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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 90,988,443원 ~ 103,546,947원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 60,711,000원
C 매력지수46 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
86,730,000 8,673만 감정가 177,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
867만원
최저가의 10% · 8,673,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.77억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 감정가의 49%까지 내려왔고 등기상 인수는 0원이나, 임차·점유 기록 28명 중 김현·손도윤은 대항력 가능·미상입니다. 대상호 실제 점유자 확인이 입찰 전 핵심입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

49%까지 내려왔지만, 임차·점유 확인이 먼저 — 부산 명성오션 1202호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 12층1202호 (충무동1가,명성오션)
감정가 177,000,000원 · 최저매각가 86,730,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.08.19 · 오피스텔
46
매력지수 C등급 · 등기상 인수 0·최저가 49%지만, 임차·점유 28명 중 대항력 판정불가 2명이 있어 최종 점유 확인이 우선
말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원이나, 김현·손도윤의 전입일·보증금이 미상이고 상당수 점유 부분이 특정되지 않아 보수적 접근이 필요한 오피스텔. 실거래 비교도 없어 49%만으로 가격 메리트를 가점할 수 없어 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
🏷️ 최저가 49% ⚖️ 말소기준 2024.02.20 👥 임차·점유 기록 28명 ❓ 대항력 판정불가 2명
한 줄 평 감정가 177,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 86,730,000원(49%)까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당이고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현황조사·문건접수에는 임차·점유 관련 기록이 28명이고, 이 가운데 김현·손도윤은 전입신고일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 가격이 49%라는 이유만으로 안전하거나 저렴하다고 판단할 사건은 아닙니다.
감정가 / 최저가
177,000,000원
86,730,000원
2회 유찰 · 감정가 49%
실질취득
86,730,000원
배당 시뮬레이션상 인수 0원 기준
매수인 인수
0원
단, 대항력 미상 2명 확인 필요
핵심지표
49%
실거래 비교 없이 가격 메리트 단정 금지

부산지방법원 2025타경100426. 자갈치역 남서측 인근의 명성오션 12층 1202호로, 감정평가상 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유관계는 김도형 지분 334분의 320.8, 제누리츠주식회사 지분 334분의 13.2의 공유 구조입니다. 말소기준은 2024년 2월 20일 광안신용협동조합의 채권최고액 9,600,000,000원 근저당이며, 같은 날 백태현의 채권최고액 480,000,000원 근저당도 설정돼 있습니다.

채권최고액은 개별 호실 감정가보다 훨씬 크지만, 두 근저당 모두 공동담보목록이 기재돼 있고 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 중요한 점은 미배당액과 매수인 인수액은 같은 개념이 아니라는 것입니다. 현재 회차 기준 채권 미배당은 9,995,231,140원에 달하지만, 근저당이 매각으로 소멸하는 구조라 그 미배당액 자체를 낙찰자가 부담하는 것으로 보면 안 됩니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 12층1202호 (충무동1가,명성오션)
물건종류오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 · 본건 12층
소유자김도형(334분의 320.8) · 제누리츠주식회사(334분의 13.2)
감정가 / 최저가177,000,000원 / 86,730,000원 (2회 유찰 · 49%)
청구금액8,529,561,039원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 핵심은 점유관계

2024.01.19 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2024.02.14 김도형·제누리츠주식회사 공유로 귀속됐습니다. 이후 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당이 말소기준권리가 되었고, 같은 날 설정된 백태현 근저당과 2025.01.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 광안신용협동조합의 근저당권은 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.

✅ 등기 권리만 보면 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서 근저당권자들이 전액 배당받지 못하더라도 그 미배당액을 매수인이 그대로 승계하는 구조로 계산돼 있지 않습니다.
⚠️ 그러나 점유관계는 별도 확인 현황조사·문건접수상 임차·점유 관련 기록은 28명입니다. 이 가운데 전입일이 확인되는 기록은 모두 2024.02.20 말소기준 이후라 대항력이 없는 것으로 정리됐지만, 김현·손도윤은 전입신고일이 미상이고 보증금도 미상입니다. 두 사람은 ‘대항력 있음’이 아니라 ‘대항력 가능·미상’으로 다뤄야 합니다.

② 임차·점유 현황 — 28명 중 2명은 대항력 판정 불가

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 현황조사와 문건접수에 기재된 임차·점유 관련 기록은 모두 개별 인물·법인 기록입니다. 다만 상당수는 점유 부분이 특정되지 않았고, 손봉근·주식회사 유유이엔씨 김근우는 204호, 박근영은 304호로 기재돼 있어 1202호와 직접 연결되는 점유관계인지 별도 대조가 필요합니다. 매각물건명세서 비고에는 건물 주차장에 임차인이 있다는 내용도 기재돼 있습니다.

성명점유 부분전입일보증금 / 월세배당요구대항력우선변제승계
고수환특정 없음2024.07.23미상2025.09.16없음미상없음
최광배특정 없음2024.07.22미상2025.12.08없음미상없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원미상없음미상없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상미상없음미상없음
김민수특정 없음2024.07.22미상미상없음미상없음
김우경특정 없음2024.08.29미상미상없음미상없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원미상없음미상없음
김현특정 없음미상미상미상가능·미상미상없음
김유은특정 없음2024.08.26미상미상없음미상없음
박지영특정 없음2024.06.10미상미상없음미상없음
강문정특정 없음2024.05.16미상2025.03.10없음미상없음
김성호특정 없음2024.08.07미상미상없음미상없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG특정 없음2024.07.19미상미상없음미상없음
김남희특정 없음2024.09.25미상미상없음미상없음
윤하윤특정 없음2024.12.30미상미상없음미상없음
남유성특정 없음2024.07.29미상2025.04.18없음미상없음
유하영특정 없음2024.12.04미상2025.03.11없음미상없음
박준형특정 없음2024.10.11미상미상없음미상없음
서명철특정 없음2024.12.10미상2025.03.07없음미상없음
김은선특정 없음2024.11.15미상미상없음미상없음
장경익특정 없음2024.12.12미상미상없음미상없음
손도윤특정 없음미상미상미상가능·미상미상없음
김태희특정 없음2024.06.17미상미상없음미상없음
윤성대특정 없음2024.12.03미상미상없음미상없음
김민서특정 없음2024.08.29미상미상없음미상없음
박춘기특정 없음2025.01.21미상미상없음미상없음
조현철특정 없음2024.08.08미상2025.04.03없음미상없음
장명수특정 없음2024.05.28미상미상없음미상없음

전입일이 확인되는 임차·점유 기록은 2024.02.20 말소기준 이후라 대항력이 없는 것으로 정리됐습니다. 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.

③ 가격 구조 — 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다

감정가는 177,000,000원이고 현재 최저매각가는 86,730,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰 이후 회차이며, 추가 유찰 시 시나리오는 60,710,999원, 그 다음은 42,497,699원입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시장가보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

⚠️ 49%는 ‘시세 대비 49%’가 아니다 현재 최저가 86,730,000원은 감정가 177,000,000원의 49%라는 의미입니다. 실거래 기준 시세와의 차이는 확인되지 않았으므로 가격 가점의 근거로 쓰기 어렵습니다. 특히 오피스텔은 입찰 전 동일 건물·유사 호실의 실제 거래 수준을 별도로 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 86,730,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,961,140원
을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합9,600,000,000원84,768,860원
을구 2번 근저당권 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차 총 채권액 10,080,000,000원 중 예상 배당은 84,768,860원, 미배당은 9,995,231,140원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (현재 회차 86,730,000원)
회차별 채권 미배당
실거래 비교가 없으므로 현재·3회·4회 유찰 시 시나리오의 미배당액을 표시합니다.
✅ 등기상 인수 관점 현재 배당표와 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 거액의 근저당 미배당은 존재하지만, 그 미배당액 자체를 낙찰자 부담액으로 합산하면 안 됩니다.
⛔ 임차·점유 관점 이 사건의 핵심 리스크는 근저당 미배당보다 점유자 확인입니다. 전입일이 확인되는 기록은 말소기준 이후지만, 김현·손도윤은 전입일·보증금이 미상입니다. 배당표의 인수 0원만 보고 입찰하기보다 매각물건명세서와 현황조사에서 1202호 실제 점유자와 두 미상자의 관계를 먼저 확정해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 용도. 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)로 평가돼 있습니다.
  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근이며, 주변은 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
  • 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 감정평가상 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 지하1층 지상15층이며 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비· 공동현관기와 위생·급배수·도시가스보일러 난방설비를 갖추고 있습니다.
  • 도로·주차. 서측으로 충무대로에 접하며 기계식 주차설비가 있습니다. 매각물건명세서에는 건물 주차장에 임차인이 있다는 비고가 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구이며 대로1류에 접하고, 공시지가는 5,660,000원/㎡, 토지면적은 201.1㎡입니다.
  • 공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
  • 환금성. 실거래 비교 없이 현재 유찰률만으로 시장가격이나 환금성을 정량 평가하지 않는 편이 안전합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 김현·손도윤 확인. 전입신고일·보증금·확정일자가 미상입니다. 두 사람은 대항력 ‘있음’이 아니라 가능·미상 상태이므로 최종 명세서를 대조해야 합니다.
  • 1202호 실제 점유자 특정. 임차·점유 기록 28명 중 상당수는 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 대상 호실인 1202호와 직접 연결되는 사람을 현황조사 원문에서 확인해야 합니다.
  • 204호·304호 기록 분리. 손봉근·주식회사 유유이엔씨 김근우는 204호, 박근영은 304호로 기재돼 있으므로 대상호와 혼동하지 않아야 합니다.
  • 주차장 임차관계 확인. 매각물건명세서 비고에 건물 주차장 임차인이 있다고 명시돼 있습니다.
  • 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당은 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 최종 등기부상의 권리자와 배당관계를 대조해야 합니다.
  • 가격 검증. 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 비교가 없으므로, ‘49% = 시세 대비 반값’으로 해석하면 안 됩니다.
  • 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당 및 인수 여부는 최종 매각물건명세서와 원본 서류를 기준으로 판단해야 합니다.

맺으며 — “반값보다 점유 확인이 먼저”

겉으로 보면 감정가 177,000,000원짜리 오피스텔이 2회 유찰돼 86,730,000원, 즉 49%까지 내려온 사건입니다. 등기상으로는 말소기준 근저당 이후 권리가 매각으로 정리되고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원이라 구조가 단순해 보입니다.

하지만 이번 사건에서 가격보다 먼저 봐야 할 것은 임차·점유관계입니다. 현황조사·문건접수에 28명이 등장하고, 대부분은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없지만 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 게다가 상당수 점유 부분이 특정되지 않았고 주차장 임차인 관련 비고도 존재합니다. 따라서 등기상 인수 0은 긍정적이지만, 최종 점유관계가 확정되기 전까지 ‘완전한 인수 0 사건’으로 단정하면 안 됩니다.

또한 49%라는 수치는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 비교 실거래가가 없는 상태에서는 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮다고 증명되지 않았습니다. 결론은 등기는 비교적 단순, 점유는 확인 필요, 가격은 시세 검증 전 보류입니다.

본 리포트는 제공된 등기사항·현황조사·문건접수·배당 시뮬레이션·감정평가 내용을 토대로 작성한 분석 의견입니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으며 실제 배당·인수관계는 최종 매각물건명세서와 원본 등기부, 현황조사서 및 법원 기록을 기준으로 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 12층1202호 (충무동1가,명성오션)

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