* 2회 유찰 시나리오의 실질취득액은 매각가 67,840,000원과 추정 인수액 13,781,120원의 합계입니다. 강신우 외 보증금 미상 명의의 인수 위험은 산정되지 않았으므로 실제 총취득비용의 확정치가 아닙니다.
부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 6층 605호가 감정가와 같은 106,000,000원에 경매로 나왔습니다. 괘법초등학교 북동측 인근, 사상역 접근성이 있는 입지입니다. 공부상 업무시설인 오피스텔로 평가되어 있지만 경매 물건의 용도 표기는 근린시설입니다. 이 차이는 입찰 전에 반드시 확인해야 할 사항입니다.
등기 흐름도 단순하지 않습니다. 2018년 구덕신용협동조합의 공동담보 근저당권이 설정되었고, 이후 소유권이 김문옥에게 이전되었습니다. 2025년에는 구덕신용협동조합의 임의경매가 개시되었으며, 강신우의 주택임차권등기와 새김해새마을금고 가압류가 뒤따랐습니다. 그러나 기존 근저당권에는 말소 표시와 사후 권리이전 기록이 함께 존재합니다. 실제 배당순위와 소멸기준은 원본 등기 및 경매기록 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 6층 605호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 경매 용도 근린시설 · 감정평가상 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 15층 · 6층 605호 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 선행 근저당 확인
분석상 말소기준으로 제시된 권리는 2025.02.10. 임의경매개시결정입니다. 이를 기준으로 보면 이후 등기된 강신우의 임차권과 새김해새마을금고의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기부에는 이보다 앞선 2018.10.25. 구덕신용협동조합 근저당권이 있습니다.
또한 2018년 근저당권 설정일은 확인된 전입자들의 전입일보다 앞섭니다. 따라서 단순히 2025년 경매개시일보다 전입이 빠르다는 사실만으로 모든 전입자에게 확정적인 대항력이 있다고 결론 내릴 수 없습니다. 근저당권의 유효 상태, 실제 점유, 임대차계약, 보증금 및 확정일자를 종합해 판단해야 합니다.
② 임차관계 — 보증금 미상 전입자가 핵심 위험
확인된 임차·전입 명의는 71명이며 보증기관 대위·승계 명의는 없습니다. 그중 강신우는 건물 전부에 대한 임차권등기와 보증금 80,000,000원, 확정일자 및 배당요구가 확인됩니다. 다른 명의 대부분은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
71명의 명의가 모두 605호에 관한 독립 임대차를 의미하는지는 확정되지 않았습니다. 특히 전입 명의가 다수인 만큼, 동일 건물의 다른 호실과 혼재되었는지, 실제 605호 점유자가 누구인지를 먼저 대조해야 합니다. 아래 표의 대항력 표시는 최종 법적 판정이 아니라 확인 필요성을 나타냅니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
대항력 가능·미상은 전입일과 점유·선행 담보권 등의 추가 확인이 필요한 상태입니다. 표의 승계 항목은 보증기관의 대위·승계 신고 여부이며, 매수인의 보증금 인수 여부와는 별개입니다. 강신우의 우선변제 관련 표시는 확정일자와 배당요구 사실을 나타낼 뿐 최종 배당순위 확정을 의미하지 않습니다.
③ 강신우 임차권 — 80,000,000원의 의미
| 임차권자 | 강신우 |
|---|---|
| 임차 범위 | 건물 전부 |
| 임대차계약일 | 2023.07.26 |
| 전입일 / 점유개시 | 2023.09.15 / 2023.09.15 |
| 확정일자 | 2023.07.26 |
| 임차보증금 | 80,000,000원 |
| 임차권등기 | 2025.03.11 · 을구 2번 |
| 우선변제 | 확정일자 및 배당요구 확인 · 실제 순위 검증 필요 |
| 매수인 인수 | 신건 배당 시나리오 0원 · 2회 유찰 시나리오 13,781,120원 · 기타 임차관계 미반영 |
강신우의 전입일과 확정일자는 2025년 경매개시일보다 앞서지만, 2018년 최초 근저당권 설정일보다 뒤입니다. 따라서 2018년 근저당권의 실제 효력 및 소멸기준을 먼저 확인해야 합니다. 이를 확인하지 않은 상태에서 강신우의 보증금이 반드시 매수인에게 승계된다고 단정할 수도, 반대로 반드시 전액 소멸한다고 단정할 수도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,284,000원 |
| 1. 임차인 · 강신우 보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 23,716,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 최저가 기준 추정 집행비용은 2,284,000원, 강신우 보증금 배당은 80,000,000원, 새김해새마을금고 배당은 23,716,000원입니다. 새김해새마을금고의 미배당액은 739,378,570원으로 추정됩니다. 소유자에게 돌아갈 잔여액은 없습니다.
이는 강신우의 우선배당을 전제로 한 시뮬레이션입니다. 2018년 근저당권과 공동담보 배당관계, 다른 전입자들의 보증금, 당해세 및 최우선변제에 따른 배당순위 변동은 확정 반영되지 않았습니다. 신청채권자의 청구액 3,713,000,000원도 위 표에서 별도 배당액이 확정된 것은 아닙니다.
⑤ 유찰별 시나리오 — 낮아지는 최저가, 남는 인수 위험
| 매각 회차 | 최저가 | 인수 추정 | 실질취득* |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 106,000,000원 | 0원 | 106,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 84,800,000원 | 0원 | 84,800,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 67,840,000원 | 13,781,120원 | 81,621,120원 |
* 각 회차 최저가에 제시된 인수 추정액을 합산한 값이며, 미확인 임차보증금·취득 부대비용·명도비용은 포함되지 않았습니다. 실제 낙찰가와 법원의 배당 결과에 따라 달라집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 괘법초등학교 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택·오피스텔·숙박시설·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 시내버스정류장, 부산도시철도 2호선 사상역과 부산김해경전철 사상역이 있습니다. 감정평가상 교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층부터 지상 15층까지의 건물입니다. 승강기, 공동현관문, 주차타워, 화재탐지·경보설비와 도시가스 난방설비 등이 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 포장도로와 접하는 소로각지입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·비행안전제6구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 다만 경매 용도 표기와 업무시설 이용상태 및 민간임대주택등기 관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 역세권 접근성은 긍정적이나 해당 605호의 최근 실거래가격이나 거래 추세가 확인되지 않아 적정 매수가격과 재매각 가능성을 정량적으로 판정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2018년 근저당 원본 확인. 구덕신용협동조합 공동담보 근저당의 실제 말소 여부, 말소 시점, 2025년 권리이전의 효력과 소멸기준을 확인해야 합니다.
- 605호 실제 점유자 특정. 임차·전입 명의 71명을 전부 605호 임차인으로 간주하지 말고 주민등록·현황조사·매각물건명세서와 호실을 대조해야 합니다.
- 보증금 미상자 확인. 보증금, 계약일, 확정일자, 실제 점유개시일, 배당요구 및 인수 가능성을 확인해야 합니다.
- 강신우 임차권 확인. 80,000,000원 보증금의 실제 우선변제순위와 배당 가능액, 미배당분 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등록 상태, 임대의무기간, 임대차 관계 및 경매매수인에게 영향을 미칠 수 있는 사항을 확인해야 합니다.
- 물건 용도 대조. 근린시설 표기, 공부상 오피스텔, 임차권등기의 주거 이용관계를 건축물대장과 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 및 임대시세 확인. 같은 건물의 유사 호실 실거래, 임대보증금, 공실률 등을 확인한 뒤 실질취득비용과 비교해야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 실제 점유자와 권원, 미납 관리비 중 승계 가능 항목, 명도 소요와 추가 지출을 조사해야 합니다.
- 배당표 재검증. 신청채권자의 공동담보 회수 관계, 선행권리, 당해세 및 최우선변제를 반영해 배당 시뮬레이션을 다시 작성해야 합니다.
- 입찰 전 최종 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건기록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 먼저 확인할 것은 누구의 보증금을 떠안느냐”
이 물건은 겉으로 보면 사상역 접근성이 있는 강일스퀘아 605호를 최저매각가 106,000,000원에 취득할 수 있는 신건입니다. 그러나 경매 투자의 핵심은 단순한 최저가가 아닙니다.
강신우의 등기된 보증금 80,000,000원, 다수의 보증금 미상 전입자, 2018년 공동담보 근저당권의 말소·이전 기록, 민간임대주택등기 및 물건의 용도 표기 문제가 한꺼번에 얽혀 있습니다. 이 상태에서는 매수인이 최종적으로 인수할 권리와 금액을 확정할 수 없습니다.
2회 유찰 시 최저가는 67,840,000원으로 낮아지지만, 제시된 인수 시나리오만 적용해도 실질취득비용은 81,621,120원입니다. 그 밖의 임차관계까지 확인하지 않고는 이 금액을 안전한 취득원가로 볼 수 없습니다. 최근 시세 비교 근거도 없어 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
종합 판단은 D등급, 입찰 판단 보류. 권리의 우선순위와 실제 605호 임차관계가 확인된 다음에야 배당표·인수액·실질취득비용을 확정하고 적정 입찰가를 검토할 수 있습니다. 지금 단계의 최우선 과제는 가격 협상이 아니라 권리관계의 확정입니다.
