부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 4층 403호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 공부 용도와 이용상태는 업무시설인 오피스텔입니다. 괘법초등학교 북동측 인근에 자리하고, 지하철 2호선 사상역과 부산김해경전철 사상역이 인근에 위치합니다.
외형적으로는 감정가 8,100만원의 신건 경매입니다. 하지만 이 사건은 일반적인 무임차 오피스텔 경매처럼 접근하면 안 됩니다. 등기상 오래된 공동담보 근저당권이 확인되고, 민간임대주택 등기가 존재하며, 현황조사 등에서 다수의 전입자가 등장합니다. 403호에 실제 귀속되는 임차관계와 선순위 권리의 존속 여부를 먼저 확정해야 입찰 가능한 가격을 계산할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 4층 403호 도로명주소: 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 사건상 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 15층 · 4층 403호 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 81,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.08 등기 · 2018.12.20 등록 원인 |
| 등기 확인일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 오래된 근저당권과 말소기준의 충돌
경매 권리분석에서 가장 중요한 것은 말소기준권리입니다. 이 사건의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.02.10 임의경매개시결정입니다. 그러나 그보다 앞선 2018.10.25 구덕신용협동조합 근저당권이 등기 이력에 등장합니다. 채권최고액은 무려 4,368,000,000원이고 공동담보목록 제2018-243호가 기재되어 있습니다.
해당 근저당권은 등기 정리상 이미 말소된 권리로 표시됩니다. 그런데 2025.07.09에는 바로 그 1번 근저당권의 이전이 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 기록되어 있습니다. 근저당권의 말소 여부와 채권이전 기록이 서로 맞지 않는 부분입니다.
2025.05.01 등기된 새김해새마을금고의 가압류는 제시된 경매개시결정보다 뒤에 발생한 권리로 매각 소멸 대상에 해당합니다. 다만 가압류가 소멸한다는 사실과 임차인의 보증금 인수위험이 없다는 사실은 전혀 다릅니다.
② 임차인 분석 — 71명 기록, 실질 인수액은 미확정
현황조사와 문건접수 등에 나타난 임차인 관련 인명은 71명입니다. 보증기관이나 보증금 대위승계자로 표시된 항목은 없어 중복 승계신고를 이유로 제외되는 인명은 없습니다. 다만 이 71명 전원이 403호의 실제 임차인이라는 의미는 아닙니다. 감정평가에는 강일스퀘아의 여러 오피스텔 호실이 함께 언급되어 있으므로, 각 전입자의 호실과 점유관계를 반드시 대조해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
전입 선후는 2025.02.10 경매개시일과 비교한 잠정 구분입니다. 모든 인명의 보증금·확정일자는 미상이며, 배당요구 기록이 확인되지 않는 경우에도 실제 미신청으로 단정하지 않습니다. 실제 403호 귀속 여부와 개별 임대차의 성립은 별도 확인 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,858,000원 |
| 1. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 79,142,000원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 763,094,570원 | 683,952,570원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 81,000,000원에서 집행비용 1,858,000원을 제외한 79,142,000원을 새김해새마을금고 가압류에 배정합니다. 이 가압류의 청구금액 763,094,570원 중 683,952,570원이 미배당으로 남습니다. 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다.
④ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 권리위험은 해결되지 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 채권 배당액 | 채권 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 81,000,000원 | 79,142,000원 | 683,952,570원 | 실제 미확정 |
| 1회 유찰(80%) | 64,800,000원 | 63,233,600원 | 699,860,970원 | 실제 미확정 |
| 2회 유찰(64%) | 51,840,000원 | 50,506,880원 | 712,587,690원 | 실제 미확정 |
회차가 진행되면 최저매각가는 81,000,000원에서 64,800,000원, 51,840,000원으로 내려갑니다. 그러나 채권 미배당액은 오히려 증가합니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산되어 있지만, 이는 보증금이 미상인 임차인의 법률상 인수위험까지 판단한 결과가 아닙니다.
따라서 1회 또는 2회 유찰가가 제시되어 있다는 사실만으로 가격상 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다. 인수금액과 실제 비교 시세가 모두 확정되지 않았기 때문입니다.
⑤ 시세·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
입지 조건은 비교적 구체적으로 파악할 수 있습니다. 그러나 적정 매수가격을 판단할 만한 개별 실거래 비교자료는 확인되지 않았으므로 81,000,000원이 시세보다 낮은지 여부는 판단을 유보해야 합니다.
- 위치. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 지하철 2호선 사상역, 부산김해경전철 사상역이 있어 교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 지하 1층·지상 15층 철근콘크리트 건물입니다. 승강기, 주차타워, 도시가스 난방, 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비 등이 기재되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대지, 대체로 평탄한 정방형 토지이며, 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다. 토지 전체 면적은 296.1㎡입니다.
- 도시계획. 방화지구, 비행안전제6구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등의 규제가 표시되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 별도 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 사건 용도와 감정상 이용상태의 구분은 확인해야 합니다.
- 환금성. 사상역 인근 교통 입지는 긍정적 요소지만, 업무시설 오피스텔의 임차관계와 실제 인수액이 확정되지 않으면 재매각이나 임대수익 평가도 어렵습니다. 입지만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 403호 임차인 특정. 전입 관련 인명 71명 중 실제 403호 임차인·점유자가 누구인지 호실별로 분리하고, 각각의 임대차계약 및 현재 점유관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 403호에 해당하는 임차인의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 배당 가능액을 확인해 매수인 인수액을 산정해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2018.10.25 구덕신용협동조합 근저당권의 말소 여부, 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기, 공동담보 관계를 원본과 대조해야 합니다.
- 배당순위 검증. 신청채권자 청구금액 3,713,000,000원과 배당모형상 신청채권자 배당 0원의 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 상태. 2022.12.08 민간임대주택등기의 현행 효력, 임대의무 관계 및 해당 호실 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 실제 이용상태. 건축물대장상 업무시설 여부와 실제 주거 이용 여부, 임대차보호법의 적용 가능성을 검토해야 합니다.
- 시장가격 확인. 동일 건물·유사 면적·유사 층의 최근 거래와 임대차 조건을 확인해야 합니다. 감정가나 유찰가만으로 가격 경쟁력을 판단하지 않아야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 실제 점유자, 인도 가능성, 공용부분 관리비 체납, 주차타워 이용조건 등을 관리주체 및 관계서류로 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 문건을 대조하고 인수금액이 확정되지 않으면 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.
맺으며 — “8,100만원이 아니라, 얼마를 실제로 부담하는가”
이 물건은 단순한 신건 오피스텔 경매가 아닙니다. 임차인 관련 인명 71명, 경매개시일 이전 전입 69명, 보증금·확정일자 미상, 근저당권 말소·이전 기록의 불일치가 함께 존재합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 인수 0원으로 나타나지만, 그 수치를 실제 매수인의 법률상 부담이 없다는 결론으로 받아들일 수 없습니다.
사상역 인근이라는 입지의 장점은 존재합니다. 그러나 입지의 장점이 임차보증금 인수위험을 상쇄하는 것은 아니며, 비교 가능한 실거래가격도 확정되지 않았습니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 실제 취득 부담이 함께 낮아진다고 보장할 수 없습니다.
종합 판단은 D등급, 입찰 보류 검토입니다. 403호의 실제 임차관계, 말소기준권리, 예상 배당순위, 매수인 인수액을 먼저 확정해야 합니다. 이 네 가지가 정리된 뒤에야 비로소 81,000,000원이라는 가격의 의미를 평가할 수 있습니다.
