부산지방법원 2025타경100991. 부산광역시 사상구 괘법동 강일스퀘아 7층 704호입니다. 법원 경매물건 용도는 근린시설로 표기되어 있지만, 감정평가상의 실제 이용상태는 업무시설인 오피스텔입니다. 등기부에는 주택임차권과 민간임대주택 관련 등기도 존재합니다. 따라서 아파트처럼 단순하게 접근할 것이 아니라 공부상 용도, 실제 주거 사용, 임차인 보호관계를 함께 확인해야 합니다.
이 물건에서 가격보다 먼저 살펴볼 것은 권리의 기준 시점입니다. 제시된 말소기준권리는 2025년 2월 10일 임의경매개시결정으로 표시되어 있습니다. 하지만 등기에는 그보다 앞선 2018년 10월 25일 구덕신용협동조합 근저당권이 존재하고, 해당 근저당권에 관하여 말소 표시와 후속 이전 기록이 함께 나타납니다. 이 선순위 담보권의 실제 존속 여부에 따라 임차인 권리의 순위 판단 자체가 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 제7층 제704호 도로명주소: 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 표기 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) · 지하 1층, 지상 15층 건물 중 7층 704호 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 84,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 근저당권 설정금액 | 4,368,000,000원 (2018.10.25 · 공동담보 기재) |
| 주택임차권 | 김미성 · 보증금 40,000,000원 · 건물 전부 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.08 등기 · 2018.12.20 등록을 원인으로 기재 |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 방화지구 · 지목 대 · 공시지가 2,721,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당권이 핵심 변수
우선 확인해야 할 등기는 2018년 근저당권입니다. 구덕신용협동조합은 2018년 10월 25일 채권최고액 4,368,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 최초 채무자는 강일종합건설주식회사였고, 2018년 12월 28일 채무자가 김문옥으로 변경된 기록이 있습니다.
그런데 이 근저당권에는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시된 내역과, 2025년 7월 9일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전된 기록이 함께 존재합니다. 한편 말소기준은 2025년 2월 10일 임의경매개시결정으로 산정되어 있습니다.
2025년 5월 1일 새김해새마을금고의 가압류 763,094,570원은 제시된 기준권리보다 늦게 등기되어 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 경매개시결정도 매각 절차에 따라 정리되는 권리입니다. 다만 등기상 권리의 말소와 임차인의 보증금 반환채무가 매수인에게 남는 문제는 별개이므로, 후순위 임차권등기가 소멸한다고 해서 선행 점유·전입에 따른 모든 위험이 없어지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 선행 전입과 실제 704호 점유를 구분해야 한다
현황조사와 권리 관련 기록에서 확인되는 임차인 명의는 71명이며, 보증기관의 대위변제·승계 신고로 중복 계상된 명의는 없습니다. 다만 이 명단 전체를 704호의 실제 임차인 71명이라고 확정해서는 안 됩니다. 704호와 건물 전부를 명확하게 연결할 수 있는 등기상 임차인은 김미성이고, 나머지 명의는 개별 호실, 실제 점유 및 임대차계약 관계를 확인해야 합니다.
특히 대부분의 명의는 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자는 확정되지 않았습니다. 제시된 2025.02.10 기준일보다 전입이 이르더라도 점유, 실제 임대차계약, 적용 법률, 다른 선순위 권리까지 확인해야 대항력을 확정할 수 있습니다. 따라서 이들은 단순히 '대항력 있음'이 아니라 대항력 가능·미상으로 분류합니다.
임대차계약일 2020.01.28 · 전입신고일 2020.01.29 · 점유개시일 2020.02.17 · 확정일자 2020.01.29
주택임차권등기일 2025.03.10 · 배당요구 기재 2025.03.10
등기 당시 차임: 월 250,000원
전입과 확정일자가 2025년 경매개시결정보다 앞서고, 확정일자 및 배당요구가 확인되므로 우선변제권 행사가 가능한 것으로 분류됩니다. 그러나 2018년 근저당권의 실제 효력과 배당 순위를 확정하기 전에는 선순위 임차인인지, 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는지 단정할 수 없습니다.
임차인별 전입·대항력·우선변제 검토
아래 '대항력 가능·미상'은 전입 시점에 따른 검토 대상이라는 뜻이며, 대항력 확정 판정이 아닙니다. 배당요구가 기재되지 않은 경우에도 배당요구를 하지 않았다고 단정하지 않습니다. 모든 임차인 명의의 보증기관 승계 여부는 일반 임차인 명의로 분류되어 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
매수인 실질취득비용 = 실제 낙찰가 + 법적으로 승계하는 미배당 보증금입니다. 예를 들어 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 해당 보증금의 미배당분이 매수인에게 남는 구조라면, 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어 실질취득비용은 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 사건에서 그러한 구조가 성립하는지는 아직 확정되지 않았습니다.
③ 가격 검증 — 8,400만원은 확정된 취득원가가 아니다
현재 최저매각가격은 84,000,000원이며, 유찰 없는 신건입니다. 이 금액은 감정가와 동일하지만 실제 취득원가가 반드시 84,000,000원에 그친다는 뜻은 아닙니다. 매수인이 승계해야 하는 임차보증금이 확인되면 그 금액을 추가해 판단해야 합니다.
강일스퀘아 704호와 비교할 만한 최근 실거래 수준 및 가격 하락·상승 추세를 확인하기 전에는 최저가가 시세보다 낮다고 평가할 수 없습니다. 특히 이 물건은 권리관계가 미확정되어 있어 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 논하기 어렵습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가격 | 표상 미배당 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건·100%) | 84,000,000원 | 721,006,570원 | 84,000,000원 + 실제 인수액(미확정) |
| 1회 유찰 시 (80%) | 67,200,000원 | 737,504,170원 | 67,200,000원 + 실제 인수액(미확정) |
| 2회 유찰 시 (64%) | 53,760,000원 | 750,702,250원 | 53,760,000원 + 실제 인수액(미확정) |
미배당 금액은 새김해새마을금고 청구액을 대상으로 한 회차별 배당 가정값입니다. 매수인이 승계하는 임차보증금과 동일한 금액이 아닙니다. 각 회차의 실질취득비용은 선순위 권리 및 임차인의 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,912,000원 |
| 1. 임차인 김미성 · 보증금 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 42,088,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 현재 회차의 산술적 배당 가정입니다. 김미성 보증금 40,000,000원의 전액 배당과 새김해새마을금고에 대한 42,088,000원 배당을 전제로 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 2018년 근저당권의 효력과 다른 임차인의 배당관계도 검증해야 합니다. 실제 법원의 배당순위와 배당액을 확정한 표가 아닙니다.
가정 배당에서는 새김해새마을금고의 청구금액 763,094,570원 가운데 42,088,000원만 배당되어 721,006,570원의 미배당이 발생합니다. 다만 가압류 채권의 미배당은 일반적으로 매수인이 그 금액을 그대로 인수한다는 의미가 아닙니다.
반면 임차인의 경우에는 사정이 다릅니다. 선순위 대항력이 인정되는 임차인이 배당으로 보증금을 전부 돌려받지 못한다면 미배당 보증금이 매수인에게 남는지 별도로 판단해야 합니다. 현재 계산상 김미성에게 전액 배당되는 것으로 표시되어 있더라도 다른 선순위 채권이나 임차인이 반영되면 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 부산도시철도 2호선 사상역과 부산김해경전철 사상역이 있어 감정평가상 제반 교통 사정은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 외벽은 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 도로 접근. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 내외의 포장도로에 각각 접하는 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역(전술), 가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다. 토지는 정방형의 대체로 평탄한 형태입니다.
- 공부 관계. 감정요항표에서는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되고 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다. 다만 경매물건의 근린시설 표기와 감정상 오피스텔 사용 상태, 주택임대차 관계의 적용 범위는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 역세권 교통 접근성은 긍정적인 입지 요소입니다. 그러나 근린시설·오피스텔 용도 확인 문제와 임차인 권리관계는 향후 금융 이용, 명도, 재매각 및 매수층 형성에 영향을 줄 수 있습니다. 실제 환금성 판단에는 최근 거래사례 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2018년 근저당권 원본 확인. 구덕신용협동조합 근저당권의 설정, 채무자 변경, 말소 표시, 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전 기록을 등기사항전부증명서의 말소사항까지 포함하여 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 재확정. 제시된 2025.02.10 경매개시결정이 실제 기준권리인지, 2018.10.25 근저당권의 순위를 적용해야 하는지 확정해야 합니다.
- 김미성 임차권 확인. 보증금 40,000,000원, 전입 2020.01.29, 점유개시 2020.02.17, 확정일자 2020.01.29 및 임차권등기의 효력을 원본과 대조해야 합니다.
- 임차인 명단의 호실별 분리. 조사된 71명의 실제 점유 호실을 각각 확인해야 합니다. 특히 김미성 외 명의가 704호와 관련되는지, 단순 전입자 또는 다른 호실 임차인인지 구별해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 전입일만 선행하는 명의의 대항력을 확정하지 말고, 임대차계약서, 점유, 확정일자와 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
- 실제 배당순위 검증. 신청채권자 배당 0원, 김미성 전액 배당, 새김해새마을금고 일부 배당으로 계산된 가정이 선순위 담보권 및 공동담보 관계와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 실질취득금액 재계산. 단순 낙찰가 외에 인수할 미배당 보증금과 명도·관리비 등 추가 비용을 반영하여 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 용도 및 임대 관련 규제. 건축물대장상 704호 용도, 민간임대주택등기의 현재 효력과 임대사업자 관련 의무가 매각 후 어떻게 정리되는지 확인해야 합니다.
- 최근 실거래 검증. 강일스퀘아에서 용도·면적·층·이용상태가 유사한 거래를 비교하고, 최신 거래와 최근 가격 추세를 기준으로 가격 메리트를 평가해야 합니다.
- 현장 점유·관리비 확인. 704호 실제 점유자, 출입·명도 상황, 주차타워 이용조건 및 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 법원 원본 최종 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 채권양도·배당 관계를 매각기일 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 인수하는 권리”
강일스퀘아 704호는 감정가 84,000,000원의 신건입니다. 교통 접근성은 양호한 편이지만, 이 물건의 투자가치를 결정하는 요소는 역세권 입지나 최저매각가격만이 아닙니다.
첫째, 2018년 근저당권의 존속·말소 관계가 명확하지 않습니다. 2025년 경매개시결정을 말소기준으로 적용한 결과와 선행 담보권 기록 사이의 정합성을 검증해야 합니다.
둘째, 임차인 명의 71명 중 69명의 전입일이 제시된 기준일보다 앞섭니다. 다만 대부분은 보증금과 확정일자, 704호 귀속이 확인되지 않았으므로 실제 대항력이나 인수금액을 단정할 수 없습니다. 김미성의 주택임차권등기에는 보증금 40,000,000원이 명시되어 있어 반드시 배당순위와 반환채무 승계 가능성을 검토해야 합니다.
셋째, 배당표의 인수 0원은 확정된 안전판이 아닙니다. 회차별 계산에서 인수액이 0원으로 표시되어도 선순위 임차인과 담보권의 법적 효력을 확인하지 않았다면 매수인의 실제 부담이 0원이라고 판단할 수 없습니다.
최근 비교 실거래에 의한 가격 우위도 확정되지 않은 상태이므로 최저가가 낮다는 이유로 가격 가점을 주기는 어렵습니다. 권리의 기준과 실질취득원가가 확정되어야 비로소 응찰가와 기대 수익을 계산할 수 있습니다.
신건 최저가 84,000,000원만으로는 안전한 취득가액이나 가격 메리트를 확인할 수 없습니다. 권리 확정과 실제 704호 임대차관계 확인 전에는 입찰을 보류하는 판단이 합리적입니다.
