부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 11층 1103호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 김문옥이며 신청채권자는 구덕신용협동조합입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 87,000,000원이고 현재까지 유찰 없이 신건으로 진행됩니다.
겉으로 보면 비교적 작은 금액의 경매 물건입니다. 하지만 권리관계는 단순하지 않습니다. 2018년에 설정된 채권최고액 4,368,000,000원의 공동담보 근저당, 그 후의 전세권 말소, 민간임대주택등기, 경매개시결정, 가압류와 근저당권 이전 기록이 함께 등장합니다.
여기에 현황조사상 다수의 전입 명의자가 겹쳐 있습니다. 71명이 실제로 1103호에 각각 임차하고 있다는 의미는 아닙니다. 해당 명의자들이 어느 호실을 점유하는지, 실제 임대차계약이 존재하는지, 동일 세대·중복 기재가 있는지부터 구분해야 합니다. 개별 호실에 귀속되는 임차권을 확인하지 않고 명단 전체를 인수대상으로 계산하는 것 역시 잘못된 분석입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 11층 1103호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 사건상 근린시설 표기 · 감정평가상 공부상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 건물규모 | 지하 1층·지상 15층 중 11층 |
| 소유자 | 김문옥 · 2018.12.28 소유권이전 (2018.11.16 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 87,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 표시된 말소기준 | 2025.02.10 임의경매개시결정 · 선순위 근저당 상태 재확인 필요 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.08 등기 · 등록일 2018.12.20 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 |
① 권리 흐름 — 근저당 말소와 권리이전의 충돌
가장 먼저 확인해야 할 권리는 2018.10.25 구덕신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 4,368,000,000원이고 공동담보목록이 연결되어 있습니다. 이 근저당은 말소된 것으로 표시되어 있는데, 동시에 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전이 기록되어 있습니다. 동일 근저당에 대해 두 표시가 병존하므로 현재 권리의 존속 여부와 말소 경위를 등기 원본에서 확인해야 합니다.
표시된 말소기준은 2025.02.10 임의경매개시결정입니다. 그러나 2018년 근저당이 실제로 존속하는 경우에는 선후순위 판단의 기준이 달라집니다. 따라서 경매개시결정일만 사용해 2025년 이전 전입자 모두에게 대항력이 있다고 판단할 수 없습니다.
한편 2023.02.24 설정된 티케이지태광주식회사의 전세금 10,000,000원 전세권은 2025.02.03 말소등기가 기록되어 있습니다. 등기상 이 전세권을 현재의 존속 전세권으로 계산하지는 않습니다. 다만 전세권 말소 사실과 별도로 점유자들의 임대차보증금 존재 여부는 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 전입 기록 71명, 인수금액은 미확정
현황조사 등의 명의자 71명 가운데 69명은 2025.02.10 이전, 2명은 그 이후 전입한 것으로 기록됩니다. 보증금과 확정일자, 실제 점유 호실이 확인되지 않으므로 선행 전입자도 대항력 가능·미상으로 분류합니다. 선행 전입일만으로 대항력을 확정할 수 없으며 주민등록·점유·주거용 사용·임대차계약·선순위 권리를 함께 검토해야 합니다.
| 명의자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 | 인수 |
|---|
대항력 표시는 2025.02.10 기준 전입일을 구분한 잠정 분류입니다. 실제 법적 대항력의 인정 여부를 뜻하지 않습니다. 보증금·확정일자·점유 호실 및 인수 가능 금액은 개별 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 명의자는 없으며, 위 인원을 모두 1103호의 독립된 실제 임차인으로 확정할 수는 없습니다.
③ 가격 판단 — 최저가만으로 저렴하다고 볼 수 없다
현재 최저매각가격은 87,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않아 감정가와 최저가가 동일합니다. 하지만 이 가격이 시세보다 저렴한지 판단하려면 같은 용도·면적·입지의 실제 거래가격과 비교해야 합니다.
현재 확인 가능한 비교 실거래가격이 없어 감정가의 적정성이나 시세 대비 할인율을 확정하기 어렵습니다. 특히 근린시설로 표시된 사건과 오피스텔 이용상태 사이의 용도 차이도 비교 대상을 선택할 때 고려해야 합니다.
| 회차 | 예정가격 | 감정가 대비 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 87,000,000원 | 100% | 인수금액 미확정 |
| 1회 유찰 시 | 69,600,000원 | 80% | 인수금액 미확정 |
| 2회 유찰 시 | 55,680,000원 | 64% | 인수금액 미확정 |
유찰이 발생하면 입찰가격은 내려가지만, 매수인이 승계할 보증금이 존재한다면 실제 취득부담은 그만큼 증가합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘고 해당 보증금이 배당되지 않는 구조에서는 낙찰가 하락분만큼 매수인 인수부담이 늘어 실질취득부담이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)
현재 신건 가격으로 계산한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제한 후 새김해새마을금고 가압류에 잔여금액을 배분하는 방식이며, 임차보증금과 신청채권자의 실제 배당순위를 확정한 배당표는 아닙니다.
| 배당 항목 | 청구·채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,966,000원 |
| 1. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 85,034,000원 |
| 신청채권자 · 구덕신용협동조합 | 3,713,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 87,000,000원 |
가압류 예상 미배당액은 678,060,570원입니다. 구덕신용협동조합의 신청채권 3,713,000,000원은 위 배당 계산에서 별도로 충족되지 않습니다. 신청채권자 배당 0원과 가압류 배당 구조는 2018년 근저당의 권리관계·공동담보·채권양도 및 실제 배당순위를 확인한 뒤 재검토해야 합니다. 당해세·임차인의 최우선변제 및 우선변제는 반영되지 않았습니다. 가압류 채권의 미배당액 자체가 곧바로 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 구분 | 매각가 | 가압류 배당 | 가압류 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 87,000,000원 | 85,034,000원 | 678,060,570원 |
| 1회 유찰 시 | 69,600,000원 | 67,947,200원 | 695,147,370원 |
| 2회 유찰 시 | 55,680,000원 | 54,277,760원 | 708,816,810원 |
가압류 청구금액은 763,094,570원으로, 현재 신건 가격에서도 전액 회수가 어려운 구조입니다. 유찰될수록 예상배당이 감소하면서 미배당액은 커집니다. 다만 매수인의 인수위험과 일반 채권자의 배당부족은 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장, 지하철 2호선 사상역 및 부산김해경전철 사상역이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 승강기, 주차타워, 공동현관문, 위생·급배수, 소방시설, 도시가스 난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 정방형이며 소로각지에 해당합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 상대보호구역 등이 표시되어 있습니다.
- 공시지가. 토지 개별공시지가 2,721,000원/㎡. 이는 토지 기준가격으로 해당 구분건물의 거래가격과 동일하지 않습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 내부 상태와 개별 호실의 실제 이용상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 역세권 접근성은 긍정적이지만, 근린시설 표기와 오피스텔 이용상태, 다수 전입자 관련 권리조사 부담 때문에 거래 가능 가격과 매수층을 확인하기 전까지 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2018.10.25 구덕신용협동조합 근저당의 말소 여부와 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 이전을 등기사항전부증명서 원본으로 대조해야 합니다.
- 공동담보 범위 확인. 근저당 채권최고액 4,368,000,000원이 공동담보로 설정된 구조이므로 공동담보목록 제2018-243호와 다른 담보물의 권리 상태를 확인해야 합니다.
- 1103호의 실제 임차인 특정. 명의자 71명 가운데 어느 사람이 실제 1103호 점유자이거나 해당 호실의 임차권자인지 확인해야 합니다. 다른 호실의 임차인과 중복 기재가 섞였을 가능성도 검증해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력 가능성이 있는 명의자의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 주민등록 및 점유관계를 확인해 매수인 인수금액을 개별 산정해야 합니다.
- 배당요구 관련 서류 확인. 배당요구 기록이 있는 16명의 청구 내용과 보증금, 법적 우선순위 및 배당요구종기 준수 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 검토. 2022.12.08 민간임대주택등기가 있으므로 등록·말소 상태와 임대의무기간, 매각 후 의무 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 및 실제 사용 확인. 사건상 근린시설 표시와 감정상 오피스텔 이용상태를 대조하고 건축물대장, 실제 사용 목적 및 관련 임대차 보호요건을 확인해야 합니다.
- 배당순위 재산정. 경매신청채권자 3,713,000,000원의 배당이 0원으로 표시된 이유, 선순위 담보권의 존속 여부와 가압류 배당의 적정성을 검증해야 합니다.
- 관리비 및 명도. 관리비 체납, 공용부분 미납금, 점유자 현황, 인도명령 가능 여부 및 명도에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
- 실거래 가격 확인. 동일 건물·유사 면적·동일 용도 물건의 최근 실거래와 임대수익을 비교하고, 인수금액을 포함한 실질취득가격을 기준으로 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “8,700만원은 입찰 시작가격이지 취득원가가 아니다”
부산 강일스퀘아 1103호는 감정가 87,000,000원의 신건입니다. 사상역 접근성과 주변 생활편의시설은 긍정적인 요소지만 권리분석에서는 훨씬 중요한 확인 과제가 남아 있습니다.
현황조사 등에 등장하는 71명의 전입 명의자 중 실제 이 호실에 권리를 갖는 임차인을 특정해야 하며, 69명의 선행 전입 기록도 대항력 확정 근거로 삼을 수 없습니다. 2018년 근저당의 법적 존속 여부를 확인하지 않은 상태에서 말소기준일과 배당순위를 확정하는 것도 위험합니다.
현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원은 임차보증금이 확인되지 않은 상태의 계산 결과일 뿐입니다. 실질취득금액은 확정되지 않았고, 시세 대비 가격 매력도 입증되지 않았습니다. 1회 또는 2회 유찰되더라도 권리위험이 자동으로 해소되지는 않습니다.
결론은 입찰 보류입니다. 등기 원본의 선순위 근저당 상태, 1103호에 실제 귀속되는 임차권, 확정된 보증금과 미배당 인수액을 먼저 확인해야 합니다. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 누구의 어떤 권리를 얼마만큼 인수하게 되는지를 확정하는 데 있습니다.
