부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 5층 504호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가서의 이용상태는 공부상 업무시설인 오피스텔로 기재되어 있습니다. 등기부에는 주택임차권등기도 존재합니다. 따라서 아파트나 일반 상가로 단순 분류하기보다 오피스텔의 실제 주거 이용, 임대차 관계, 공부상 용도를 함께 살펴야 하는 물건입니다.
감정가 84,000,000원, 최저매각가 역시 84,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 하지만 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저매각가보다 임차보증금 80,000,000원과 미확정 인수금액입니다. 낙찰가가 낮아지더라도 대항력 있는 임차인의 보증금이 충분히 배당되지 않으면 그 미배당액이 매수인 부담으로 남을 수 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 5층 504호 도로명주소: 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 사건상 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 · 5층 504호 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 84,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 신청 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 주요 등기사항 | 근저당권 관련 등기 · 민간임대주택등기 · 임차권등기 · 경매개시결정 · 가압류 |
| 주택임차권자 | 조영우 · 임차보증금 80,000,000원 |
| 전입 조사 | 개인 명의 71명 · 보증기관 승계신고 없음 · 개별 호실 귀속 및 실제 임차관계 확인 필요 |
| 등기 발행일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리부터 확인해야 한다
경매개시결정은 2025.02.10이며, 권리분석상 잠정 말소기준으로 표시되어 있습니다. 다만 등기부의 2018년 근저당은 이미 말소된 것으로 분류되어 있는 반면, 그 근저당에 관하여 2025.07.09 채권양도에 따른 근저당권 이전등기가 기록되어 있습니다. 이 관계를 확인하지 않은 채 2025년 경매개시결정이 확정적인 말소기준이라고 단정하기 어렵습니다.
이 근저당이 경매 당시 유효했는지, 말소의 시점과 범위가 무엇인지에 따라 말소기준권리와 임차인의 선후순위 판단이 달라질 수 있습니다. 최초 근저당의 등기 원본과 말소·이전 이력을 확인하기 전에는 모든 임차인의 대항력을 확정할 수 없습니다.
2025.05.01 접수된 새김해새마을금고의 가압류 청구금액은 763,094,570원입니다. 잠정 말소기준인 경매개시결정 이후의 권리로서 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 후순위 가압류의 소멸 가능성과 선행 임대차보증금의 인수 여부는 별개의 문제입니다.
② 임차인 분석 — 전입 조사 71명, 실제 권리관계는 미확정
현황조사와 등기에서 확인되는 개인 명의는 71명입니다. 보증기관이 임차인을 대신해 승계 또는 대위신고한 사례는 표시되어 있지 않으므로 중복 승계보증금을 더하지 않았습니다.
다만 이 명단에 기재된 모든 사람이 강일스퀘아 504호의 실제 임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 전입일이 확인된 개인 명단과 실제 점유·임대차계약은 구분해야 하며, 각 인물의 호실 귀속, 실제 점유, 임대차계약, 보증금 및 가족관계를 확인해야 합니다.
잠정 말소기준일인 2025.02.10보다 앞선 전입은 69명, 그 이후 전입은 2명입니다. 그러나 전입일이 빠르다는 사실만으로 대항력이 완성되는 것은 아닙니다. 특히 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 경우에는 아래와 같이 대항력 가능·미상으로 구분합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 배당요구 |
|---|
대항력은 잠정 말소기준일과 전입일을 비교한 예비 판정입니다. 보증금·확정일자·점유와 호실 귀속이 확인되지 않은 경우 최종 판정이 아닙니다. '승계 없음' 배지는 보증기관 대위·승계 중복신고가 없다는 뜻이며, 매수인에게 승계될 임대차보증금이 없다는 의미가 아닙니다.
| 임차권자 | 조영우 |
|---|---|
| 임차 부분 | 부동산 전부 |
| 임대차계약일 | 2023.11.21 |
| 확정일자 | 2023.11.21 |
| 점유개시일 | 2023.12.07 |
| 주민등록일 | 2023.12.20 |
| 임차보증금 | 80,000,000원 |
| 임차권등기 | 2025.03.17 · 을구 2번 |
| 배당요구 | 2025.03.17 접수 |
| 대항력 | 대항요건 구비 가능 선순위 근저당 관계 확인 필요 |
| 우선변제 | 우선변제 주장 가능 확정일자·배당요구 확인 |
| 승계신고 | 보증기관 승계 없음 |
조영우는 임대차계약, 점유개시, 주민등록, 확정일자, 보증금이 구체적으로 기록되어 있는 임차권자입니다. 따라서 다른 전입 조사 명단과 달리 보증금 규모와 우선변제권 행사 가능성을 검토할 근거가 비교적 분명합니다.
다만 임차권등기 자체는 2025.02.10 경매개시결정 이후인 2025.03.17에 이루어졌습니다. 임차권등기의 후순위 여부만으로 선행 점유·전입에서 성립한 대항력을 일률적으로 부정할 수 없으며, 반대로 선행 근저당 확인 없이 우선순위를 확정해서도 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 낙찰가가 떨어져도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
이 사건의 가격을 감정가 대비 할인율만으로 평가하는 것은 위험합니다. 조영우의 임차보증금 80,000,000원이 대항력 있는 보증금으로 인정되고, 배당에서 전액 회수되지 않는다면 그 미배당액이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다.
즉 낙찰가 + 인수 보증금을 합산한 실질취득금액으로 판단해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미배당액이 늘어나 실질취득금액이 보증금 수준에 머무르게 됩니다. 집행비용 등 배당 구조 때문에 보증금과 정확히 일치하지 않을 수 있습니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 조영우 관련 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 84,000,000원 | 0원 | 84,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 67,200,000원 | 14,409,600원 | 81,609,600원 |
| 2회 유찰 (64%) | 53,760,000원 | 27,607,680원 | 81,367,680원 |
실질취득 추정은 각 회차 최저매각가와 해당 회차의 매수인 인수 추정액을 합산한 금액입니다. 조영우의 보증금 관련 추정만 반영한 값이며, 다른 임차인의 미확정 인수액, 취득세·명도비·관리비 등 추가 부담은 포함하지 않습니다. 실제 낙찰가는 최저매각가와 달라질 수 있습니다.
가격을 평가하는 데 필요한 시장 기준도 확보되지 않았습니다. 동일 건물 또는 비교 가능한 인근 오피스텔의 최근 12개월 평균 거래가격, 최신 실거래가격, 거래 추세를 확인할 수 없으므로 감정가 84,000,000원이나 실질취득 추정금액을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,912,000원 |
| 1. 임차인 조영우 보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 2,088,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 84,000,000원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 1,912,000원을 제외한 뒤 조영우에게 보증금 80,000,000원이 전액 배당됩니다. 남는 2,088,000원은 새김해새마을금고 가압류에 배당되고 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다.
새김해새마을금고의 채권액 763,094,570원 중 예상 미배당액은 761,006,570원입니다. 이 미배당액은 채권자 측의 회수 부족액으로, 매수인이 그대로 인수하는 채무라는 뜻은 아닙니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 가압류 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 84,000,000원 | 761,006,570원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 67,200,000원 | 763,094,570원 | 14,409,600원 |
| 2회 유찰 | 53,760,000원 | 763,094,570원 | 27,607,680원 |
매수인 인수 추정액은 조영우 보증금에 관한 회차별 추정치입니다. 다른 임차인들의 보증금이 확인되지 않아 전체 인수액은 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 자료 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동의 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 사상역, 부산김해경전철 사상역이 있어 감정평가상 교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 15층 건물이며, 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 내외의 포장도로에 각각 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 정방형이며 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역 등이 기재되어 있습니다. 학교 관련 보호구역도 감정요항표에 기재되어 있어 실제 영업·이용 목적에 따른 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 2,721,000원으로 기재되어 있습니다. 이는 개별 504호의 실거래 시세를 의미하지 않습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 현장 내부 상태와 실제 사용형태를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 역세권 접근성은 긍정적이지만, 동일 건물 오피스텔의 최근 거래가격과 거래량이 확인되지 않은 상태입니다. 실제 매도 가능가격이나 처분 소요기간을 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 2018.10.25 구덕신용협동조합 근저당의 말소 여부와 2025.07.09 근저당권 이전등기의 법적 관계를 확인해야 합니다. 2025.02.10 경매개시결정을 확정 말소기준으로 사용하기 전에 반드시 선행권리를 재검토하세요.
- 504호 실제 점유자 특정. 전입 조사 71명이 모두 504호와 관련된 임차인인지, 다른 호실 관련자나 가족관계 등이 포함되어 있는지 확인해야 합니다. 현황조사와 전입세대 확인, 실제 점유 및 임대차계약을 대조하는 것이 핵심입니다.
- 보증금 미확인자 조사. 조영우 이외 명단의 보증금·확정일자·점유개시일과 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 선행 전입자 중 대항력 있는 임차인이 존재하면 인수금액이 증가할 수 있습니다.
- 조영우 임차권등기 검토. 보증금 80,000,000원, 점유개시 2023.12.07, 주민등록 2023.12.20, 확정일자 2023.11.21, 임차권등기 2025.03.17의 관계를 확인해야 합니다. 우선변제 및 미배당 보증금 승계 여부가 낙찰자 부담에 직접 연결됩니다.
- 배당표 재산정. 구덕신용협동조합 및 케이씨유엔피엘대부주식회사의 채권관계와 공동담보 범위, 다른 임차인의 배당순위를 확인한 후 배당액을 다시 계산해야 합니다. 현재 예상배당을 확정금액으로 사용해서는 안 됩니다.
- 실질취득 기준 입찰. 1회 유찰 최저가 67,200,000원, 2회 유찰 최저가 53,760,000원만을 기준으로 가격 메리트를 평가하지 마세요. 제시된 인수 추정액을 더한 실질취득금액과 다른 임차인의 추가 인수위험까지 반영해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 동일 건물과 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래, 가장 최근 거래가격, 거래 추세, 임대료 및 공실 가능성을 비교해야 합니다. 감정가 자체가 적정 시세라는 전제는 피해야 합니다.
- 임대주택 등록·용도 확인. 민간임대주택등기의 존속 여부와 감정상 오피스텔 이용형태, 건축물대장상 호별 용도를 확인해야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 현재 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하고, 공용부분 관리비 체납 여부, 주차타워 사용 조건, 건물 관리상태를 점검해야 합니다.
- 매각물건명세서 최종 확인. 최종 매각물건명세서의 인수 조건, 임차인 현황, 배당요구 및 변경사항을 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 인수금은 사라지지 않는다”
이 사건에서 가장 경계해야 할 것은 낮아 보이는 낙찰가가 실제 취득비용을 대표하지 않는다는 점입니다.
조영우의 보증금 80,000,000원은 현재 회차 예상배당에서는 전액 회수되지만, 유찰 시 미배당액이 매수인 부담으로 전환될 가능성이 있습니다. 2회 유찰을 가정해도 제시된 실질취득 추정금액은 81,367,680원으로 보증금 수준에 머무릅니다. 여기에 아직 확정되지 않은 다른 임차인의 위험은 별도로 남아 있습니다.
더 큰 문제는 권리순위입니다. 2018년 근저당의 말소 표시와 2025년 이전등기 사이의 관계가 확실해지지 않으면 임차인의 대항력과 우선변제 순위, 매수인 인수범위를 신뢰성 있게 확정할 수 없습니다. 개인 명의 전입 조사 71명 중 누가 실제로 504호의 임차인인지도 추가 확인이 필요합니다.
교통 여건이 양호하다는 점만으로 이런 위험이 상쇄되지는 않습니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 가격상의 우위도 입증되지 않았습니다. 종합 판단은 D등급, 입찰 보류가 적절한 고위험·확인 필요 유형입니다. 말소기준권리와 실제 임대차 관계, 최종 인수액을 확정한 뒤에야 가격 검토를 시작할 수 있습니다.
