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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 81,360,678원 ~ 92,431,738원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 253건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.6% · 검증 표본 13,011건 · 2026.04.15~2026.09.09 매각 실적 기준 (산출 2026.09.11)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 54,194,000원
C 매력지수48 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
77,420,000 7,742만 감정가 158,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
774만원
최저가의 10% · 7,742,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.58억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 현재 최저가 77,420,000원은 감정가 158,000,000원의 49%까지 내려왔고 배당표상 인수는 0원이지만, 김현·손도윤은 전입일·보증금 미상이라 대항력 가능·미상으로 최종 확인이 필요합니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 오피스텔

감정가 49%까지 내려왔지만, ‘점유 확인’이 핵심 — 부산 명성오션 205호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 2층205호 (충무동1가, 명성오션)
감정가 158,000,000원 · 최저매각가 77,420,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.08.19
📉 감정가 49% 🔁 2회 유찰 🧾 배당상 인수 0원
48
매력지수 C등급 · 말소기준 이후 전입이 대부분이고 배당상 인수 0원이지만, 전입일 미상 점유자와 호실 귀속 불명확성이 남아 확인 전 보수적 접근
2024.02.20 말소기준 이후 전입자는 대항력이 없고 배당 시뮬레이션상 인수도 0원이다. 다만 김현·손도윤은 전입일·보증금이 미상이고, 204호·304호·호실 미상 점유자와 주차장 임차관계가 함께 조사돼 205호 실제 점유관계 확정 부담이 있으며 실거래 비교자료도 없어 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 158,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 77,420,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당이고, 확인된 전입일 대부분은 그 이후라 대항력이 없습니다. 다만 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없고, 조사된 점유자 중 204호·304호 등 다른 호실 표시도 섞여 있어 205호 실제 점유관계의 원본 대조가 이 사건의 핵심입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원이지만, 미상 점유자 확인 전까지 최종 인수 0원을 단정하는 접근은 피해야 합니다.
감정가
158,000,000원
오피스텔
현재 최저가
77,420,000원
2회 유찰 · 감정가 49%
배당상 매수인 인수
0원
미상 점유관계 별도 확인
핵심지표
전입일 미상
김현 · 손도윤

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무대로 262 ‘명성오션’ 2층 205호 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태상 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)로 조사됐습니다. 등기상 공유자는 김도형 (334분의 320.8)과 제누리츠주식회사(334분의 13.2)이고, 말소기준권리는 2024.02.20. 광안신용협동조합의 채권최고액 9,600,000,000원 근저당입니다. 같은 날 백태현의 채권최고액 480,000,000원 근저당이 뒤따르며, 경매개시결정은 2025.01.21.입니다.

가격만 보면 감정가의 절반 아래까지 내려온 회차입니다. 그러나 동일 물건군의 실거래 비교자료가 없어 77,420,000원이 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 이 사건은 할인율 자체보다 다수 점유 조사 내역이 실제 205호와 어떻게 연결되는지, 특히 전입일 미상 점유자와 주차장 임차관계가 어떤 범위인지 확인하는 것이 선행돼야 합니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 2층205호 (충무동1가, 명성오션)
물건종류오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
공유자김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가158,000,000원 / 77,420,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
청구액8,529,561,039원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.02.20.

말소기준은 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 9,600,000,000원이고 공동담보목록 제2024-130호가 기재되어 있습니다. 같은 날 설정된 백태현 근저당 480,000,000원은 후순위로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 2025.07.17.에는 2025.06.26. 확정채권양도를 원인으로 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 등기가 있습니다. 말소기준 날짜 자체는 2024.02.20.로 유지됩니다.

✅ 등기 권리의 큰 틀 선순위 기준점은 명확합니다. 2024.02.20. 근저당이 말소기준이고 경매개시결정은 2025.01.21.입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

② 점유·임차 — 대부분 후순위, 그러나 미상 점유자는 별도 확인

확인된 전입일이 있는 점유자들은 모두 말소기준일인 2024.02.20.보다 뒤에 전입해 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 반면 김현·손도윤은 전입일이 확인되지 않았고 보증금도 미상이라, 정확도 원칙상 대항력이 있다고도 없다고도 단정할 수 없습니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 확인해야 합니다.

⚠️ 호실 귀속을 반드시 분리해 볼 것 현황조사에는 204호로 표시된 손봉근·주식회사 유유이엔씨 김근우, 304호로 표시된 박근영이 포함되어 있습니다. 그 밖의 다수 인원은 호실 표시가 없으며, 매각물건명세서 비고에는 “본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조)”이라고 적혀 있습니다. 따라서 조사된 모든 인원을 곧바로 205호 임차인으로 합산하거나, 반대로 205호와 무관하다고 배제해서도 안 됩니다.
성명점유 표시전입일보증금 / 월세대항력우선변제승계
고수환호실 미상2024.07.23미상없음미상해당 없음
최광배호실 미상2024.07.22미상없음미상해당 없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원없음미상해당 없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상없음미상해당 없음
김민수주거 · 호실 미상2024.07.22미상없음미상해당 없음
김우경호실 미상2024.08.29미상없음미상해당 없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원없음미상해당 없음
김현호실 미상미상미상가능·미상미상해당 없음
김유은호실 미상2024.08.26미상없음미상해당 없음
박지영호실 미상2024.06.10미상없음미상해당 없음
강문정호실 미상2024.05.16미상없음미상해당 없음
김성호호실 미상2024.08.07미상없음미상해당 없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG호실 미상2024.07.19미상없음미상해당 없음
김남희호실 미상2024.09.25미상없음미상해당 없음
윤하윤호실 미상2024.12.30미상없음미상해당 없음
남유성호실 미상2024.07.29미상없음미상해당 없음
유하영호실 미상2024.12.04미상없음미상해당 없음
박준형호실 미상2024.10.11미상없음미상해당 없음
서명철호실 미상2024.12.10미상없음미상해당 없음
김은선호실 미상2024.11.15미상없음미상해당 없음
장경익호실 미상2024.12.12미상없음미상해당 없음
손도윤호실 미상미상미상가능·미상미상해당 없음
김태희호실 미상2024.06.17미상없음미상해당 없음
윤성대호실 미상2024.12.03미상없음미상해당 없음
김민서호실 미상2024.08.29미상없음미상해당 없음
박춘기호실 미상2025.01.21미상없음미상해당 없음
조현철호실 미상2024.08.08미상없음미상해당 없음
장명수호실 미상2024.05.28미상없음미상해당 없음

김민수는 2024.07.22. 확정일자가 확인되지만 전입일 자체가 말소기준권리보다 늦습니다. 고수환·최광배·김민수·강문정·남유성·유하영·서명철·조현철은 배당요구 관련 문건접수 내역이 확인됩니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자는 보증금 액수를 추정하지 않았습니다.

③ 가격·배당 — 2회 유찰 77,420,000원

현재 회차 최저매각가는 77,420,000원으로 감정가 158,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 54,194,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 시나리오는 37,935,800원(감정가 24%)으로 제시되어 있습니다. 다만 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 판단하지 않습니다.

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,793,560원
을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합9,600,000,000원75,626,440원
을구 2번 근저당권 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

77,420,000원 매각가 가정 배당표입니다. 채권총액 10,080,000,000원 중 채권자 배당액은 75,626,440원, 미배당은 10,004,373,560원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.

매각대금 배분 (현재 회차 77,420,000원)
집행비용 1,793,560원과 선순위 근저당 배당 75,626,440원으로 매각대금이 소진됩니다.
회차별 미배당
실거래 자료 대신 제공된 시나리오의 채권 미배당액을 비교했습니다.
✅ 유리한 지점 등기상 말소기준이 명확하고, 확인된 전입일이 있는 점유자는 모두 2024.02.20. 이후 전입입니다. 제공된 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 산정합니다.
⛔ 단정하면 안 되는 지점 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 또 조사표에 204호·304호와 호실 미상 점유자가 섞여 있고 건물 주차장 임차인도 언급됩니다. 따라서 “배당표상 인수 0원”을 곧바로 “205호 점유·인수 리스크가 완전히 없다”로 확대해석하면 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가, 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근입니다. 주위는 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 이용상태. 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이며, 건물은 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층입니다.
  • 설비. 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기, 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비가 조사되어 있습니다.
  • 도로·토지. 서측으로 충무대로에 접하고 기계식 주차설비가 있습니다. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 5,660,000원/㎡입니다.
  • 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 205호 점유자 특정. 현황조사에 204호·304호와 호실 미상 인원이 함께 있으므로, 205호 실제 점유자와 계약관계를 원본 현황조사·매각물건명세서에서 분리 확인해야 합니다.
  • 김현·손도윤 확인. 두 사람은 전입일과 보증금이 미상입니다. 말소기준일 전후를 확인하기 전에는 대항력 없음으로 확정하지 마십시오.
  • 주차장 임차관계. 매각물건명세서 비고에 건물 주차장 임차인이 있다고 명시되어 있으므로 현황조사보고서에서 권리 범위와 205호와의 관련성을 확인해야 합니다.
  • 배당표 해석. 현재 매각가 77,420,000원 가정에서 매수인 인수는 0원으로 계산되지만 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있습니다.
  • 가격 판단. 2회 유찰로 감정가 49%까지 내려왔다는 사실과 시세 대비 저평가는 같은 의미가 아닙니다. 실거래 비교 없이 “싸다”고 단정하지 마십시오.
  • 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당은 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있으므로 최신 등기와 배당관계를 원본으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “가격보다 먼저, 205호의 실제 점유관계를 확정할 사건”

현재 최저가는 감정가 158,000,000원의 49%인 77,420,000원까지 내려와 있습니다. 말소기준은 2024.02.20. 근저당으로 명확하고, 날짜가 확인된 점유자들은 모두 그 이후 전입이라 등기·전입의 기본 구조 자체는 어렵지 않습니다. 제공된 배당표도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.

하지만 이 사건을 단순한 “인수 0원 오피스텔”로 끝내기에는 확인할 점이 남습니다. 김현·손도윤의 전입일과 보증금이 미상이고, 조사된 점유관계에는 다른 호실 표시와 호실 미상 인원이 함께 섞여 있으며 건물 주차장 임차인도 별도로 언급됩니다. 실거래 비교자료 역시 없어 현재 가격이 시장 대비 저렴한지도 확정할 수 없습니다. 따라서 결론은 등기 구조는 비교적 단순하지만, 점유관계 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.

본 리포트는 제공된 등기·매각물건명세서·현황조사·감정평가·배당 시뮬레이션 데이터를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았으며, 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자의 권리관계는 원본 서류로 추가 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사보고서 등 원본 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 2층205호 (충무동1가,명성오션)

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