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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 82,763,499원 ~ 94,186,771원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 55,223,000원
C 매력지수49 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
78,890,000 7,889만 감정가 161,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
788만원
최저가의 10% · 7,889,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.61억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 78,890,000원·감정가 49%, 배당모형상 인수는 0원. 다만 603호 직접 점유관계와 전입일 미상 2명 확인이 핵심입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

최저가 49%지만, 603호 임차 범위가 안 풀렸다 — 부산 명성오션 603호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 6층603호 (충무동1가, 명성오션)
감정가 161,000,000원 · 최저매각가 78,890,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.08.19
49
매력지수 C등급 · 배당모형상 인수 0원이지만 603호 직접 임차범위와 대항력 가능·미상 점유자 2명 확인이 선행돼야 하는 오피스텔
현재 최저가는 감정가 49%이고 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원이지만, 현황조사에 타 호실·호수 미상 점유자가 혼재하며 김현·손도윤은 전입일 미상이다. 최근 실거래 자료도 없어 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어려워 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
🔥 최저가 49% 💰 인수모형 0원 ⚠️ 대항력 가능·미상 2명 🏢 오피스텔
한 줄 평 감정가 161,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 78,890,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 말소기준은 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당이고 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현황조사 임차인 기재가 다수이고, 그중 김현·손도윤은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 또한 204호·304호로 특정된 점유자와 호수가 특정되지 않은 점유자가 함께 있어 603호에 직접 연결되는 임차관계를 별도로 확인해야 하는 사건입니다.
감정가 / 최저가
161,000,000원
78,890,000원
2회 유찰 · 현재 49%
실질취득(모형)
78,890,000원
최저가 + 인수모형 0원
매수인 인수
0원
배당 시나리오 기준
핵심지표
2명 미상
김현·손도윤 대항력 가능·미상

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무대로 262 명성오션 6층 603호 오피스텔입니다. 소유자는 김도형과 제누리츠주식회사 공유로 등기되어 있고, 말소기준권리는 2024.02.20. 설정된 광안신용협동조합 채권최고액 9,600,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2024-130호에 연결되어 있으며, 같은 날 후순위로 백태현의 채권최고액 480,000,000원 근저당도 설정됐습니다. 경매는 광안신용협동조합이 신청했고 청구금액은 8,529,561,039원입니다.

등기 흐름만 놓고 보면 말소기준 근저당과 그 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 난도는 등기부보다 점유·임차관계에 있습니다. 현황조사에는 여러 명의 점유자가 기재돼 있고, 일부는 204호·304호로 명확히 다른 호실이지만 다수는 호수가 특정되지 않았습니다. 매각물건명세서 비고에도 건물 주차장에 임차인이 있음이 기재되어 있으므로, 603호의 실제 점유관계와 현황조사 명단의 연결 범위를 입찰 전 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 6층603호 (충무동1가, 명성오션)
물건종류 / 이용오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 · 명성오션
소유자김도형 지분 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 지분 334분의 13.2
감정가 / 최저가161,000,000원 / 78,890,000원 (2회 유찰)
신청채권자 / 청구광안신용협동조합 / 8,529,561,039원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유 확인이 핵심

2024.01.19. 우리자산신탁주식회사 명의 신탁등기가 있었지만 이미 말소됐고, 2024.02.14. 김도형·제누리츠주식회사 공유로 귀속됐습니다. 이어 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당이 설정돼 말소기준권리가 됐고, 같은 날 접수번호가 뒤인 백태현 근저당은 후순위입니다. 2025.01.21. 광안신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 2025.07.17. 말소기준 근저당의 확정채권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 양도되어 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다.

✅ 등기상 인수 구조 배당 시나리오는 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원으로 계산합니다. 말소기준 근저당 이후의 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
⚠️ 단, “인수 0원 = 임차 확인 불필요”는 아니다 등기상 인수모형과 실제 점유·임차관계 확인은 별개입니다. 전입일이 확인된 점유자는 모두 2024.02.20. 말소기준일 이후 전입으로 대항력이 없지만, 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.

② 임차인·점유 관계 — 603호 직접 연결 여부부터 확인

현황조사·문건접수에 기재된 점유자는 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 모두 개별 점유자 기재입니다. 다만 손봉근·주식회사 유유이엔씨 김근우는 204호, 박근영은 304호로 특정되어 대상 603호와 다른 호실입니다. 나머지는 호수가 특정되지 않은 기재가 많아 603호와의 직접 관련성을 단정할 수 없습니다.

성명점유부분전입일보증금 / 월세 배당요구대항력우선변제승계
고수환호수 미상2024.07.23미상2025.09.16없음미상없음
최광배호수 미상2024.07.22미상2025.12.08없음미상없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원미상없음미상없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상미상없음미상없음
김민수호수 미상2024.07.22미상미상없음미상없음
김우경호수 미상2024.08.29미상미상없음미상없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원미상없음미상없음
김현호수 미상미상미상미상가능·미상미상없음
김유은호수 미상2024.08.26미상미상없음미상없음
박지영호수 미상2024.06.10미상미상없음미상없음
강문정호수 미상2024.05.16미상2025.03.10없음미상없음
김성호호수 미상2024.08.07미상미상없음미상없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG호수 미상2024.07.19미상미상없음미상없음
김남희호수 미상2024.09.25미상미상없음미상없음
윤하윤호수 미상2024.12.30미상미상없음미상없음
남유성호수 미상2024.07.29미상2025.04.18없음미상없음
유하영호수 미상2024.12.04미상2025.03.11없음미상없음
박준형호수 미상2024.10.11미상미상없음미상없음
서명철호수 미상2024.12.10미상2025.03.07없음미상없음
김은선호수 미상2024.11.15미상미상없음미상없음
장경익호수 미상2024.12.12미상미상없음미상없음
손도윤호수 미상미상미상미상가능·미상미상없음
김태희호수 미상2024.06.17미상미상없음미상없음
윤성대호수 미상2024.12.03미상미상없음미상없음
김민서호수 미상2024.08.29미상미상없음미상없음
박춘기호수 미상2025.01.21미상미상없음미상없음
조현철호수 미상2024.08.08미상2025.04.03없음미상없음
장명수호수 미상2024.05.28미상미상없음미상없음
⛔ 미상 점유자 2명은 별도 확인 대상 김현과 손도윤은 전입신고일이 확인되지 않고 보증금도 미상입니다. 따라서 “대항력 있음”으로 확정할 수도, “대항력 없음”으로 배제할 수도 없습니다. 대항력 가능·미상으로 두고 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 603호 점유 여부를 확인해야 합니다.

③ 가격 — 49%라고 곧바로 ‘싸다’고 볼 근거는 없다

감정가는 161,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 78,890,000원으로 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 데이터상 3회 유찰 가격은 55,223,000원, 4회 유찰 가격은 38,656,100원입니다.

다만 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 판정할 수 없습니다. 특히 오피스텔은 대상 호실의 실제 점유상태까지 정리된 뒤 가격 판단을 해야 합니다.

⚠️ 할인율과 시세는 다른 숫자 현재 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 비교할 최근 실거래가가 없으므로 이 리포트에서는 “시세보다 저렴하다”는 결론이나 가격 가점을 주지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용미상1,820,020원
1. 근저당 · 광안신용협동조합9,600,000,000원77,069,980원
2. 근저당 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부미상0원

현재 회차 배당모형상 집행비용 1,820,020원을 제외한 77,069,980원이 선순위 근저당에 배당되고 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권최고액 기준 미배당액은 10,002,930,020원이며, 이 미배당 채권액 자체를 매수인이 인수하는 구조로 계산되지는 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (현재 78,890,000원)
회차별 미배당액
현재·3회·4회 유찰 시 채권 미배당액입니다. 각 시나리오의 매수인 인수모형은 0원입니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오

회차매각가채권자 배당미배당매수인 인수
현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49%78,890,000원77,069,980원10,002,930,020원0원
3회 유찰 시 · 감정가 34%55,223,000원53,828,986원10,026,171,014원0원
4회 유찰 시 · 감정가 24%38,656,100원37,560,290원10,042,439,710원0원

낙찰가가 내려갈수록 공동담보 근저당 채권의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 현재 회차부터 4회 유찰까지 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 따라서 후순위 채권의 거액 미배당 자체보다 603호 임차·점유 범위를 확인하는 것이 매수인 관점에서 더 중요한 검증사항입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근. 대로변 각종 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등이 형성된 지역입니다.
  • 교통. 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 제반 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 이용. 명성오션은 근린생활시설과 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)로 구성되며 대상 물건의 용도는 오피스텔입니다.
  • 설비. 승강기, 옥내소화전, 화재탐지·경보설비, 공동현관기, 위생·급배수설비, 도시가스보일러 난방설비를 갖추고 있습니다.
  • 도로·주차. 서측으로 충무대로에 접하고 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가 5,660,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용, 지형은 평지·사다리형입니다.
  • 건축 관련. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

  • 603호 실제 점유자 특정. 현황조사 명단 중 호수가 특정되지 않은 점유자가 많습니다. 603호와 연결되는 사람을 원문에서 확인해야 합니다.
  • 김현·손도윤 확인. 전입일·보증금이 미상이라 대항력을 배제할 수 없습니다. 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
  • 204호·304호 분리. 손봉근·주식회사 유유이엔씨 김근우는 204호, 박근영은 304호 기재이므로 603호 임차인으로 합산하거나 인수액을 계산하면 안 됩니다.
  • 주차장 임차 확인. 매각물건명세서 비고의 건물 주차장 임차인이 대상 물건 이용·명도에 미치는 범위를 확인해야 합니다.
  • 말소기준 근저당 이전 확인. 2025.07.17. 광안신용협동조합의 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기 흐름을 원본에서 대조하세요.
  • 시세 별도 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가매수라 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔 실거래를 확인해야 합니다.
  • 배당표 한계. 현재 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 것은 603호 점유관계

이 사건은 감정가 161,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 78,890,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준 근저당 이후 권리가 소멸하고 배당모형상 매수인 인수도 0원이라 단순해 보입니다.

그러나 현황조사 임차인 명단이 대상 603호만의 명단이라고 볼 수 없는 점이 핵심입니다. 204호·304호가 섞여 있고, 호수 미상 점유자도 다수이며, 김현·손도윤은 전입일조차 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서에는 건물 주차장 임차인도 별도로 언급됩니다. 따라서 최저가 49%라는 숫자만 보고 등급을 올릴 사건은 아닙니다. 최근 실거래 자료도 없어 가격이 실제 시세보다 싼지 판단할 근거가 부족합니다.

등기상 인수모형은 0원, 그러나 점유관계는 미완성. 603호 실제 점유자와 미상 2명의 전입·보증금 관계를 확인해 위험을 제거한 뒤에야 현재 가격의 의미를 평가할 수 있습니다.

본 리포트는 등기사항·현황조사·매각 관련 기재·감정요항·배당 시나리오를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 배당표의 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 임차인의 호수·전입일·보증금이 확인되지 않은 부분은 반드시 매각물건명세서·현황조사 및 관련 원본서류로 재확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서는 작성자·운영자가 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 6층603호 (충무동1가,명성오션)

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