부산지방법원 2025타경100991. 사상구 괘법동 강일스퀘아 7층 702호에 대한 임의경매입니다. 감정가는 104,000,000원, 현재 최저매각가도 동일하며 유찰 이력은 없습니다. 소유자는 김문옥, 경매를 신청한 채권자는 구덕신용협동조합입니다. 신청채권자의 청구금액은 3,713,000,000원으로, 개별 호실 감정가보다 상당히 큰 규모입니다.
물건 분류는 근린시설로 되어 있지만 감정평가상 이용상태는 업무시설인 오피스텔입니다. 더 중요한 특징은 임대차 관계입니다. 김시우 명의로 건물 전부를 대상으로 한 주택임차권등기가 존재하고, 조사상 다른 전입 명의도 다수 확인됩니다. 감정평가의 이용상태 역시 여러 호실을 함께 기술하고 있어 조사 명의가 실제로 702호에 귀속되는지부터 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 7층 702호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 분류 / 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 · 7층 702호 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 | 104,000,000원 |
| 최저매각가 | 104,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 임차권등기 | 김시우 · 보증금 30,000,000원 · 월 차임 320,000원(등기사항) |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.08 등기 · 등록원인일 2018.12.20 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 근저당과 임차권의 선후관계가 핵심
이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 등기는 2018.10.25 설정된 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,368,000,000원이고 공동담보목록 제2018-243호가 기재되어 있습니다. 2018.12.28에는 채무자가 김문옥으로 변경된 내용도 확인됩니다.
그런데 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되는 한편, 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전된 이력도 함께 확인됩니다. 자동 판정에서는 2025.02.10의 임의경매개시결정을 말소기준으로 제시하고 있습니다. 2018년 근저당의 실제 말소 시점과 권리이전의 효력을 확인하지 않고 2025년 경매개시결정만을 확정적인 말소기준으로 삼아서는 안 됩니다.
2025.05.01에는 새김해새마을금고의 763,094,570원 가압류가 등기되어 있습니다. 이는 자동 판정상 경매로 소멸하는 권리로 분류되지만, 채권액이 크다는 사실만으로 매수인이 그 금액을 그대로 인수하는 것은 아닙니다. 문제는 임차보증금의 미배당과 선순위 권리관계입니다.
② 임차인 분석 — 702호 귀속 여부부터 확인
| 임차권자 | 김시우 |
|---|---|
| 임차 목적물 | 건물 전부 |
| 임차보증금 | 30,000,000원 |
| 월 차임 | 320,000원 (등기사항) |
| 임대차계약일 | 2018.11.10 |
| 점유개시일 | 2018.11.10 |
| 전입신고일 | 2019.01.31 |
| 확정일자 | 2025.03.20 |
| 임차권등기 | 2025.03.31 · 을구 2번 |
| 배당요구 | 2025.03.31 접수 |
| 대항력 | 확인 필요 선순위 근저당 처리에 따라 달라짐 |
| 우선변제 | 행사 신고 실제 순위·배당 가능액 재검증 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 |
| 매수인 인수 | 미확정 · 미배당 보증금의 승계 가능성 확인 필요 |
김시우의 주민등록일은 자동 판정상 말소기준으로 표시된 2025.02.10보다 빠릅니다. 하지만 2018.10.25 근저당권보다는 늦습니다. 따라서 대항력이 확정적으로 존재한다는 결론도, 완전히 없다는 결론도 현재 단계에서는 성급합니다.
또한 확정일자 2025.03.20은 경매개시일 2025.02.10보다 늦습니다. 배당계산에는 김시우 보증금 전액이 우선변제되는 것으로 반영되어 있지만, 등기상 선순위 권리의 효력과 배당순위를 확인해야 그 계산의 타당성을 판단할 수 있습니다.
③ 전입·임차 조사 명의 (대항력 / 우선변제 / 승계)
현황조사 및 관련 접수내역에는 김시우를 포함한 71명의 명의가 등장합니다. 이 중 70명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 자동 판정상 말소기준일인 2025.02.10을 기준으로 69명이 이전 전입, 2명이 이후 전입입니다.
다만 이들 71명이 모두 702호를 각각 임차했다는 의미는 아닙니다. 감정평가서는 여러 호실을 대상으로 작성되어 있고, 상당수 명의의 구체적인 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 따라서 아래 인원수는 조사된 명의의 수이며, 702호의 실제 임차인 수나 보증금 총액과 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
전입일은 현황조사·등기사항 기준입니다. 대항력은 실제 점유 및 권리 선후관계가 확인되어야 최종 판단할 수 있습니다. 배당요구 접수와 우선변제권의 성립·배당 가능액은 서로 다른 문제입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 명의는 없으며, 승계란의 '없음'은 보증기관 승계 여부에 관한 표시입니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당계산입니다. 집행비용과 확인된 임차보증금, 가압류 채권에 대한 예상배당이 반영되어 있습니다. 다만 선순위 근저당의 처리 및 임차인 배당순위가 확정되지 않았으므로 확정 배당표가 아니라 조건부 시뮬레이션으로 보아야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,256,000원 |
| 1. 임차인 · 김시우 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 71,744,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 104,000,000원 |
집행비용은 2,256,000원 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 구덕신용협동조합 신청채권 3,713,000,000원에 대한 예상배당은 시뮬레이션상 0원으로 표시됩니다. 선순위 근저당 및 실제 배당순위를 반영하면 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 것은 입찰가뿐
| 회차 | 최저매각가 | 미배당 채권액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 104,000,000원 | 691,350,570원 | 104,000,000원 + 미확정 인수액 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 83,200,000원 | 711,792,170원 | 83,200,000원 + 미확정 인수액 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 66,560,000원 | 728,132,650원 | 66,560,000원 + 미확정 인수액 |
유찰 시 최저매각가는 83,200,000원, 66,560,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 반면 미배당 채권액은 691,350,570원에서 711,792,170원, 728,132,650원으로 증가합니다.
여기서 중요한 구분은 일반 채권자의 미배당금과 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 미치는 효과가 다르다는 것입니다. 일반적으로 경매로 소멸하는 가압류 채권의 부족분을 매수인이 그대로 부담하지는 않습니다. 그러나 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 배당으로 모두 변제되지 않으면 잔액 인수가 문제될 수 있습니다.
⑥ 시세·가격 검토 — 가격 메리트 판정 보류
감정가는 104,000,000원이고 최저매각가도 같은 금액입니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래가격과 거래추세가 확인되지 않은 상태에서는 이 금액이 시장가격보다 높은지 낮은지 판단하기 어렵습니다.
특히 가격 비교의 기준은 단순 최저매각가가 아니라 실제로 인수할 보증금과 부대비용을 고려한 실질취득비용입니다. 현재 확인된 자동 배당상 인수액 0원을 그대로 적용해 실질취득비용을 104,000,000원으로 확정하는 것은 적절하지 않습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 괘법초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장, 지하철 2호선 사상역 및 부산김해경전철 사상역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통 사정은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 지하 1층·지상 15층 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전, 승강기, 주차타워, 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m의 포장도로와 각각 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 정방형이며 공부상 지목은 대지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역 및 방화지구입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역, 상대보호구역 등 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 토지 관련. 토지면적 296.1㎡, 공시지가 2,721,000원/㎡입니다. 이는 토지 관련 정보이며 702호의 개별 전유면적이나 개별 호실의 시세를 뜻하지 않습니다.
- 공부 및 위반 여부. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 대중교통 접근성은 긍정적인 요소이나, 오피스텔의 개별 환금성은 실제 거래가격, 임대수익, 공실, 관리비 및 점유관계 확인이 필요합니다. 교통이 양호하다는 이유만으로 환금성이 높다고 확정할 수 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 2018년 근저당 원본 확인. 구덕신용협동조합의 2018.10.25 설정 근저당권 채권최고액 4,368,000,000원의 실제 말소 경위, 등기 효력 및 2025.07.09 권리이전 내용을 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확정. 2025.02.10 경매개시결정이 실제 말소기준인지, 기존 근저당권이 경매 당시 유효했는지 등기부와 경매기록을 대조해야 합니다.
- 김시우 임대차 확인. 계약서, 전입, 점유, 확정일자, 임차권등기 및 배당요구 자료를 확인하고 보증금 30,000,000원의 실제 배당순위와 미배당 시 인수 여부를 따져야 합니다.
- 702호 실제 점유자 특정. 조사된 71명 중 702호와 관계있는 명의를 구분해야 합니다. 다른 호실의 전입자를 702호의 임차인으로 잘못 포함하거나, 실제 702호 임차인을 누락하지 않도록 확인해야 합니다.
- 보증금 미상자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 70명에 대해 해당 호실, 계약관계, 점유 부분 및 배당요구 여부를 검증해야 합니다.
- 예상배당 재계산. 김시우에게 30,000,000원, 새김해새마을금고에 71,744,000원이 배당되는 자동 계산을 선순위 근저당 및 실제 법정 배당순위와 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 민간임대주택등기의 현재 효력, 임대의무기간 및 매각 이후 관련 의무 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 산정. 낙찰가 외에 실제 인수하는 미배당 보증금, 명도비용, 체납 관리비 중 승계되는 부분, 취득 관련 비용을 별도로 계산해야 합니다.
- 시세 비교. 강일스퀘아의 유사 오피스텔 최근 거래와 임대수익을 확인한 뒤 최저가가 아니라 실질취득비용 기준으로 가격 경쟁력을 평가해야 합니다.
- 매각기일 전 재검증. 2026.11.03 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류와 경매기록의 변경사항을 재확인해야 합니다.
⑨ 종합 판단 — 권리 확정 전 입찰 보류
맺으며 — “낙찰가보다 먼저 확인할 것은 인수액”
강일스퀘아 702호의 현재 최저매각가는 104,000,000원입니다. 그러나 이 숫자만으로 투자매력을 판단할 수 없습니다. 김시우의 보증금 30,000,000원과 임차권등기, 다수의 조사 명의, 2018년 근저당권과 2025년 권리이전의 관계까지 확인해야 할 사항이 겹쳐 있습니다.
특히 자동 배당표는 김시우 보증금을 전액 배당하고 매수인 인수를 0원으로 계산하지만, 그것이 실제 경매의 확정적인 법률효과라고 보기는 어렵습니다. 다른 명의의 보증금은 확인되지 않았고, 이들이 702호의 임차인인지도 구별해야 합니다.
대중교통 접근성 등 입지상 긍정 요소는 있지만, 가격 메리트를 판단할 최근 거래가격과 실제 취득비용이 확정되지 않았습니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 인수위험이 해소되었다는 뜻은 아닙니다.
결론은 권리분석 보류, 입찰 신중입니다. 기존 근저당의 효력과 임차인별 귀속관계 및 배당순위를 확인하고, 매수인 인수액을 산정한 다음에야 실제로 입찰할 가치가 있는 가격인지 판단할 수 있습니다.
