부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 2층 201호에 대한 임의경매입니다. 사건의 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가서에서는 공부상 업무시설인 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 소유자는 김문옥이며, 신청채권자는 구덕신용협동조합입니다. 청구액은 3,713,000,000원입니다.
이 사건에서 가장 주의할 부분은 매각가격과 임차권의 관계입니다. 문아영의 임차보증금은 90,000,000원으로 신건 최저매각가 111,000,000원보다 낮습니다. 그러나 1회 유찰 시 최저가가 88,800,000원으로 내려가면서 보증금보다 낮아지고, 2회 유찰 시에는 71,040,000원까지 하락합니다. 배당받지 못한 보증금을 매수인이 인수해야 하는 경우라면 낙찰가 하락분의 일부가 인수 부담으로 전환됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 2층 201호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 / 감정상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 · 대상 2층 201호 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 111,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 공부상 임대 관련 | 2022.12.08 민간임대주택등기 |
| 등기된 주택임차권 | 문아영 · 보증금 90,000,000원 · 2025.02.27 임차권등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권을 함께 확인
등기에는 2018.10.25 구덕신용협동조합 근저당권이 나타납니다. 채권최고액은 4,368,000,000원이고 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이 근저당권은 말소된 것으로 표시되는 한편, 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전등기도 나타납니다.
2025.05.01 새김해새마을금고가 763,094,570원의 가압류를 설정했고, 2025.02.27에는 문아영의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 경매개시결정과 가압류, 임차권등기는 매각에 따른 소멸 대상으로 분류되어 있으나, 등기의 소멸과 임차보증금의 매수인 인수 여부는 별개의 판단입니다.
② 임차인·점유관계 — 보증금 미상 신고자 확인이 핵심
등기부와 매각 관련 자료에서 구체적인 임차보증금이 확인되는 사람은 문아영입니다. 이와 별개로 현황조사에는 다수의 성명이 기재되어 있습니다. 이들이 모두 201호의 개별 임차인인지, 동일 건물의 다른 호실과 관련된 전입자인지 또는 실제 점유자인지는 확정되지 않았습니다.
| 성명 / 점유범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문아영 등기된 임차권자 · 부동산 전부 |
2023.04.20 확정 2023.04.20 |
90,000,000원 | 인수 가능성 검토 | 확정·배당요구 | 해당 없음 |
문아영: 임대차계약일 2023.03.22 · 점유개시일 2023.04.20 · 주민등록일 2023.04.20 · 확정일자 2023.04.20 · 배당요구 관련 접수일 2025.02.27. 등기상 차임은 월 10,000원입니다.
현황조사상 그 밖의 전입자 70명 상세 보기
아래 성명은 실제 201호 임차인으로 확정된 명단이 아닙니다. 대항력은 전입일만으로 확정되지 않으며, 실제 점유·임대차계약·보증금·말소기준권리를 모두 대조해야 합니다. 배당요구일은 접수 내역이 확인되는 경우에만 표시합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 | 승계 |
|---|
③ 유찰 시 실질취득 부담 — 최저가만 보면 위험하다
문아영의 확인된 보증금은 90,000,000원입니다. 신건에서는 매각대금 111,000,000원을 가정할 때 보증금 전액이 우선변제되는 것으로 배당이 추정되어 인수액이 0원으로 표시됩니다. 하지만 유찰 후에는 매각대금만으로 보증금을 전액 충당하지 못하는 상황이 발생합니다.
| 구분 | 최저매각가 | 추정 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 111,000,000원 | 0원 | 111,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 88,800,000원 | 3,198,400원 | 91,998,400원 |
| 2회 유찰 (64%) | 71,040,000원 | 20,638,720원 | 91,678,720원 |
실질취득 추정 = 해당 회차 최저매각가 + 예상 인수액. 표의 인수액은 제시된 회차별 배당 시나리오에 따른 추정치이며, 취득세·등기비·명도비 등은 포함하지 않았습니다. 다른 전입자의 미확인 보증금도 추가 산입하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,354,000원 |
| 1. 임차인 문아영 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 18,646,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 최저매각가 111,000,000원을 기준으로 집행비용 2,354,000원, 문아영 보증금 90,000,000원, 새김해새마을금고 배당 18,646,000원이 반영되어 있습니다. 새김해새마을금고의 미배당 추정액은 744,448,570원이며 소유자 잔여금은 0원입니다.
신청채권자 구덕신용협동조합의 청구액은 3,713,000,000원이나, 제시된 회차별 배당 시나리오에서 신청채권자 배당액은 0원으로 표시됩니다. 앞서 확인된 근저당권 말소·이전 내역과 함께 배당순위 및 채권 귀속을 다시 확인할 필요가 있습니다.
배당표는 추정이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 선순위 담보권 및 다른 임차권의 실제 효력과 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 신건 인수액 0원도 다른 미확인 보증금에 대한 안전 보장을 의미하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·오피스텔·숙박시설·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장, 도시철도 2호선 사상역 및 부산김해경전철 사상역이 있어 감정평가상 교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 15층 건물로, 위생·급배수·화재경보·소화전·승강기·공동현관·주차타워·도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역 등 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 2,721,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다.
- 환금성. 역 접근성과 상업지역 입지는 확인되지만, 동일 유형의 실거래 시세가 없어 현재 매각가격의 적정성과 매도 시 회수 가능 금액은 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2018.10.25 구덕신용협동조합 근저당권의 실제 말소 여부·말소 시점과 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기의 관계를 등기사항전부증명서 원문으로 확인해야 합니다.
- 문아영 임차권. 보증금 90,000,000원, 전입·확정일자, 배당요구 및 임차권등기 효력을 확인하고, 미배당 보증금의 인수 여부를 매각물건명세서와 배당순위에 따라 재판단해야 합니다.
- 현황조사 명단. 나머지 70명의 명단이 이 호실과 실제로 어떤 관계인지 확인해야 합니다. 실제 점유자·계약서·보증금·임차 범위가 불확실한 상태에서 인수 0원으로 판단하면 위험합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.08 등기의 현재 효력과 임대사업 관련 의무 및 경매 매수인에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 대조. 사건상 근린시설 표시와 감정상 오피스텔 이용상태를 건축물대장·현장 상황과 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 실질취득 추정 91,998,400원, 2회 유찰 시 91,678,720원으로 산정되므로 최저가만 기준으로 입찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 시세 검증. 같은 건물·유사 면적·동일 용도의 최근 실거래와 임대수익을 확인하기 전에는 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
- 현장 및 비용. 점유자 명도, 체납 관리비, 공용부분 관리비 부담, 제세공과금과 추가 취득비용을 확인해야 합니다.
- 배당표 검증. 청구액 3,713,000,000원인 신청채권자의 예상배당이 0원으로 표시된 사유를 채권 및 담보권 자료와 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 인수 위험은 남는다”
이 사건을 단순히 감정가 111,000,000원의 신건 오피스텔로만 보면 중요한 위험을 놓치기 쉽습니다. 문아영의 90,000,000원 임차보증금이 확인되고, 그 밖의 다수 전입자의 실제 임차관계는 명확하지 않습니다. 여기에 선순위 근저당의 말소·이전 내역까지 추가 확인이 필요한 상태입니다.
제시된 배당 시나리오에서는 신건 인수액이 0원이지만, 2회 유찰 시에는 20,638,720원의 인수 부담이 추정됩니다. 따라서 최저매각가가 71,040,000원으로 떨어지더라도 실질취득 추정액은 91,678,720원입니다. 이는 아직 확인되지 않은 다른 임차인의 보증금을 반영하지 않은 금액입니다.
결론은 입찰 보류 및 권리관계 추가 확인입니다. 문아영의 보증금 처리, 실제 점유자, 말소기준권리와 신청채권자의 배당관계를 확정한 뒤 동일 유형의 실거래 시세와 실질취득액을 비교해야 합니다. 현재로서는 권리 안전성과 가격 메리트 어느 쪽도 확정하기 어렵습니다.
