부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 14층 1401호입니다. 경매상 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 이용상태에는 업무시설인 오피스텔로 기재되어 있습니다. 감정가는 123,000,000원이며 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 김문옥, 경매개시 채권자는 구덕신용협동조합입니다. 신청채권자의 청구금액은 3,713,000,000원으로, 개별 호실의 감정가와 비교해 큰 금액입니다.
이 사건의 핵심은 감정가보다 임차권의 존속과 배당 후 인수 여부입니다. 김해인 명의의 주택임차권등기가 2025.03.14 접수되어 있고, 등기상 임차보증금은 120,000,000원입니다. 임차권등기에는 2022.12.01 전입 및 점유개시, 2022.11.11과 2024.11.07 확정일자가 기재되어 있습니다. 단순히 임차권등기가 경매개시결정 이후 접수되었다는 이유만으로 기존 점유·전입에 따른 대항력 가능성을 배제해서는 안 됩니다.
현재 예상배당에서는 김해인에게 배당되는 금액이 없고, 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 다만 실제 배당 순위 및 인수액은 유효한 선순위 담보권, 임차권의 대항요건과 확정일자, 배당요구의 효력 등을 확인한 뒤 확정해야 합니다. 특히 다른 전입 명의의 임대차관계가 미확정이므로 243,000,000원을 최종 취득비용으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 14층 1401호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 경매상 근린시설 · 감정상 업무시설(오피스텔) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 중 14층 |
| 소유자 | 김문옥 · 2018.12.28 소유권이전(2018.11.16 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 123,000,000원 (신건) |
| 경매신청 채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 신청 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.21 · 부산지방법원 서부지원 북부산등기소 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.08 접수 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 기재 |
① 권리 흐름 — 임차권과 종전 근저당권이 핵심
권리 흐름에서 먼저 확인해야 할 것은 2018.10.25 설정된 구덕신용협동조합의 근저당권입니다. 당시 채권최고액은 4,368,000,000원이고 공동담보목록 제2018-243호가 기재되어 있습니다. 해당 근저당권은 말소된 것으로 분류되어 있으나, 2025.07.09에는 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전등기 이력이 존재합니다. 따라서 원래 근저당권의 말소 여부와 이후 이전등기의 법적 관계를 원본 등기로 대조할 필요가 있습니다.
갑구 4번 새김해새마을금고 가압류는 2025.05.01 접수되었으며 청구금액은 763,094,570원입니다. 제시된 권리분석에서는 매각으로 소멸하는 권리로 처리되어 있습니다. 그러나 등기상 권리의 말소와 임차인이 보유한 대항력에 따른 보증금 인수는 별개의 문제입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.2억과 대량 전입 명의
등기상 보증금이 확인되는 임차권자는 김해인입니다. 별도로 현황조사 등에 나타난 전입 관련 명의가 70명 확인되므로, 전체 조사 명의는 71명입니다. 다만 이들이 모두 1401호의 실제 임차인인지, 다른 호실과 연결된 전입 명의인지, 단순 거주자 또는 세대원인지 확인되지 않았습니다. 실제 임차인 수를 71명으로 확정해서는 안 됩니다.
| 임차권자 | 전입·점유개시 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김해인 임차권등기 |
2022.12.01 | 120,000,000원 | 대항력 소명 전입·점유 선행 |
순위 확인 확정일자 기재 |
인수 가정 120,000,000원 |
| 임대차계약일 | 2022.10.26 / 2024.09.28 |
|---|---|
| 확정일자 | 2022.11.11 / 2024.11.07 |
| 임차권등기 | 을구 2번 · 2025.03.14 접수 · 부동산 전부 |
| 배당요구 관련 접수 | 2025.03.14 |
| 예상배당액 | 0원 |
| 예상 인수액 | 120,000,000원 (현재 배당 가정) |
③ 전입·임차 관계 확인표 — 개별 호실 귀속 확인 필수
다음은 김해인 외 현황조사 등에 나타난 70명의 전입 관련 명의입니다. 전입일이 2025.02.10보다 앞서더라도 보증금·계약·점유 내용이 미확인인 경우 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다. 전입일만으로 대항력이나 인수액을 확정하지 않습니다.
| 명의자 | 전입일 | 배당요구 관련 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|
전입·점유·임차보증금과 실제 1401호의 관계를 확인하기 전의 잠정 분류입니다. 배당요구 관련 날짜는 접수일을 나타내며, 배당요구의 적법성이나 우선변제권 확정을 뜻하지 않습니다.
문아영, 안서현, 나용안, 백예란, 엄준호, 성대홍, 장유경, 고아라, 차원지, 손혜연, 변지민, 석우현, 채상현, 현해규, 곽나현, 정다경은 배당요구 관련 접수 이력이 확인됩니다. 그러나 배당요구가 있었다는 사실만으로 해당 명의자가 실제 임차인이라는 점, 우선변제권의 순위 또는 전액 배당을 받을 수 있다는 점이 확정되는 것은 아닙니다.
④ 가격 분석 — 최저가가 아닌 실질취득 부담
이 물건은 최저매각가 123,000,000원에 임차권자 김해인의 예상 인수보증금 120,000,000원을 더해야 합니다. 현재 배당 가정에 따른 실질취득 부담은 다음과 같습니다.
이 금액은 현재 예상배당의 김해인 전액 인수 가정에 따른 것으로, 다른 전입 명의의 미확인 보증금, 취득 관련 세금, 관리비 및 명도 비용은 포함하지 않습니다. 따라서 243,000,000원을 최종 부담액의 상한으로 보아서는 안 됩니다.
현재 확인되는 실거래 비교가격이 없으므로, 243,000,000원이 주변 시세보다 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다. 감정가 123,000,000원과 실질취득 부담 243,000,000원의 차이는 가격 할인의 근거가 아니라 보증금 인수 위험을 별도로 반영해야 한다는 신호입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,522,000원 |
| 1. 김해인 임차보증금 | 120,000,000원 | 0원 |
| 2. 새김해새마을금고 가압류 | 763,094,570원 | 120,478,000원 |
| 신청채권자 · 구덕신용협동조합 | 3,713,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당대금 합계 | — | 123,000,000원 |
집행비용은 2,522,000원으로 추정되어 있습니다. 가압류 채권에 120,478,000원을 배정하고, 임차권자 김해인의 배당액을 0원으로 계산한 가정입니다. 당해세, 최우선변제, 유효한 선순위 담보권의 실제 배당순위 등은 확정 반영된 결과가 아닙니다.
⑥ 회차별 시나리오 — 유찰만으로 위험이 해결되지 않는다
신건 가격에서 1회 및 2회 유찰을 가정한 매각가격과 미배당액입니다. 김해인 보증금은 각 회차의 예상배당에서도 120,000,000원 전액 인수로 표시되어 있습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 김해인 인수 가정 | 실질취득 부담 | 채권 미배당액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 123,000,000원 | 120,000,000원 | 243,000,000원 | 642,616,570원 |
| 1회 유찰(80%) | 98,400,000원 | 120,000,000원 | 218,400,000원 | 666,865,770원 |
| 2회 유찰(64%) | 78,720,000원 | 120,000,000원 | 198,720,000원 | 686,191,530원 |
실질취득 부담은 각 회차 예상 매각가에 김해인 보증금 전액 인수를 더한 산술적 가정입니다. 실제 낙찰가·배당 및 임차보증금 인수액은 변동될 수 있으며, 다른 임차관계의 미확인 금액은 포함하지 않았습니다.
대항력 있는 임차인이 배당을 일부 받는 구조에서는 매수인이 승계하는 잔액과 낙찰대금이 함께 움직이므로, 낙찰가가 내려간다고 실질취득 부담이 같은 폭으로 내려가는 것은 아닙니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 배당 구조에 따라 총 부담이 보증금 수준에 묶이는 형태도 발생합니다.
다만 이 사건의 현재 시나리오는 김해인이 배당을 전혀 받지 않고 보증금 120,000,000원을 전액 인수하는 가정입니다. 따라서 위 표의 합계는 보증금으로 고정되는 계산이 아니라 매각가에 전액 인수보증금을 더한 값입니다. 실제 배당결과가 달라지면 회차별 실질취득 금액도 다시 산정해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 사상역, 부산김해경전철 사상역이 위치합니다. 감정평가상 제반 교통 사정은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 15층 건물입니다. 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방, 급·배수 및 소방 관련 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며, 지목은 대입니다. 토지는 대체로 평탄한 정방형으로, 북서측 약 8m 내외, 북동측 약 7m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역 및 상대보호구역 등이 기재되어 있습니다. 토지 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 없으며 위반건축물 표시가 확인되지 않습니다. 다만 개별 호실의 실제 이용상태와 권리관계 검증은 별도입니다.
- 환금성. 사상역 접근성은 긍정적 요소이나, 근린시설과 오피스텔 용도 구분, 임대차관계, 인수보증금 및 실질취득 부담이 매수 수요에 영향을 줄 수 있습니다. 실제 거래 표본이 확인되지 않아 환금성의 가격 수준은 확정하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재판정. 2018.10.25 구덕신용협동조합 근저당권의 실제 말소 여부와 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기의 관계를 원본 등기로 확인해야 합니다.
- 김해인 보증금. 120,000,000원 임차보증금의 계약 내용, 확정일자별 권리범위, 임차권등기의 효력, 배당요구 및 미배당 후 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 다수 전입 명의의 호실 귀속. 현황조사에 나타나는 70명이 실제 1401호와 어떤 관계인지 확인해야 합니다. 다른 호실과 관련된 명의라면 그 구분을 명확히 해야 합니다.
- 실제 점유자와 명도. 1401호의 현재 점유자, 임대차계약 당사자, 세대별 점유 범위 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 배당표 검증. 신청채권자와 가압류권자의 배당순위, 공동담보의 범위, 임차인의 우선변제권 및 당해세·최우선변제 여부를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 등록 상태, 경매매각에 따른 의무 및 행정상 처리 내용을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 건축물대장과 감정평가의 이용상태를 비교하여 근린시설 표시와 오피스텔 사용 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 123,000,000원이 아니라 인수보증금을 포함한 실질취득 부담을 기준으로 비교 가능한 실거래가격을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 공용관리비, 취득 관련 세금, 집행비용과 배당에서 우선되는 조세채권 등을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권등기명령 관련 서류 및 문건접수 내역을 입찰 전에 종합 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.23억에 낙찰받는 것과 1.23억에 취득하는 것은 다르다”
부산 강일스퀘아 1401호의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 123,000,000원입니다. 그러나 김해인 임차보증금 120,000,000원이 전액 인수된다는 현재 배당 가정을 적용하면, 매수인의 실질취득 부담은 243,000,000원이 됩니다.
더 중요한 점은 이 계산도 완성된 권리분석 결과가 아니라는 것입니다. 김해인 외 다수의 전입 관련 명의가 확인되지만 실제 1401호에 귀속되는 임차관계와 보증금은 확인되지 않았습니다. 말소기준권리로 표시된 경매개시결정과 종전 근저당권의 이력도 원본 확인을 요구합니다.
이 사건은 최저가가 낮아서 매력적인 물건이 아니라, 인수할 보증금과 선순위 권리를 정확하게 확인해야만 입찰 가능성을 판단할 수 있는 물건입니다. 경매상 표시된 신건 가격에 현혹되지 말고, 실제 인수액, 개별 호실 점유, 배당순위, 비교 가능한 실거래가격을 확인한 뒤 취득비용을 다시 산정하는 것이 우선입니다. 현 단계의 결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다.
