목록
NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 81,360,678원 ~ 92,431,738원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 253건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.6% · 검증 표본 13,011건 · 2026.04.15~2026.09.09 매각 실적 기준 (산출 2026.09.11)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 54,194,000원
C 매력지수49 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
77,420,000 7,742만 감정가 158,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
774만원
최저가의 10% · 7,742,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.58억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔고 배당모델상 인수는 0원입니다. 다만 현황조사 명단 중 본건 203호 점유자 특정과 대항력 미상 2명 확인이 선행돼야 합니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

반값 수준까지 내려왔지만, 점유관계 확인이 먼저다 — 부산 명성오션 203호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 2층203호 (충무동1가,명성오션)
감정가 158,000,000원 · 최저매각가 77,420,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.08.19 · 오피스텔
⚖️ 2회 유찰 💰 최저가 77,420,000원 🧾 배당모델상 인수 0원 👥 점유·임차 명단 28명 ⚠️ 대항력 미상 2명
49
매력지수 C등급 · 감정가의 49%까지 유찰됐고 배당모델상 인수 0원이나, 203호 점유 특정과 대항력 미상 2명 확인이 먼저
말소기준은 2024.02.20 근저당으로 명확하고 전입일 확인자 26명은 모두 후순위지만, 김현·손도윤의 대항력이 미상이고 보증금·점유부분 미상자가 다수이며 실거래 비교 자료도 없어 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 158,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가는 77,420,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당이고, 전입일이 확인된 점유자는 모두 그 이후라 대항력 없음입니다. 다만 현황조사상 점유·임차 명단이 28명에 이르고, 김현·손도윤은 전입일 미상으로 대항력 판정이 불가하며 보증금 미상 사례도 많습니다. 더구나 204호·304호로 적힌 명단도 섞여 있어, 203호의 실제 점유자를 특정하는 작업이 입찰 전 핵심입니다.
감정가 / 최저가
158,000,000원
최저 77,420,000원 · 2회 유찰
배당모델상 실질취득
77,420,000원
최저가 + 모델상 인수 0원
매수인 인수
0원
배당 시뮬레이션 기준
핵심지표
49%
감정가 대비 현재 회차

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무동1가 명성오션 2층 203호 오피스텔입니다. 감정가 158,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 77,420,000원입니다. 말소기준은 2024.02.20 설정된 광안신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 9,600,000,000원이며 공동담보목록 제2024-130호가 붙어 있습니다. 같은 날 백태현의 채권최고액 480,000,000원 근저당도 설정됐고, 두 근저당은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

가격만 보면 감정가 대비 49%까지 내려왔지만, 이 사건은 낮은 최저가만으로 판단하면 안 됩니다. 실거래 비교 자료가 없고, 현황조사상 다수 점유자 명단 가운데 보증금 미상자가 많으며 전입일조차 확인되지 않은 사람이 2명 있습니다. 특히 204호·304호로 명시된 점유자도 섞여 있어 현재 명단 전체를 곧바로 203호 임차인으로 단정할 수 없습니다. 따라서 승부처는 시세 검증과 본건 203호 점유관계 특정입니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 2층203호 (충무동1가,명성오션)
물건종류 / 이용오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 명성오션
공유자김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가158,000,000원 / 77,420,000원 (2회 유찰)
청구금액8,529,561,039원
매각기일2026.08.19
말소기준2024.02.20 광안신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 9,600,000,000원

① 권리 흐름 — 등기상 기준권리는 명확하다

2024.01.19 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2024.02.14 신탁재산 귀속으로 김도형과 제누리츠주식회사 공유가 됐습니다. 그 뒤 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당이 설정돼 말소기준이 됐으며, 같은 날 설정된 백태현 근저당과 2025.01.21 임의경매개시결정은 후순위입니다. 2025.06.26 확정채권양도를 원인으로 2025.07.17 말소기준 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다.

✅ 등기부 관점 말소기준일이 2024.02.20으로 명확하고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 후순위 백태현 근저당은 현재 회차에서 배당액도 0원입니다.

② 점유·임차 분석 — 26명은 대항력 없음, 2명은 판정 미상

현황조사·매각물건명세서·문건접수에 나타난 점유·임차 관련 명단은 28명입니다. 전입일이 확인되는 26명은 모두 말소기준일 2024.02.20보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 반면 김현·손도윤은 전입신고일 미상으로 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없습니다.

또한 손봉근과 주식회사 유유이엔씨 김근우는 204호, 박근영은 304호로 기재돼 본건 203호와 호수가 다릅니다. 나머지 명단 상당수는 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 매각물건명세서 비고에도 건물 주차장에 임차인이 있음이 기재돼 있으므로, 이 명단을 모두 203호 임차인으로 합산하거나 본건 점유자로 단정하지 말고 실제 호실·점유범위를 대조해야 합니다.

성명부분 / 용도전입일보증금 / 월세배당요구대항력우선변제승계
고수환-2024.07.23미상2025.09.16없음미상없음
최광배주거2024.07.22
확정일자 2024.07.22
미상2025.12.08없음미상없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원
500,000원
-없음미상없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상-없음미상없음
김민수-2024.07.22미상-없음미상없음
김우경-2024.08.29미상-없음미상없음
박근영304호2024.04.245,000,000원
470,000원
-없음미상없음
김현-미상미상-가능·미상미상없음
김유은-2024.08.26미상-없음미상없음
박지영-2024.06.10미상-없음미상없음
강문정-2024.05.16미상2025.03.10없음미상없음
김성호-2024.08.07미상-없음미상없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG-2024.07.19미상-없음미상없음
김남희-2024.09.25미상-없음미상없음
윤하윤-2024.12.30미상-없음미상없음
남유성-2024.07.29미상2025.04.18없음미상없음
유하영-2024.12.04미상2025.03.11없음미상없음
박준형-2024.10.11미상-없음미상없음
서명철-2024.12.10미상2025.03.07없음미상없음
김은선-2024.11.15미상-없음미상없음
장경익-2024.12.12미상-없음미상없음
손도윤-미상미상-가능·미상미상없음
김태희-2024.06.17미상-없음미상없음
윤성대-2024.12.03미상-없음미상없음
김민서-2024.08.29미상-없음미상없음
박춘기-2025.01.21미상-없음미상없음
조현철-2024.08.08미상2025.04.03없음미상없음
장명수-2024.05.28미상-없음미상없음
⚠️ 점유 리스크의 핵심 전입일이 확인되는 사람들은 말소기준보다 늦지만, 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 이 2명은 대항력 가능·미상으로 두고 원문 확인 전까지 인수 위험을 단정해서는 안 됩니다. 아울러 상당수 명단은 점유 부분이 특정되지 않아 203호 실제 점유 여부 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 77,420,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,793,560원
을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합9,600,000,000원75,626,440원
을구 2번 근저당권 · 백태현480,000,000원0원
소유자 교부-0원

현재 회차 시뮬레이션의 총 채권액은 10,080,000,000원, 채권자 배당액은 75,626,440원, 미배당은 10,004,373,560원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며, 매수인 인수는 0원으로 산출돼 있습니다.

매각대금 배분 (현재 77,420,000원)
집행비용 1,793,560원과 1순위 근저당 75,626,440원에 매각대금이 모두 배분됩니다.
회차별 미배당
실거래 자료가 없어 가격 비교 대신 현재 회차·3회 유찰·4회 유찰 시 채권 미배당액을 표시했습니다.
⛔ 49%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다 현재 최저가는 감정가의 49%지만 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 77,420,000원이 시장가보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 권리상 할인 폭과 시장가격 메리트는 별개의 문제입니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수 0원 모델은 유지되지만 미배당은 커진다

회차매각가채권자 배당미배당매수인 인수
현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%)77,420,000원75,626,440원10,004,373,560원0원
3회 유찰 시 (감정가 34%)54,194,000원52,818,508원10,027,181,492원0원
4회 유찰 시 (감정가 24%)37,935,800원36,852,956원10,043,147,044원0원

현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 배당모델상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이는 제공된 배당모델의 계산값이며, 전입일 미상 점유자 2명과 보증금 미상 점유관계가 별도로 남아 있다는 점을 함께 봐야 합니다. 최저가가 더 내려가는 것만으로 이 확인 필요성이 사라지지는 않습니다.

⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가, 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근입니다. 주위는 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 제반 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 이용상태. 명성오션은 근린생활시설과 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)로 구성돼 있으며, 본건 용도는 오피스텔입니다.
  • 설비. 승강기설비·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기, 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
  • 도로·주차. 서측으로 충무대로에 접하고 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구, 공시지가 5,660,000원/㎡, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형·광대로한면 조건입니다.
  • 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 203호 점유자 특정. 현황조사 명단에는 204호·304호 점유자도 포함돼 있습니다. 명단 전체를 본건 203호 임차인으로 전제하지 말고 실제 점유 호실을 대조해야 합니다.
  • 김현·손도윤 확인. 두 사람은 전입일 미상으로 대항력 판정이 불가능하고 보증금도 미상입니다. 본건 점유 여부와 전입·보증금 자료를 확인해야 합니다.
  • 보증금 미상 점유자 확인. 전입일이 후순위여서 대항력 없음으로 표시된 사람도 보증금이 미상인 경우가 많습니다. 배당·명도 관계를 위해 매각물건명세서와 현황조사를 대조해야 합니다.
  • 주차장 임차인 확인. 매각물건명세서 비고에 건물 주차장 임차인이 있다고 기재돼 있습니다. 본건 권리·이용에 미치는 범위를 현황조사보고서에서 확인해야 합니다.
  • 시세 별도 확인. 현재 데이터에는 실거래 비교 자료가 없습니다. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시장가 대비 할인이라고 판단해서는 안 됩니다.
  • 공동담보 구조 확인. 말소기준 근저당 채권최고액 9,600,000,000원에는 공동담보목록 제2024-130호가 기재돼 있습니다. 본건 단일 호실 채권액으로 단순 해석하지 않는 것이 중요합니다.

맺으며 — 가격보다 먼저 ‘누가 203호를 점유하는가’

이 물건은 감정가 158,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 77,420,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준은 명확하고 배당모델상 매수인 인수액도 0원입니다. 전입일이 확인된 점유자도 모두 2024.02.20 말소기준 이후라 대항력이 없습니다.

하지만 권리가 완전히 정리됐다고 단정하기에는 점유 자료가 복잡합니다. 28명의 명단 중 일부는 204호·304호로 본건과 다른 호수이고, 다수는 점유 부분과 보증금이 미상이며, 김현·손도윤은 전입일도 확인되지 않습니다. 실거래 자료까지 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 결론은 등기권리는 비교적 단순, 점유관계는 추가 확인, 가격 평가는 보류입니다. 낮아진 최저가보다 203호 실제 점유와 시세를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.

본 리포트는 제공된 등기사항, 매각물건명세서·현황조사 관련 정보, 감정요항표와 배당 시뮬레이션을 토대로 작성한 분석 의견입니다. 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 보증금·점유부분·전입일이 확인되지 않은 점유관계가 있습니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사보고서와 실제 점유상태를 직접 대조해야 합니다. 투자 권유가 아니며 이를 근거로 한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서는 작성자·운영자가 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 2층203호 (충무동1가,명성오션)

이 위치에는 로드뷰 데이터가 없습니다.
지도에서 펠리건 아이콘을 다른 위치로 드래그해 보세요.

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

매각결과

불러오는 중…

변경 이력

불러오는 중…

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

이 매물에 문제가 있나요?

개인정보 노출, 잘못된 정보, 부적절한 내용 등을 알려주세요.

매물 신고