* 현재 인수 0원은 변지민 보증금 전액 배당을 전제로 한 추정치입니다. 다른 전입자의 보증금 및 인수 여부는 포함하여 확정할 수 없으므로, 최종 인수금액 0원을 보장하지 않습니다.
부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동의 강일스퀘아 13층 1305호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 건물은 지하 1층·지상 15층 규모이며, 소유자는 김문옥입니다. 구덕신용협동조합이 임의경매를 신청했고, 청구금액은 3,713,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 감정가나 유찰률보다 실제 어떤 임차권이 이 호실에 영향을 미치는가에 있습니다. 등기부에는 변지민의 주택임차권이 있고, 별도로 다수의 전입자가 확인됩니다. 개별 전입자의 임대차계약이나 점유 범위가 분명하지 않은 상태에서 이들을 모두 확정적인 대항력 임차인으로 취급할 수도 없고, 반대로 인수 위험이 전혀 없다고 판단할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 13층 1305호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 용도 / 이용상태 | 사건상 근린시설 · 감정평가상 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전등기) |
| 감정가 | 101,000,000원 |
| 최저매각가 | 101,000,000원 (0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 등기 임차보증금 | 변지민 · 90,000,000원 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인해야 한다
현재 권리 산정에서는 2025.02.10 경매개시결정이 말소기준으로 표시되지만, 2018년 근저당권의 정확한 말소 경위와 이전등기의 효력을 확인하기 전에는 이를 확정적인 법적 선후관계로 받아들여서는 안 됩니다. 실제 기준권리에 따라 임차인의 대항력·배당순위·인수 위험 판단이 달라질 수 있습니다.
2025.05.01 새김해새마을금고의 가압류 763,094,570원은 경매개시결정 이후 등기된 것으로 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있습니다. 변지민의 임차권등기 역시 매각으로 소멸하는 등기권리로 표시되지만, 임차권등기의 말소와 미반환 임차보증금에 대한 매수인 인수 여부는 별도로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 90,000,000원 보증금과 다수 전입자
등기부상 핵심 임차인은 변지민입니다. 임대차계약일은 2024.01.30, 점유개시일은 2024.02.02, 주민등록일은 2024.02.05, 확정일자는 2024.01.30입니다. 임차권등기는 2025.03.27 접수되었으며 임차보증금은 90,000,000원, 등기상 차임은 월 120,000원, 임차 범위는 주택 전부입니다.
변지민은 전입·점유·확정일자·배당요구와 관련된 권리 행사의 기초사항이 확인됩니다. 다만 실질적인 대항력 순위는 원래 근저당권과의 관계를 함께 확인해야 하므로 매수인이 반드시 보증금을 인수한다고 단정하거나 무조건 인수하지 않는다고 단정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
대항력 '가능·미상'은 전입일과 표시된 경매개시결정일을 비교한 잠정 분류입니다. 실제 점유, 주택 인도, 임대차의 진정성 및 2018년 근저당권과의 선후관계를 검증한 확정 판정이 아닙니다. 우선변제 '요건 기재' 역시 배당에서의 최종 순위나 전액 회수를 보장하지 않습니다. 승계는 보증기관의 대위·승계 중복신고 여부를 의미합니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득비용은 크게 내려가지 않을 수 있다
현재 회차 최저가는 101,000,000원입니다. 추정 배당에서 변지민 보증금 90,000,000원이 전액 지급되므로 해당 배당모형상 매수인 인수는 0원으로 나옵니다.
반면 1회 및 2회 유찰 시나리오에서는 변지민의 미배당 보증금 인수를 가정한 금액이 발생합니다. 이 경우 매수인이 실질적으로 부담할 금액은 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액으로 보아야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 추정 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 101,000,000원 | 0원 | 101,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 80,800,000원 | 11,054,400원 | 91,854,400원 |
| 2회 유찰 (64%) | 64,640,000원 | 26,923,520원 | 91,563,520원 |
실질취득 추정 = 해당 회차 매각가 + 회차별 매수인 인수 추정액. 취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 별도입니다. 위 인수액은 변지민 보증금에 관한 배당·인수 가정에 따른 수치로, 다른 전입자의 확인되지 않은 보증금은 반영하지 않습니다.
대항력 있는 임차보증금을 매수인이 승계하는 구조에서는 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금이 증가할 수 있어 총취득 부담이 보증금 규모 부근에 머무를 수 있습니다. 최저가 64,640,000원만 근거로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,214,000원 |
| 1. 임차인 변지민 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 새김해새마을금고 가압류 | 763,094,570원 | 8,786,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당모형에 따르면 현재 신건 매각대금 101,000,000원 중 집행비용으로 2,214,000원, 변지민 보증금으로 90,000,000원이 배정됩니다. 남은 8,786,000원은 새김해새마을금고 가압류에 배당되며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
새김해새마을금고의 청구금액 763,094,570원 가운데 754,308,570원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자의 청구금액은 3,713,000,000원이고, 회차별 시뮬레이션상 신청채권자 배당액은 모두 0원으로 표시됩니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 검증 전에는 메리트를 인정하기 어렵다
현재 최저매각가는 101,000,000원이고, 변지민 보증금 전액 배당을 전제로 한 실질취득 추정액도 101,000,000원입니다. 그러나 인근 동일·유사 오피스텔의 최근 거래가격과 비교한 적정 매입가격은 확인되지 않습니다.
1회 유찰 시 실질취득 추정 91,854,400원, 2회 유찰 시 91,563,520원이라는 계산만으로는 해당 금액이 시장가격보다 낮다고 판단할 수 없습니다. 특히 감정평가상 오피스텔 이용 물건이므로 일반 아파트의 평형별 시세를 대입하는 것도 적절하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 괘법초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 도시철도 2호선 사상역 및 부산김해경전철 사상역이 소재하여 감정평가상 제반 교통 사정은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 승강기, 공동현관문, 주차타워, 급·배수설비, 화재탐지·경보설비, 도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 포장도로와 각각 접합니다. 대지는 대체로 평탄한 정방형이며 소로각지에 해당합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 및 가축사육제한구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적은 296.1㎡, 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다. 이는 토지 관련 수치이며 해당 호실의 개별 시장가격을 의미하지 않습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공부상 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 표시되고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 교통 접근성은 긍정적으로 볼 수 있지만, 실제 거래가격, 거래량 및 호실별 임대수익이 확인되지 않아 매각 용이성이나 회수기간을 확정적으로 평가하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 2018년 근저당권 원본 검증. 구덕신용협동조합 근저당권의 말소 경위, 2025.07.09 권리이전 기록 및 공동담보목록을 대조하여 실제 말소기준권리와 우선순위를 확정해야 합니다.
- 1305호 실제 점유자 특정. 다수 전입자 가운데 이 호실의 실제 임차인과 다른 호실에 관계되는 사람을 구분해야 합니다. 주민등록 사실만으로 개별 임대차나 보증금이 확정되지는 않습니다.
- 변지민 보증금 확인. 임대차계약서, 임차권등기명령, 배당요구 및 매각물건명세서를 대조하고, 보증금 90,000,000원의 실제 반환 여부와 미배당분 승계 가능성을 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 전입자 조사. 전입일이 경매개시결정일보다 빠른 사람도 실제 점유와 임대차 관계가 확인되어야 대항력 여부를 판단할 수 있습니다. 확정일자·배당요구·보증금·점유 범위를 개별 대조해야 합니다.
- 유찰 시 실질취득액 재계산. 1회 유찰 시 91,854,400원, 2회 유찰 시 91,563,520원이라는 추정 결과를 실제 권리관계에 맞게 다시 계산해야 합니다. 다른 미상 보증금이 확인되면 비용이 추가될 수 있습니다.
- 배당순위 재검증. 신청채권자의 청구금액과 공동담보관계, 가압류 미배당액, 임차보증금 우선변제, 당해세 및 최우선변제 등을 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 상태. 임대의무기간, 등록 유지·말소 상태, 임대차 승계 및 관련 행정절차를 확인해야 합니다.
- 관리비·명도·점유 상태. 주차타워를 포함한 건물 운영상황, 공용부분 관리비 체납과 실제 명도 난도를 점검해야 합니다.
- 오피스텔 실거래 검증. 동일 건물의 유사 호실에 대한 최근 거래가격과 현재 매물가격, 임대수요, 실제 임대료 수준을 비교해야 합니다.
- 원본 최종 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 문건 및 사건 진행상태를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”이라는 계산보다 확인되지 않은 권리가 더 중요하다
강일스퀘아 1305호는 신건 최저가 101,000,000원이라는 숫자만 보면 평범한 소형 오피스텔 경매처럼 보일 수 있습니다. 하지만 등기된 임차보증금 90,000,000원과 다수 전입자의 불명확한 권리관계 때문에 단순하게 접근하기 어려운 물건입니다.
현재 배당 추정상 변지민의 보증금은 전액 배당되어 매수인 인수금액이 0원입니다. 그러나 1회 유찰 시에는 인수 추정액이 11,054,400원, 2회 유찰 시에는 26,923,520원으로 증가합니다. 이에 따라 실질취득 추정액은 두 유찰 시나리오 모두 9,000만 원대에 머무릅니다.
더 큰 문제는 다른 전입자들의 실제 임대차 범위가 확정되지 않았고, 2018년 근저당권의 말소·이전 이력도 재검토가 필요하다는 점입니다. 실거래 시세 검증도 이루어지지 않았으므로 현재 최저가나 유찰 후 최저가가 시장가격보다 저렴하다는 근거도 없습니다.
결론은 입찰 보류 및 권리 원본 대조 우선입니다. 실제 말소기준권리, 변지민의 미배당 보증금 승계 여부, 1305호에 직접 관련되는 임차인 범위와 보증금이 확인되기 전까지는 인수액을 확정할 수 없습니다. 최저매각가의 할인보다 실질취득액과 추가 인수 위험을 먼저 계산해야 하는 사건입니다.
