부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 7층 701호입니다. 사건의 용도 표기는 근린시설이지만, 감정평가서에는 건물이 업무시설인 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 따라서 일반 아파트처럼 권리와 시세를 단순 비교하기보다는 실제 이용상태, 임대차 관계, 주택임대차 관련 법률 적용 여부를 함께 확인해야 합니다.
등기상 소유자는 김문옥이며, 2018년 매매로 소유권을 취득했습니다. 구덕신용협동조합이 신청한 임의경매가 진행 중이고 청구금액은 3,713,000,000원입니다. 이 청구금액은 개별 호실의 최저가를 크게 넘지만, 공동담보 관계가 존재하므로 전체 청구금액을 곧바로 701호의 확정 채무액이나 매수인 인수액으로 볼 수는 없습니다.
가장 중요한 것은 보증금 120,000,000원의 임차권과 기존 근저당 관계입니다. 제시된 배당 계산에서는 임차인에게 먼저 배당하고 부족한 보증금을 매수인이 부담하는 구조를 가정합니다. 다만 2018년 근저당의 말소 여부와 이후 권리이전 기록을 함께 대조해야 이 가정이 실제 법적 권리순위에 부합하는지 확정할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 7층 701호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 / 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 건물 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전, 2018.11.16 매매) |
| 감정가 | 118,000,000원 |
| 최저매각가 | 118,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 임차권자 | 김지은 · 보증금 120,000,000원 · 건물 전부 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.08 등기 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 사항 기재 |
① 권리 흐름 — 근저당 이력부터 확인해야 한다
제시된 권리분석의 기준은 2025.02.10 임의경매개시결정입니다. 이 기준으로 보면 이후 등록된 가압류와 임차권등기는 후순위 등기입니다. 다만 임차권등기가 후순위라는 사실만으로 기존 임대차의 대항력이나 미배당 보증금 인수 위험까지 사라지는 것은 아닙니다. 실제 임대차의 성립·점유·주민등록·선순위 담보권 관계를 함께 판단해야 합니다.
2025.05.01 새김해새마을금고의 가압류 청구금액은 763,094,570원입니다. 이 권리는 제시된 경매개시결정 이후에 등록되었으며 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다. 채권이 배당받지 못한다는 사실과 매수인이 해당 채무를 인수한다는 것은 별개입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미배당과 다수 전입자
701호를 특정하는 등기 임차권자는 김지은입니다. 2023.12.13 임대차계약을 체결했고, 2023.12.14 확정일자, 2023.12.29 전입 및 점유개시가 기재되어 있습니다. 임차권등기는 2025.03.25 접수되었으며 보증금은 120,000,000원, 등기사항에 기재된 월 차임은 20,000원입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지은 건물 전부 · 임차권등기 |
2023.12.29 2023.12.14 |
120,000,000원 | 인수 가능·순위 확인 | 우선변제 가능 배당요구 2025.03.25 |
승계 없음 |
그 밖의 전입 조사 명단도 확인이 필요합니다. 김지은 외에 여러 이름이 현황조사 및 문건접수 내역에 등장하지만, 각각의 이름이 실제로 701호에 귀속되는지는 확정되지 않았습니다. 따라서 이들을 모두 701호의 독립 임차인으로 간주하거나 보증금을 임의 합산할 수 없습니다. 반대로 호실 귀속과 점유관계를 확인하기 전까지 관련 위험을 없다고 단정할 수도 없습니다.
특히 김지은 외 조사 인물들은 보증금과 확정일자 확인이 어려워 전입 시점만으로 대항력을 확정할 수 없습니다. 경매개시결정 이전 전입자는 대항력 가능·미상으로, 그 이후 전입한 사람 역시 실제 임대차 경위와 선순위 권리관계를 별도 확인해야 합니다.
추가 전입·배당요구 조사 명단 확인
아래 이름은 호실별 실제 임대차 관계가 확정되지 않은 조사 대상자입니다. 배당요구일이 기재되어 있어도 해당 호실의 우선변제권이나 대항력이 확정된 것은 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 포함되어 있지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|
③ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)
아래는 김지은에게 우선배당하고 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 제시된 배당 시뮬레이션입니다. 기존 근저당의 실제 효력이 다르게 확인되면 배당순서와 금액도 달라지므로 확정배당표로 취급해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,452,000원 |
| 1. 임차인 김지은 보증금 | 120,000,000원 | 115,548,000원 |
| 2. 새김해새마을금고 가압류 | 763,094,570원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수(김지은) | — | 4,452,000원 |
집행비용은 매각대금에 대한 추정치입니다. 가압류 미배당액은 763,094,570원이며, 신청채권자 구덕신용협동조합에 대한 예상배당도 제시된 시나리오에서는 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·최우선변제와 다른 임차인의 권리관계는 확정되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 입찰가는 내려가도 실질취득은 거의 그대로
보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 매각대금이 줄어들수록 임차인이 배당받는 금액도 감소하고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금이 늘어납니다. 따라서 입찰가 하락이 곧 실질취득 원가 하락을 의미하지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수 추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 118,000,000원 | 4,452,000원 | 122,452,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 94,400,000원 | 27,699,200원 | 122,099,200원 |
| 2회 유찰 (64%) | 75,520,000원 | 46,239,360원 | 121,759,360원 |
실질취득은 각 회차의 매각가에 매수인 인수 추정액을 합산한 값입니다. 세 회차 모두 보증금 120,000,000원에 집행비용 추정분이 더해지는 구조이므로, 최저매각가가 크게 낮아져도 실질취득은 크게 낮아지지 않습니다. 위 표는 김지은의 인수가 인정된다는 전제의 계산이며, 다른 임차인이나 권리의 인수 가능성은 별도입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 도시철도 2호선 사상역 및 부산김해경전철 사상역이 있어 교통여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 15층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워 및 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 정방형으로 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 비행안전제6구역 등이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 2,721,000원/㎡이며 토지 전체 면적은 296.1㎡입니다. 이는 개별 호실의 전유면적 또는 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설 오피스텔로 이용 중이며 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있습니다. 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 사상역 접근성과 상업지역 입지는 검토할 만하지만, 오피스텔의 실제 수요 및 임대수익과 매각가격의 관계가 검증되지 않았으므로 환금성을 낙관적으로 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 2018년 근저당 원본 대조. 구덕신용협동조합 채권최고액 4,368,000,000원의 설정·말소 여부와 2025년 케이씨유엔피엘대부주식회사 권리이전 관계를 확인해야 합니다. 실제 말소기준권리 판단의 출발점입니다.
- 김지은 임차권 우선순위. 임대차계약일 2023.12.13, 확정일자 2023.12.14, 전입·점유개시 2023.12.29, 임차권등기 2025.03.25의 법적 효과를 선순위 담보권과 대조해야 합니다.
- 보증금 인수 확정. 보증금 120,000,000원과 예상배당 115,548,000원만으로 실제 인수액을 확정하지 말고, 매각물건명세서와 실제 배당순위 및 임차인의 대항력 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 호실별 점유자. 추가 전입 조사 명단이 실제 701호에 해당하는지 확인해야 합니다. 실제 점유자, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부가 핵심입니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간 및 관련 의무의 존속과 매각 후 처리 문제를 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 신건 가정 매각가 118,000,000원에 김지은의 인수 추정액 4,452,000원을 더한 122,452,000원을 우선 검토하되, 다른 권리 및 취득 부대비용은 별도 확인해야 합니다.
- 실거래 조사. 동일 건물의 유사 오피스텔 실거래가, 임대료, 공실 및 거래 소요기간을 확인한 후 입찰가격을 결정해야 합니다.
- 현장 및 관리비. 주거 이용상태, 실제 점유자, 건물 상태, 주차타워 이용조건 및 미납 관리비를 확인해야 합니다.
- 법원 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 문건을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 인수 후 총액을 보라”
부산 강일스퀘아 701호는 가격보다 권리 확인이 앞서는 물건입니다. 최저매각가는 118,000,000원이지만 등기 임차보증금은 120,000,000원입니다. 제시된 인수형 배당 가정에 따르면 신건의 실질취득은 122,452,000원이며, 유찰되더라도 실질취득액이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
무엇보다 2018년 공동담보 근저당의 말소·권리이전 관계가 명확하게 정리되어야 합니다. 701호에 실제 귀속되는 임차인과 전입자 역시 확인되지 않았습니다. 이 두 문제가 해소되지 않으면 배당표상의 인수 추정액을 최종 인수액으로 믿을 수 없습니다.
