부산지방법원 2025타경100991. 부산광역시 사상구 괘법동 강일스퀘아 2층 204호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 김문옥, 신청채권자는 구덕신용협동조합이며 청구금액은 3,713,000,000원입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만 감정평가서에는 해당 건물의 이용상태가 업무시설인 오피스텔로 기재되어 있습니다. 따라서 아파트와 같은 권리·시세 판단을 그대로 적용할 수 없습니다.
현재 확인되는 권리관계에는 2018년 설정된 구덕신용협동조합의 근저당권, 2025년 임의경매개시결정, 새김해새마을금고의 가압류, 근저당권 이전 기록이 포함됩니다. 특히 2018년 근저당은 말소된 것으로 표시되는 동시에 이후 권리이전 기록도 존재합니다. 어느 권리가 실제 말소기준권리인지 원본 등기부와 경매기록을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 2층 204호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 사건상 근린시설 / 감정상 업무시설(오피스텔) |
| 건물규모 | 지하 1층 · 지상 15층 중 2층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트 슬라브지붕 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전) |
| 감정가 | 80,000,000원 |
| 최저매각가 | 80,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 매수인 인수 | 확정 불가 · 임차보증금 및 기준권리 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리부터 재확인
경매 관련 잠정 기준일은 2025.02.10로 표시되어 있습니다. 다만 그보다 앞선 2018.10.25 구덕신용협동조합 근저당권이 등기상 말소된 것으로 기록되어 있는 반면, 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전이 함께 확인됩니다.
2025.05.01 설정된 새김해새마을금고 가압류의 청구금액은 763,094,570원이며, 경매개시결정 이후에 등기된 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있습니다. 그러나 가압류의 소멸과 임차보증금 인수 위험은 별개의 문제입니다.
② 임차인·점유 관계 — 보증금과 개별 호실 확인 필수
현황조사·매각물건명세서·문건접수 관련 전입 명단에는 총 71명이 나타납니다. 이 가운데 69명은 2025.02.10 이전, 2명은 이후 전입으로 확인됩니다. 다만 각 사람의 점유 부분과 보증금이 특정되어 있지 않으므로 71명 모두가 204호의 실제 임차인이라고 볼 수는 없습니다. 이들이 강일스퀘아의 어느 호실과 연결되는지부터 확인해야 합니다.
아래 명단의 ‘대항력 가능·미상’은 잠정 기준일과 전입일을 비교한 확인 필요 표시이며, 해당 인물의 법적 대항력이 확정되었다는 뜻이 아닙니다. 배당요구 기록도 배당액 또는 인수금액의 확정을 의미하지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 검토 | 우선변제 | 배당요구 | 승계·인수 |
|---|
③ 가격 판단 — 시세보다 싼지 확인 불가
현재 확인되는 가격은 감정가 80,000,000원과 동일한 최저매각가 80,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래가·가격 추세가 확인되지 않아 감정가의 적정성이나 시세 대비 할인율을 계산할 수 없습니다.
| 감정가 | 80,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 80,000,000원 (감정가 100%) |
| 1회 유찰 가정 | 64,000,000원 (감정가 80%) |
| 2회 유찰 가정 | 51,200,000원 (감정가 64%) |
| 실거래 비교 | 시세 판단 보류 |
| 실질취득금액 | 미배당 보증금 확인 전 산정 불가 |
④ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정 · 자동 추정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,840,000원 |
| 1. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 78,160,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 가압류 미배당 | — | 684,934,570원 |
위 표는 제공된 자동 배당 추정 수치를 옮긴 것으로, 실제 법원 배당표가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제·임차보증금 등은 반영되어 있지 않습니다. 가압류 미배당액이 곧 매수인 인수액이라는 뜻도 아닙니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 추정 | 미배당 추정 | 매수인 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 684,934,570원 | 미상 |
| 1회 유찰 가정 | 64,000,000원 | 62,448,000원 | 700,646,570원 | 미상 |
| 2회 유찰 가정 | 51,200,000원 | 49,878,400원 | 713,216,170원 | 미상 |
각 회차의 미배당액은 새김해새마을금고 가압류 청구금액을 기준으로 작성된 자동 추정치입니다. 신청채권자의 청구액과 임차보증금은 이 미배당 산정에 포함되어 있지 않으므로, 전체 채권 부족액이나 매수인 실제 부담액과 동일하게 해석하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택·오피스텔·숙박시설·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장, 도시철도 2호선 사상역 및 부산김해경전철 사상역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통 여건은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 지하 1층·지상 15층 규모의 철근콘크리트 건물로, 위생·급배수시설, 화재탐지·경보시설, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방시설 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 정방형에 가까운 평탄한 토지이며, 업무시설인 오피스텔 건부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 296.1㎡로, 이는 개별 204호의 전용면적이 아닌 토지에 관한 수치입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공시지가. 2,721,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 사상역 인근 교통 접근성은 긍정적으로 검토할 수 있지만, 오피스텔·근린시설의 실제 용도와 임대차관계, 개별 호실 거래가 및 수요 수준이 확인되어야 환금성을 판단할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 2018.10.25 구덕신용협동조합 근저당권의 말소 상태와 2025.07.09 근저당권 이전 등기의 관계를 확인해야 합니다. 등기사항전부증명서의 말소사항을 포함해 검토하세요.
- 204호 점유자 특정. 전입 명단의 각 사람이 실제로 어느 호실을 점유하는지 확인해야 합니다. 다른 호실 관련 전입자를 204호 임차인으로 일괄 취급해서는 안 됩니다.
- 임차보증금과 확정일자 확인. 실제 204호 임차인의 계약서·보증금·확정일자·점유개시일·배당요구 여부를 대조하여 미배당 보증금 인수 가능성을 판단하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 기재된 민간임대주택등기의 적용 범위, 등록 상태, 임대의무 및 해당 호실과의 관련성을 확인하세요.
- 배당순위 재검증. 신청채권자 구덕신용협동조합의 예상배당액이 0원으로 표시된 이유를 확인하고, 근저당권 및 공동담보 관계를 반영해 배당표를 다시 검토해야 합니다.
- 실질취득금액 계산. 인수 보증금이 확인된 이후에 낙찰가와 합산하고, 동일 용도·유사 면적의 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 인수되는 권리와 임차인의 매각조건을 확인하고, 특별매각조건이나 권리 제한사항이 있는지 입찰 전 점검하세요.
- 실제 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정상 오피스텔 이용상태를 건축물대장·등기부·현장 이용상태와 대조하세요.
- 관리비·명도 확인. 관리비 체납 여부, 실제 점유자, 인도 및 명도 가능성, 관련 비용을 현장과 관리주체를 통해 확인하세요.
- 최신 서류 확인. 매각기일 2026.11.03에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 법원 사건 진행사항의 변경 여부를 재확인하세요.
맺으며 — “최저가보다 인수금 확인이 먼저”
강일스퀘아 204호의 최저매각가는 80,000,000원입니다. 그러나 이 숫자는 실질취득금액을 의미하지 않습니다. 전입 관련 명단에 많은 사람이 등장하지만 실제 204호와의 연결관계가 특정되지 않았고, 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다. 여기에 근저당권의 말소·이전 기록과 배당 추정의 검증 문제까지 겹쳐 있습니다.
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 인수되는 구조라면 낙찰가가 낮아져도 실질취득금액이 크게 줄지 않을 수 있습니다. 실거래 비교 역시 확인되지 않았으므로 가격 메리트에 대한 긍정적인 판단은 유보해야 합니다.
결론은 입찰 보류입니다. 말소기준권리, 실제 204호 점유자, 임차보증금, 배당순위, 근린시설·오피스텔 용도 및 실거래 시세를 확인한 다음 매수인 인수액과 실질취득금액을 계산하는 순서가 적절합니다. 권리 위험이 해소되기 전에는 유찰 횟수나 최저가 인하만으로 투자 매력을 판단할 수 없습니다.
