부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 5층 501호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가상 건물 이용상태는 업무시설인 오피스텔로 기재되어 있습니다. 소유자는 김문옥이며, 2018년 12월 28일 소유권이 이전되었습니다. 이 물건에서 먼저 살펴야 할 대상은 감정가보다 선행 권리의 존속 여부와 임차보증금 인수 구조입니다.
등기부에는 이동휘 명의의 주택임차권이 등록되어 있고, 임차보증금은 120,000,000원입니다. 제시된 예상배당에서는 낙찰대금 118,000,000원 가운데 집행비용 2,452,000원을 제외한 115,548,000원이 임차인에게 배당되어, 나머지 4,452,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 다만 이 배당순위는 2018년 근저당권과 2025년 경매개시결정 사이의 권리관계가 확인되어야 유효성을 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 5층 501호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 사건상 용도 | 근린시설 |
| 감정상 이용상태 | 업무시설(오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 |
| 소유자 | 김문옥 · 2018.12.28 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 118,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리부터 다시 확인해야 한다
경매개시결정은 2025.02.10이며, 경매개시결정 이후의 새김해새마을금고 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 그러나 이 사건에서 가장 중요한 부분은 2018년 구덕신용협동조합 근저당권입니다.
한편 2025.01.20 등기된 이동휘의 주택임차권은 경매개시결정보다 앞서지만, 최초 근저당권 설정일인 2018.10.25보다는 늦습니다. 따라서 2018년 근저당권의 존속 여부에 따라 임차권의 배당순위와 매수인 인수 여부가 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 이동휘 보증금과 다수 전입자
| 임차권자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동휘 주택 전부 · 임차권등기 |
2024.03.28 2024.03.28 |
120,000,000원 | 가능·확인필요 | 확정일자·배당요구 | 해당 없음 |
이동휘의 임차권등기는 을구 2번에 기재되어 있습니다. 차임은 150,000원으로 등기되어 있으며, 배당요구 접수일은 2025.01.20로 표시됩니다. 임차권의 실제 인수 여부는 말소기준권리 확정 후 다시 판단해야 합니다.
③ 현황조사상 전입자 — 호실별 임차관계 확인
현황조사 및 문건접수 내역에는 다수의 전입자가 기재되어 있습니다. 이들 대부분은 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않아 전입일만으로 대항력을 확정할 수 없습니다. 특히 이 명단의 각 전입자가 실제로 5층 501호에 관한 독립 임차인인지, 다른 호실과 관련된 신고인지 확인해야 합니다. 아래의 '대항력 가능·미상' 표시는 권리 성립을 확정한 의미가 아닙니다.
| 전입자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
현황조사상 전입자를 표시한 것이며, 명단 전체가 501호의 독립 임차인으로 확정된 것은 아닙니다. 배당요구 내역이 확인되지 않는 경우는 배당요구가 없다고 단정하지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계 신고자로 표시된 사람은 없습니다.
④ 예상배당표 — 매각가 118,000,000원 가정
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,452,000원 |
| 1. 임차인 이동휘 보증금 | 120,000,000원 | 115,548,000원 |
| 2. 새김해새마을금고 가압류 | 763,094,570원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 예상 인수 | — | 4,452,000원 |
위 배당은 제시된 추정 순위를 그대로 반영한 조건부 계산입니다. 2018년 근저당권의 실제 존속 및 배당순위가 확인되지 않았으며, 당해세·최우선변제·다른 임차인의 권리도 확정 반영되지 않았습니다. 실제 배당과 매수인 인수금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 남는다
이동휘의 보증금 120,000,000원이 매수인에게 인수되는 구조라는 가정하에, 제시된 회차별 추정액을 비교한 결과입니다.
| 회차 | 예상 최저가 | 예상 인수액 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 118,000,000원 | 4,452,000원 | 122,452,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 94,400,000원 | 27,699,200원 | 122,099,200원 |
| 2회 유찰 (64%) | 75,520,000원 | 46,239,360원 | 121,759,360원 |
각 회차의 실질취득액이 조금씩 달라지는 이유는 집행비용 추정과 임차인 배당액이 변하기 때문입니다. 이 금액들은 다른 전입자의 추가 인수, 세금, 취득비용, 명도비용을 확정적으로 반영한 최종 취득원가가 아닙니다.
⑥ 시세 분석 — 실질취득액과 비교할 거래가격 확인 필요
이 물건의 가격 메리트는 최저매각가가 아닌 인수보증금까지 포함한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다. 현재 확인 가능한 비교 대상은 감정가 118,000,000원이며, 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가격은 확정되어 있지 않습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 지하철 2호선 사상역, 부산김해경전철 사상역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워 및 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 접근도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역 및 방화지구에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등으로 기재되어 있습니다. 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 교통 접근성은 양호하지만 실제 매도 가능 가격은 개별 호실의 면적·내부 상태·임대차관계 및 최근 거래사례에 따라 달라집니다. 실질취득액 기준의 시세 검증이 필요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 최우선 — 2018년 근저당권 확인. 구덕신용협동조합 근저당권의 실제 말소 여부, 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전등기, 공동담보목록 및 말소기준권리를 원본으로 대조해야 합니다.
- 이동휘 임차권 확인. 보증금 120,000,000원, 2024.03.28 전입·확정일자, 2025.01.20 임차권등기 및 배당요구 내역을 확인하고, 매수인 인수 여부를 확정해야 합니다.
- 다수 전입자의 호실 귀속 확인. 실제 501호 점유자와 독립 임차인 수, 각자의 임대차계약·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다. 확인되지 않은 보증금의 인수위험을 배제해서는 안 됩니다.
- 매각물건명세서 확인. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인과 인수하는 권리의 기재를 확인해야 합니다. 특히 선순위 임차권의 미배당분에 관한 조건을 검토해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 2022.12.08 민간임대주택등기가 존재합니다. 등록 상태와 임대사업자 관련 의무가 매각 후 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
- 실질취득액 중심 입찰. 유찰 시 최저가만 비교하지 말고, 낙찰가와 인수보증금을 합산한 총부담을 기준으로 입찰가격을 검토해야 합니다.
- 실거래 및 임대수익 검증. 동일 건물과 인근 오피스텔의 최근 매매가격, 실제 임대수익, 공실 및 관리비 수준을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 및 관리비. 실제 점유자를 확인하고 인도 가능성, 체납 관리비의 공용부분 부담 여부와 명도 관련 비용을 사전에 확인해야 합니다.
- 매각기일과 원본 대조. 2026.11.03 매각기일의 진행 여부, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 배당 관련 문건을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 인수조건”
부산 강일스퀘아 501호는 감정가와 최저매각가가 118,000,000원인 신건입니다. 그러나 이동휘의 등기 임차보증금은 120,000,000원으로 최저매각가를 초과합니다. 제시된 배당 계산대로라면 신건에서의 실질취득 추정액은 122,452,000원이고, 2회 유찰되어도 121,759,360원에 달합니다.
특히 2018년 근저당권의 말소 여부와 이후 이전등기 사이에 확인해야 할 문제가 있고, 다수 전입자의 개별 임차관계도 확정되지 않았습니다. 따라서 현재로서는 권리 위험이 해소되었다고 볼 수 없으며, 가격 메리트도 입증되지 않았습니다. 권리관계 확인이 선행되어야 하고, 그다음에 실질취득액을 기준으로 시세와 비교해야 하는 물건입니다.
