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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 84,819,735원 ~ 96,526,815원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 56,595,000원
C 매력지수48 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
80,850,000 8,085만 감정가 165,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
808만원
최저가의 10% · 8,085,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.65억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 말소기준은 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당이고 배당모형상 인수 0원. 다만 704호 점유관계와 전입일 미상 2명을 반드시 확인해야 합니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 오피스텔

2회 유찰·감정가 49% — 인수 0원이지만 704호 점유관계 확인이 핵심

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 7층704호 (충무동1가, 명성오션)
감정가 165,000,000원 · 최저매각가 80,850,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.08.19
48
매력지수 C등급 · 말소기준 이후 권리는 정리되고 배당모형상 인수 0원이나, 704호 점유 특정과 전입일 미상 2명 확인이 필요한 오피스텔
현재 최저가 80,850,000원은 감정가의 49%까지 내려왔지만 시세 비교값이 없고, 현황조사 28명 중 김현·손도윤은 전입일 미상으로 대항력 판정이 불가하며 건물 주차장 임차인 기재도 있어 점유 확인 전에는 보수적 접근이 필요함.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준은 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당권이고 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현황조사에는 다수의 점유관계가 나타나고 전입일 미상 2명은 대항력 판정이 불가하며, 매각물건명세서에도 건물 주차장 임차인이 기재되어 있어 704호의 실제 점유·명도관계를 원본으로 특정하는 작업이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
165,000,000원 / 80,850,000원
2회 유찰 · 감정가 49%
실질취득
80,850,000원
현재 회차 · 배당모형 기준
매수인 인수
0원
배당 시나리오 기준
핵심지표
49%
감정가 대비 현재 최저가

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무동1가 명성오션 7층 704호로, 감정상 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설 (오피스텔)입니다. 감정가 165,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 80,850,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 말소기준은 2024.02.20 접수된 광안신용협동조합의 채권최고액 9,600,000,000원 근저당권이며, 같은 날 뒤 순위로 백태현의 채권최고액 480,000,000원 근저당권이 설정돼 있습니다.

가격은 크게 내려왔지만 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 확정할 수는 없습니다. 이 사건에서 더 중요한 것은 점유관계입니다. 현황조사에는 28명의 점유 관련 인원이 나타나며, 전입일이 확인된 인원은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없다고 정리되어 있습니다. 반면 김현·손도윤은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 특히 일부 조사 항목은 204호·304호로 명시되어 있어, 전체 조사내용을 704호 임차인으로 일괄 합산해서는 안 됩니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 7층704호 (충무동1가, 명성오션)
용도오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층
소유자김도형 · 제누리츠주식회사
소유지분김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가165,000,000원 / 80,850,000원
유찰2회 · 현재 회차 감정가 49%
경매개시 채권자 / 청구광안신용협동조합 / 8,529,561,039원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.02.20 근저당

2024.01.19 우리자산신탁주식회사 명의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소되었고, 2024.02.14 김도형과 제누리츠주식회사 공유로 소유권이 귀속됐습니다. 이어 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당권이 설정되어 말소기준권리가 되었고, 같은 날 접수번호 25603의 백태현 근저당권은 그 뒤 순위입니다. 2025.01.21 광안신용협동조합의 임의경매개시결정이 기입됐습니다.

말소기준 근저당권은 2025.06.26 확정채권양도를 원인으로 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 등기가 있습니다. 근저당의 이전은 그 근저당의 순위를 바꾸는 새로운 선순위 권리가 아니라 기존 을구 1번 근저당의 이전관계로 확인해야 합니다.

✅ 등기상 핵심 배당모형은 현재 회차 매각가 80,850,000원에서 집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자에게는 배당이 없는 구조로 계산되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.

② 점유·임차인 — 26명은 후순위 전입, 2명은 판정 미상

현황조사에 나타난 실제 점유 관련 인원은 28명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 모두 개별 조사 인원으로 보되, 일부는 204호·304호로 명시돼 있고 다수는 호실이 특정되지 않았습니다. 따라서 아래 명단 전체를 704호 임차인으로 단정해서는 안 됩니다.

성명부분전입일보증금월세 배당요구대항력우선변제승계
고수환-2024.07.23--2025.09.16없음미상아님
최광배-2024.07.22--2025.12.08없음미상아님
손봉근204호2024.07.2310,000,000원500,000원-없음미상아님
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03---없음미상아님
김민수-2024.07.22---없음미상아님
김우경-2024.08.29---없음미상아님
박근영304호2024.04.245,000,000원470,000원-없음미상아님
김현-----가능·미상미상아님
김유은-2024.08.26---없음미상아님
박지영-2024.06.10---없음미상아님
강문정-2024.05.16--2025.03.10없음미상아님
김성호-2024.08.07---없음미상아님
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG-2024.07.19---없음미상아님
김남희-2024.09.25---없음미상아님
윤하윤-2024.12.30---없음미상아님
남유성-2024.07.29--2025.04.18없음미상아님
유하영-2024.12.04--2025.03.11없음미상아님
박준형-2024.10.11---없음미상아님
서명철-2024.12.10--2025.03.07없음미상아님
김은선-2024.11.15---없음미상아님
장경익-2024.12.12---없음미상아님
손도윤-----가능·미상미상아님
김태희-2024.06.17---없음미상아님
윤성대-2024.12.03---없음미상아님
김민서-2024.08.29---없음미상아님
박춘기-2025.01.21---없음미상아님
조현철-2024.08.08--2025.04.03없음미상아님
장명수-2024.05.28---없음미상아님
⚠️ 704호와 전체 현황조사를 구분해야 한다 손봉근·주식회사 유유이엔씨 김근우는 204호, 박근영은 304호로 조사되어 있습니다. 나머지 다수는 호실이 특정되지 않았고, 매각물건명세서 비고에는 “본건 건물 주차장에 임차인 있음”이라고 기재되어 있습니다. 따라서 28명의 보증금을 단순 합산하거나 모두 704호의 임차인으로 보는 방식은 맞지 않습니다.
⛔ 미상 2명은 별도 확인 김현과 손도윤은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 없음으로 단정할 수 없습니다. 이 2명은 대항력 가능·미상으로 남겨 두고, 704호 실제 점유 여부와 매각물건명세서의 보완 내용을 입찰 전에 대조해야 합니다.

③ 가격 구조 — 165,000,000원에서 80,850,000원

현재 최저매각가는 감정가 165,000,000원의 49%인 80,850,000원입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 56,595,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 39,616,500원(감정가 24%)으로 제시되어 있습니다.

⚠️ 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 판단하면 안 된다 현재 회차가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실과 실제 시장가치는 별개의 문제입니다. 이 사건은 실거래 비교값 없이 감정가와 유찰 시나리오가 제시되어 있으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론내리지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,855,300원
1. 을구 1번 근저당 · 광안신용협동조합9,600,000,000원78,994,700원
2. 을구 2번 근저당 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차 배당모형은 집행비용 1,855,300원, 선순위 근저당 배당 78,994,700원, 후순위 근저당과 소유자 배당 0원으로 계산되어 있습니다. 총 채권액 10,080,000,000원 중 78,994,700원이 배당되고 미배당액은 10,001,005,300원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 모형입니다.

매각대금 배분 (현재 80,850,000원)
배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
회차별 미배당액
유찰이 진행될수록 매각대금이 낮아져 채권 미배당액은 증가합니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 이용. 명성오션의 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)입니다.
  • 입지. 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근이며, 주위는 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 제반 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 도로·주차. 서측 충무대로에 접하며 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
  • 설비. 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기와 위생·급배수설비, 도시가스보일러 난방설비가 기재되어 있습니다.
  • 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며 일부 토지는 대로1류에 접합니다.
  • 토지. 공시지가 5,660,000원/㎡, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형, 광대로한면입니다.
  • 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 704호 점유자 특정. 현황조사의 28명을 모두 704호 임차인으로 보지 말고, 실제 704호 점유자와 사용관계를 별도로 확인하세요.
  • 미상 점유자 확인. 전입일이 확인되지 않은 김현·손도윤은 대항력 가능·미상으로 남아 있으므로 전입일·보증금·점유 호실 확인이 필요합니다.
  • 주차장 임차관계. 매각물건명세서에 건물 주차장 임차인이 있다고 기재되어 있으므로 점유범위와 매각대상에 미치는 영향을 원본에서 확인하세요.
  • 근저당 이전 확인. 을구 1번 근저당권은 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있으므로 최신 등기부에서 현재 권리자를 대조하세요.
  • 공동담보 확인. 광안신용협동조합 근저당권에는 공동담보목록 제2024-130호, 백태현 근저당권에는 공동담보목록 제2024-131호가 기재되어 있습니다.
  • 가격 검증. 최저가 80,850,000원이 감정가 165,000,000원의 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말고 실제 거래·매물 가격을 별도로 대조하세요.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “점유 안전”은 같은 말이 아니다

이 사건은 등기 순위만 보면 비교적 명확합니다. 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 배당모형도 현재 80,850,000원 매각을 전제로 매수인 인수액 0원을 제시합니다.

하지만 점유관계는 별개입니다. 현황조사에 28명이 등장하고 일부는 204호·304호로 명시되어 있으며, 호실이 특정되지 않은 인원도 많습니다. 그중 김현·손도윤은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 여기에 건물 주차장 임차인 기재도 있습니다. 따라서 이 물건은 “등기상 말소구조는 단순하지만 704호의 실제 점유관계를 확정한 뒤 입찰해야 하는 오피스텔”로 보는 것이 맞습니다.

가격도 마찬가지입니다. 감정가 165,000,000원에서 2회 유찰된 80,850,000원이라는 숫자는 매력적으로 보일 수 있지만, 현재 자료만으로 실제 시세 대비 저가 여부를 확정할 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 점유는 확인 필요, 가격은 별도 검증. 이 세 가지를 분리해서 판단해야 합니다.

본 리포트는 등기사항·매각물건명세서 비고·현황조사·감정요항 및 배당 시나리오를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 추정치이며 실제 배당과 달라질 수 있습니다. 현황조사의 점유 관련 인원이 모두 704호의 임차인을 의미하는 것은 아니므로 해당 호실의 실제 점유·임대차관계는 최신 원본 자료로 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 감정평가서 원본 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 7층704호 (충무동1가,명성오션)

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