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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 90,988,443원 ~ 103,546,947원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 60,711,000원
C 매력지수46 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
86,730,000 8,673만 감정가 177,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
867만원
최저가의 10% · 8,673,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.77억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 말소기준 이후 전입이 확인되는 점유자는 대항력이 없지만 전입일 미상 2명과 주차장 임차인 비고가 남아 있으며, 최저가 86,730,000원이 시세보다 싼지는 실거래 자료가 없어 판단할 수 없습니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

감정가 49%까지 내려왔지만, 전입일 미상 점유자 확인이 먼저 — 명성오션 902호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 9층902호 (충무동1가,명성오션)
감정가 177,000,000원 · 최저매각가 86,730,000원(2회 유찰·49%) · 매각기일 2026.08.19 · 임의경매(광안신용협동조합)
💰 최저가 86,730,000원 🔁 2회 유찰 · 감정가 49% 👥 점유·임차 관련자 28명 ⚠️ 전입일 미상 2명
46
매력지수 C등급 · 등기상 인수 0원 계산이지만 전입일 미상 점유자 2명과 주차장 임차인 비고가 남아 점유관계 확인이 우선인 오피스텔
2024.02.20 말소기준 이후 전입이 확인되는 점유자는 대항력이 없으나 김현·손도윤의 전입일·보증금·확정일자가 미상이고 주차장 임차인 비고도 남아 있다. 2회 유찰로 최저가가 감정가 49%까지 내려왔지만 실거래 자료가 없어 가격 메리트도 확인되지 않아 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리는 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당권으로 선명하고, 전입일이 확인되는 점유자들은 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 다만 김현·손도윤은 전입일이 미상이고 보증금·확정일자도 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없으며, 매각물건명세서에는 건물 주차장 임차인도 별도로 기재돼 있습니다. 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 이 미상 점유관계 확인 전까지 완전한 무인수 물건으로 단정하는 것은 이릅니다. 또한 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없어 가격 메리트는 판단할 수 없습니다.
감정가 / 최저가
177,000,000원
최저가 86,730,000원 · 2회 유찰
실질취득(현재 가정)
86,730,000원
최저가 + 배당표상 인수 0원
매수인 인수
0원
배당 시뮬레이션 기준 · 미상 점유 확인 필요
핵심지표
28명 · 미상 2명
다수 점유기재 · 주차장 임차인 비고

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무동1가 명성오션 9층 902호로, 감정평가상 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상15층이며, 본건 소재지는 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근입니다. 등기상 현재 공유자는 김도형 334분의 320.8, 제누리츠주식회사 334분의 13.2입니다.

권리구조의 기준점은 2024.02.20 설정된 광안신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 9,600,000,000원이고 공동담보목록 제2024-130호가 기재돼 있습니다. 같은 날 후순위로 백태현의 근저당권 480,000,000원도 설정됐습니다. 2025.01.21 광안신용협동조합이 임의경매를 개시했고, 이후 2025.07.17에는 제1순위 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 근저당권이 이전됐더라도 말소기준의 원래 설정일은 2024.02.20입니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426 (임의경매)
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 9층902호 (충무동1가,명성오션)
물건종류 / 이용오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설 · 지하1층·지상15층 건물 내 9층 902호
공유자김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가177,000,000원 / 86,730,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
신청채권자 / 청구광안신용협동조합 / 8,529,561,039원
말소기준권리2024.02.20 광안신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 9,600,000,000원
매각기일2026.08.19
등기사항 발급2026.07.24 · 부산지방법원 등기국

① 권리 흐름 — 등기는 선명하지만 점유 확인이 핵심

최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소돼 있고, 현재 공유소유권으로 정리돼 있습니다. 말소기준은 2024.02.20 제1순위 근저당권이며, 같은 날 제2순위 근저당권과 2025.01.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.07.17 제1순위 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐지만 선순위 기준일 자체가 뒤로 밀리는 것은 아닙니다.

✅ 등기 권리만 보면 매각 배당 시뮬레이션에는 매수인이 승계하는 등기상 권리가 반영돼 있지 않고, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 제1순위·제2순위 근저당권의 미배당이 크더라도 그 미배당 채권액 자체가 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

임차인·점유 현황 — 확인된 전입은 후순위, 전입일 미상 2명

현황조사에는 점유·임차 관련자가 다수 기재돼 있습니다. 전입일이 확인되는 사람은 모두 2024.02.20 말소기준권리보다 뒤에 전입한 것으로 정리돼 있어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 반면 김현·손도윤은 전입일 자체가 미상이므로 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 및 최종 인수위험도 추가 확인이 필요합니다.

성명점유표시전입일보증금 / 월세배당요구대항력우선변제승계
고수환미상2024.07.23미상2025.09.16없음미상해당 없음
최광배미상2024.07.22미상2025.12.08없음미상해당 없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원없음미상해당 없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상없음미상해당 없음
김민수미상2024.07.22미상없음미상해당 없음
김우경미상2024.08.29미상없음미상해당 없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원없음미상해당 없음
김현미상미상미상가능·미상미상해당 없음
김유은미상2024.08.26미상없음미상해당 없음
박지영미상2024.06.10미상없음미상해당 없음
강문정미상2024.05.16미상2025.03.10없음미상해당 없음
김성호미상2024.08.07미상없음미상해당 없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG미상2024.07.19미상없음미상해당 없음
김남희미상2024.09.25미상없음미상해당 없음
윤하윤미상2024.12.30미상없음미상해당 없음
남유성미상2024.07.29미상2025.04.18없음미상해당 없음
유하영미상2024.12.04미상2025.03.11없음미상해당 없음
박준형미상2024.10.11미상없음미상해당 없음
서명철미상2024.12.10미상2025.03.07없음미상해당 없음
김은선미상2024.11.15미상없음미상해당 없음
장경익미상2024.12.12미상없음미상해당 없음
손도윤미상미상미상가능·미상미상해당 없음
김태희미상2024.06.17미상없음미상해당 없음
윤성대미상2024.12.03미상없음미상해당 없음
김민서미상2024.08.29미상없음미상해당 없음
박춘기미상2025.01.21미상없음미상해당 없음
조현철미상2024.08.08미상2025.04.03없음미상해당 없음
장명수미상2024.05.28미상없음미상해당 없음
⚠️ 902호와 직접 연결되는 점유관계부터 다시 확인 현황조사에는 204호·304호로 특정된 점유자와 호실 표시가 없는 점유자가 함께 기재돼 있고, 매각물건명세서 비고에는 본건 건물 주차장에 임차인이 있음이라고 적혀 있습니다. 따라서 이 목록 전체를 곧바로 902호의 임차인으로 볼 수는 없으며, 반대로 호실 표시가 없는 사람을 902호와 무관하다고 단정할 수도 없습니다. 특히 전입일 미상인 김현·손도윤과 902호의 실제 점유 연관성은 입찰 전 확인해야 합니다.

② 가격 판단 — ‘감정가 49%’는 시세 할인율이 아니다

현재 최저매각가는 86,730,000원으로 감정가 177,000,000원의 49%이며 2회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오에는 3회 유찰 시 60,710,999원, 4회 유찰 시 42,497,699원이 제시돼 있습니다.

회차매각가채권자 배당미배당매수인 인수
현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49%86,730,000원84,768,860원9,995,231,140원0원
3회 유찰 시 · 감정가 34%60,710,999원59,218,201원10,020,781,799원0원
4회 유찰 시 · 감정가 24%42,497,699원41,332,740원10,038,667,260원0원

중요한 점은 감정가 대비 할인과 시세 대비 할인이 다르다는 것입니다. 이 사건에는 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없어, 86,730,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 금지해야 합니다. 현재 가격 판단은 실거래 원본 확인 전까지 보류가 맞습니다.

⛔ 유찰 횟수만 보고 가격 가점을 주면 안 되는 사건 2회 유찰로 최저가가 크게 내려온 것은 사실이지만, 실거래 시세가 제공되지 않았습니다. 오피스텔의 실제 거래가격·임대수익·개별 호실 상태를 확인하지 않은 채 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 86,730,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정)-1,961,140원
1. 을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합9,600,000,000원84,768,860원
2. 을구 2번 근저당권 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차 가정에서는 집행비용 1,961,140원을 제외한 매각대금이 제1순위 근저당에 배당되고, 채권자 총 미배당은 9,995,231,140원입니다. 제2순위 근저당과 소유자 잔여는 0원이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.

매각대금 배분 (현재 회차 86,730,000원)
회차별 미배당 채권
유찰이 진행될수록 매각대금이 낮아져 채권 미배당액은 커집니다. 이 미배당액은 배당표상 매수인 인수액과는 별개입니다.
✅ 배당 관점 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 제공된 계산에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 즉 거액의 근저당 미배당 자체를 낙찰자가 떠안는 것으로 계산돼 있지는 않습니다.
⛔ 다만 ‘인수 0원’을 최종 확정으로 읽으면 안 되는 이유 김현·손도윤의 전입일, 보증금, 확정일자가 확인되지 않았고 주차장 임차인 비고도 남아 있습니다. 이 미상 점유관계가 902호와 어떤 관계인지 확인되기 전에는 현재 배당표의 0원을 최종 법률상 인수액으로 확정하기보다 현재 자료 기준 계산값으로 보는 것이 안전합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근에 위치하며, 주변은 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 자갈치역이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 비교적 양호한 편으로 조사됐습니다.
  • 용도. 명성오션 내 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)로 평가됐습니다. 기호 1·2는 근린생활시설입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상15층 건물이며 승강기, 옥내소화전, 화재탐지·경보설비, 공동현관기, 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비가 기재돼 있습니다.
  • 도로·주차. 서측으로 광대로인 충무대로에 접하고 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
  • 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 일부 토지는 대로1류(폭 35m~40m)에 접합니다.
  • 공시지가. 공시지가 5,660,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·사다리형·광대로한면으로 조사돼 있습니다.
  • 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
  • 환금성. 실거래 자료가 없어 실제 거래빈도와 시세 수준을 수치로 판단할 근거는 없습니다. 감정가 대비 유찰률과 실제 시장가격은 분리해서 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 902호 직접 점유자 특정. 204호·304호로 별도 표시된 사람과 호실 미상 점유자가 함께 기재돼 있으므로, 902호에 실제 거주·점유하는 사람이 누구인지 현황조사와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
  • 김현·손도윤 확인. 전입일이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 보증금과 확정일자까지 확인해 실제 인수위험을 다시 계산해야 합니다.
  • 주차장 임차인 확인. 매각물건명세서 비고의 “본건 건물 주차장에 임차인 있음”이 902호의 매각조건·점유·사용에 미치는 범위를 확인해야 합니다.
  • 근저당권 이전 확인. 2024.02.20 제1순위 근저당권은 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있습니다. 최신 등기부에서 권리자 및 경매절차상의 채권자 지위를 대조해야 합니다.
  • 가격은 실거래로 판단. 최저가는 86,730,000원이지만 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 49%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
  • 배당표의 전제 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 매각물건명세서와 배당요구 내역을 기준으로 최종 인수액을 재검토해야 합니다.

맺으며 — “49% 유찰”보다 중요한 것은 점유관계 확정

이 사건은 등기 권리만 놓고 보면 기준이 비교적 명확합니다. 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당표에서도 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다.

그러나 점유관계는 등기만큼 단순하지 않습니다. 현황조사에 28명의 점유·임차 관련자가 기재돼 있고, 이 중 김현과 손도윤은 전입일이 미상입니다. 204호·304호처럼 902호가 아닌 호실이 명시된 항목도 섞여 있으며, 매각물건명세서에는 주차장 임차인도 별도로 적혀 있습니다. 따라서 이 물건의 권리분석 결론은 “등기상 인수 0원 계산, 그러나 902호 점유관계 확인 전 최종 확정 보류”가 적절합니다.

가격 역시 같은 원칙입니다. 감정가 177,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 86,730,000원으로 내려왔지만, 이를 시세 대비 저가로 해석할 실거래 자료가 없습니다. 권리상 미상 점유를 먼저 해소하고, 가격은 별도의 실거래 검증을 거친 뒤 판단해야 하는 오피스텔입니다.

본 리포트는 제공된 등기사항, 매각물건명세서 비고, 현황조사, 감정요항표 및 배당 시뮬레이션을 토대로 작성한 분석 의견입니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 있어 실제 인수관계는 원본 서류 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 실거래 자료가 없어 본 리포트는 현재 최저가의 시세상 고저를 판단하지 않습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 관련 원본을 직접 확인하고 전문가의 자문을 받는 것을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 9층902호 (충무동1가,명성오션)

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