수인 인수
0원
현재 배당모형 기준
핵심지표
2회 · 49%
유찰횟수 · 감정가 대비

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무동1가 명성오션 5층 504호로, 감정평가상 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상15층이고, 본건은 감정가 161,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가가 78,890,000원까지 내려왔습니다. 다만 유찰률 자체가 시세 할인율을 뜻하지는 않습니다. 현재 확인되는 시장 실거래 비교값이 없는 상태에서는 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론내려서는 안 됩니다.

권리의 기준점은 2024.02.20 광안신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 9,600,000,000원이고 공동담보목록 제2024-130호가 붙어 있습니다. 같은 날 후순위로 백태현의 근저당권 480,000,000원이 설정됐고, 경매개시결정 이후인 2025.07.17에는 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 매각으로는 이 근저당권들과 경매개시결정이 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 5층504호 (충무동1가,명성오션)
물건종류집합건물(오피스텔) · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물 구조철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층
공유자김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가161,000,000원 / 78,890,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
신청채권자 / 청구광안신용협동조합 / 8,529,561,039원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 등기보다 점유 확인이 더 중요하다

말소기준은 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 백태현 근저당권은 후순위이고, 2025.01.21 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전은 기존 1번 근저당권의 승계이므로 별개의 선순위 권리를 새로 만드는 구조가 아닙니다.

✅ 등기 권리 관점 현재 배당모형에서는 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 1번 근저당권과 후순위 근저당권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
⚠️ 점유 관계는 별도 검증 필요 현황조사에는 다수의 점유·임차 관련 인원이 기재되어 있고, 그중 손봉근은 204호, 박근영은 304호로 특정돼 있습니다. 반면 많은 인원은 호수가 특정되지 않았습니다. 또한 매각물건명세서 비고에는 본건 건물 주차장에 임차인이 있음이 기재되어 있습니다. 따라서 이 자료만으로 모든 인원을 504호 점유자로 연결해서는 안 되며, 504호의 실제 점유관계를 별도로 대조해야 합니다.

② 점유·임차인 분석 — 대항력 미상 2명이 핵심

조사상 점유·임차 관련 기재는 총 28명·주체입니다. 보증기관의 보증금 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 전입일이 확인된 인원은 모두 2024.02.20 이후 전입으로, 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 반면 김현·손도윤은 전입일이 확인되지 않고 보증금도 확인되지 않아, 정확도 규칙상 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.

이름호수전입일보증금·차임대항력우선변제승계
고수환미상2024.07.23미상없음미상
배당요구 2025.09.16
해당 없음
최광배미상2024.07.22미상없음미상
배당요구 2025.12.08
해당 없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 · 월 500,000원없음미상해당 없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상없음미상해당 없음
김민수미상2024.07.22미상없음미상해당 없음
김우경미상2024.08.29미상없음미상해당 없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 · 월 470,000원없음미상해당 없음
김현미상미상미상가능·미상미상해당 없음
김유은미상2024.08.26미상없음미상해당 없음
박지영미상2024.06.10미상없음미상해당 없음
강문정미상2024.05.16미상없음미상
배당요구 2025.03.10
해당 없음
김성호미상2024.08.07미상없음미상해당 없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG미상2024.07.19미상없음미상해당 없음
김남희미상2024.09.25미상없음미상해당 없음
윤하윤미상2024.12.30미상없음미상해당 없음
남유성미상2024.07.29미상없음미상
배당요구 2025.04.18
해당 없음
유하영미상2024.12.04미상없음미상
배당요구 2025.03.11
해당 없음
박준형미상2024.10.11미상없음미상해당 없음
서명철미상2024.12.10미상없음미상
배당요구 2025.03.07
해당 없음
김은선미상2024.11.15미상없음미상해당 없음
장경익미상2024.12.12미상없음미상해당 없음
손도윤미상미상미상가능·미상미상해당 없음
김태희미상2024.06.17미상없음미상해당 없음
윤성대미상2024.12.03미상없음미상해당 없음
김민서미상2024.08.29미상없음미상해당 없음
박춘기미상2025.01.21미상없음미상해당 없음
조현철미상2024.08.08미상없음미상
배당요구 2025.04.03
해당 없음
장명수미상2024.05.28미상없음미상해당 없음
⛔ 인수 0원과 점유 리스크는 구분해야 한다 배당모형의 매수인 인수액은 0원이지만, 김현·손도윤의 전입일과 보증금이 확인되지 않은 이상 두 사람을 곧바로 ‘대항력 없음’으로 처리할 수 없습니다. 더욱이 호수 미상 점유자가 다수이므로, 504호 점유자가 누구인지 먼저 특정한 뒤 대항력·보증금·명도 부담을 다시 계산해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,820,020원
1. 근저당 · 광안신용협동조합9,600,000,000원77,069,980원
2. 근저당 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 최저가 78,890,000원 가정 시 집행비용 1,820,020원을 제외한 77,069,980원이 1순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권최고액 합계는 10,080,000,000원이고 미배당액은 10,002,930,020원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⚠️ 거액 근저당은 공동담보 채권 광안신용협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2024-130호, 백태현 근저당에는 공동담보목록 제2024-131호가 기재되어 있습니다. 따라서 표의 채권최고액은 공동담보에 설정된 금액이며, 본건 504호 하나의 경제적 가치와 직접 비교해 해석해서는 안 됩니다.
매각대금 배분 (현재 최저가)
78,890,000원은 집행비용과 1순위 근저당 배당으로 전액 소진되는 계산입니다.
회차별 채권 미배당
유찰이 추가될수록 매각대금이 낮아져 채권 미배당액은 더 커집니다. 이는 매수인의 인수액 증가를 뜻하는 수치는 아닙니다.

④ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다

현재 회차는 2회 유찰 후 78,890,000원, 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 3회 유찰 가격은 55,223,000원, 4회 유찰 가격은 38,656,100원으로 계산되어 있습니다. 그러나 감정가 대비 할인폭은 어디까지나 경매 회차의 변화일 뿐, 실제 시장거래 대비 할인폭을 의미하지 않습니다.

⚠️ “감정가의 절반 이하”를 곧바로 가격 메리트로 읽지 말 것 이 물건은 2회 유찰됐다는 사실 자체는 확인되지만, 현재 가격을 비교할 최신 실거래 기준이 제시되지 않았습니다. 따라서 78,890,000원이 시세보다 저렴하다는 표현이나 가격 가점은 줄 수 없습니다. 실제 입찰가는 같은 건물·인근 오피스텔의 최신 거래와 임대수익을 별도로 대조한 뒤 정해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가 소재 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근이며, 주위는 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 자갈치역이 있어 교통 상황은 비교적 양호한 편으로 평가돼 있습니다.
  • 이용. 명성오션 중 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이며, 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비를 갖추고 있습니다.
  • 도로·주차. 서측으로 충무대로에 접하고 기계식 주차설비가 설치되어 있습니다. 건물 주차장에는 임차인이 있다는 기재가 있습니다.
  • 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 일부 토지는 대로1류에 접합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역도 포함됩니다.
  • 토지. 공시지가는 5,660,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용, 지형은 평지·사다리형으로 조사되어 있습니다.
  • 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
  • 환금성. 실제 응찰 결과로는 2회 유찰된 상태입니다. 다만 이 사실만으로 시장가치 또는 향후 매각 용이성을 단정하기보다는 최신 거래와 임대수요를 함께 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 504호 점유자 특정. 현황조사에 204호·304호 점유자와 호수 미상 점유자가 함께 존재합니다. 각 이름이 실제로 어느 호실과 연결되는지 반드시 구분해 확인해야 합니다.
  • 김현·손도윤 확인. 전입일이 확인되지 않아 대항력은 ‘없음’이 아니라 가능·미상입니다. 점유개시·전입·보증금·계약관계를 확인해야 합니다.
  • 보증금 미상 점유자 확인. 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부도 단정할 수 없습니다.
  • 주차장 임차관계 확인. 건물 주차장에 임차인이 있다는 기재가 있으므로, 해당 임차관계가 본건의 사용·수익 또는 명도에 영향을 주는지 확인해야 합니다.
  • 배당표 한계 확인. 현재 배당모형상 인수액은 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산입니다.
  • 공동담보 확인. 9,600,000,000원 및 480,000,000원의 근저당은 공동담보목록이 붙어 있습니다. 공동담보의 다른 물건과 배당 진행을 함께 확인할 필요가 있습니다.
  • 가격 별도 검증. 감정가 161,000,000원에서 78,890,000원으로 내려왔다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 말고 최신 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
  • 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 504호의 실제 점유자다

등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 78,890,000원을 기준으로 한 배당모형도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.

하지만 이 사건의 실제 승부처는 등기부 바깥에 있습니다. 조사된 점유·임차 관련 인원이 많고, 204호·304호처럼 다른 호수가 명시된 사람과 호수 미상 인원이 섞여 있습니다. 그중 김현·손도윤은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 현재 자료만으로 “임차인 문제 없음”이라고 단정하는 것은 위험합니다. 504호의 실제 점유자를 특정하고 미상 점유자의 전입·보증금을 확인해야 비로소 인수 0원 판단을 확정할 수 있습니다.

가격도 마찬가지입니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔다는 점은 눈에 띄지만, 이를 시장가격 대비 할인이라고 바꿔 읽을 근거는 없습니다. 결론은 등기상 소멸 구조는 명확, 배당모형상 인수는 0원, 그러나 점유관계는 미확정. 이 물건은 낮아진 최저가보다 504호 점유자 특정과 대항력 미상 2명의 사실관계 확인이 먼저인 사건입니다.

본 리포트는 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서 관련 기재·감정평가 및 배당 추정자료를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으며, 점유자의 실제 호실·계약관계·보증금·전입 및 확정일자에 따라 권리분석 결과가 달라질 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류와 현장을 직접 확인하고 필요한 경우 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 5층504호 (충무동1가,명성오션)

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