부산지방법원 2025타경100991. 부산광역시 사상구 괘법동 강일스퀘아 9층 904호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 김문옥이며, 2018년 12월 소유권을 취득했습니다. 등기에는 2018년 10월 설정된 구덕신용협동조합의 채권최고액 4,368,000,000원 근저당권, 2025년 2월 경매개시결정, 2025년 5월 새김해새마을금고 가압류 등이 나타납니다.
감정평가상 건물은 업무시설인 오피스텔로 이용되고 있으나, 경매상의 용도 표기는 근린시설입니다. 등기에는 민간임대주택 등록 사실도 기재되어 있습니다. 용도, 실제 주거 사용, 임대관계, 등기 권리상태를 함께 확인해야 하는 이유입니다.
특히 중요한 것은 임차인 문제입니다. 배당 계산상 매수인 인수액이 0원으로 나타나더라도, 보증금이 밝혀지지 않은 점유자의 대항력과 미배당 여부를 확인하기 전에는 실질취득 비용을 84,000,000원으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 9층 904호 도로명주소: 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 | 집합건물 · 경매상 근린시설 표기 / 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 건물 중 9층 904호 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28. 소유권이전, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 84,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 신청채권액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.08. 등기 · 등록원인일 2018.12.20. |
| 감정상 이용상태 | 업무시설(오피스텔) |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인해야 한다
등기상 중요한 출발점은 2018.10.25. 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,368,000,000원이며 공동담보목록 제2018-243호가 기재되어 있습니다. 이후 2018.12.28. 채무자가 김문옥으로 변경되었고, 2025.07.09. 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록이 존재합니다.
그런데 최초 근저당권에는 이미 말소된 권리라는 표시가 있는 반면, 이후 근저당권이전 등기도 존재합니다. 한편 경매개시결정일인 2025.02.10.이 말소기준으로 분류되어 있습니다. 이 상태에서는 최초 근저당권이 실제로 언제, 어떤 범위에서 말소되었는지, 후속 이전등기가 유효하게 존속하는 권리인지 원본으로 확인해야 합니다.
2025.05.01. 새김해새마을금고가 설정한 가압류는 청구금액 763,094,570원으로, 경매개시결정 이후의 권리입니다. 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 다만 가압류의 소멸 여부와 별개로 임차인의 보증금 인수 문제는 독립적으로 분석해야 합니다.
② 임차인·점유자 분석 — 등재 72명, 실제 인수관계는 미확정
현황조사 및 매각물건명세서 관련 자료에는 72명의 인적 사항이 나타납니다. 보증기관 대위·승계로 분류된 중복신고자는 없으며, 배당요구 접수가 확인된 사람은 17명입니다. 그러나 이들 모두가 904호의 독립된 임차인이라는 사실은 확인되지 않았습니다. 본건 904호에 실제로 귀속되는 임차인 수는 아직 확정할 수 없습니다.
전입일 기준으로는 69명이 경매개시결정일 이전, 2명이 이후이고, 1명은 전입일을 확인할 수 없습니다. 하지만 경매개시결정 전에 전입했다는 사실만으로 선순위 대항력을 인정할 수는 없습니다. 전입일이 확인되는 사람들의 전입일은 모두 2018.10.25. 최초 근저당권 설정 이후입니다. 근저당권이 실제로 존속했다면 권리순위 판단은 달라질 수 있습니다.
아래 표의 대항력은 확정 판정이 아니라 검증 필요 상태를 나타냅니다. 배당요구 접수는 실제 배당순위나 배당액이 확정되었다는 뜻이 아닙니다.
| 성명 | 전입신고일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|
이 사건에서 먼저 확인할 것은 각각의 이름이 본건 904호의 실제 임대차와 연결되는지입니다. 그다음 보증금·확정일자·점유개시일·전입일·배당요구 여부를 교차 검증해야 합니다. 동일 주소에 다수의 전입자가 존재하더라도 이들 모두의 보증금을 단순 합산해서는 안 되며, 실제 계약관계와 권리자를 구분해야 합니다.
③ 실질취득 비용 — 낙찰가만으로 계산할 수 없다
현재 최저매각가격은 84,000,000원입니다. 그러나 낙찰자가 실제 부담할 수 있는 비용은 낙찰가격과 매수인이 인수하는 미배당 보증금의 합계를 기준으로 검토해야 합니다.
따라서 가격 판단은 현재 시점에서 보류하는 것이 타당합니다. 최근 실거래와 직접 비교할 수 있는 확인된 시세도 없으므로, 감정가 대비 최저매각가격만으로 저렴하거나 투자 매력이 있다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정 · 제공된 배당 시뮬레이션)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,912,000원 |
| 1. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 82,088,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 가압류 채권 미배당 | 763,094,570원 | 681,006,570원 미배당 |
집행비용은 매각가격의 약 2.3%를 적용한 추정치입니다. 위 배당 계산은 임차인의 최우선변제, 우선변제권, 당해세 등을 반영하지 않은 제한적인 시뮬레이션입니다. 실제 법원 배당표나 매수인 인수액 확정표가 아닙니다.
특히 신청채권자는 구덕신용협동조합이고 신청채권액은 3,713,000,000원이지만, 위 시뮬레이션상 신청채권자 배당액은 0원으로 처리되어 있습니다. 최초 근저당권과 그 이전등기의 상태가 불명확한 상황에서 가압류 채권자에게만 잔여 금액이 배당되는 계산을 확정적인 법정 배당순위로 받아들여서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 인수관계 확인이 우선
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 84,000,000원 | 82,088,000원 | 681,006,570원 |
| 1회 유찰 (80%) | 67,200,000원 | 65,590,400원 | 697,504,170원 |
| 2회 유찰 (64%) | 53,760,000원 | 52,392,320원 | 710,702,250원 |
유찰이 발생하면 최저매각가격은 67,200,000원, 53,760,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 하지만 현재와 같이 임차인의 실제 보증금과 인수 여부를 확정하지 못한 물건은 유찰만으로 가격 경쟁력이 확보된다고 판단할 수 없습니다.
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금을 초과하는 경우에는 낙찰가격 하락분이 미배당 인수액 증가로 연결될 수 있습니다. 따라서 유찰 여부보다 권리인수 관계와 실제 취득비용을 먼저 확정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 부산도시철도 2호선 사상역 및 부산김해경전철 사상역을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 제반 교통 사정은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 지하 1층, 지상 15층 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 정방형이며 업무시설 건부지로 이용됩니다.
- 용도지역. 일반상업지역 및 방화지구입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등의 지정 사항이 있습니다.
- 공시지가. 2,721,000원/㎡입니다. 토지면적은 296.1㎡로 기재되어 있으며, 이는 개별 호실의 전용면적이 아닙니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 경매상 근린시설 분류와 감정상 오피스텔 이용상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 사상역 인근의 업무·주거 복합 입지라는 점은 접근성 측면의 장점입니다. 다만 본건과 비교할 최근 실거래가 확인되지 않아 적정 매입가격이나 구체적인 환금성을 수치로 판단할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확정. 2018.10.25. 구덕신용협동조합 근저당권의 말소 여부와 2025.07.09. 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권이전 기록을 등기사항전부증명서 원본에서 확인해야 합니다.
- 실제 904호 임차인 특정. 조사 등재 72명이 모두 본건의 임차인인지는 불명확합니다. 호실별 전입세대, 점유관계 및 임대차계약을 대조해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 대항력 가능성이 있는 임차인의 계약서, 보증금, 확정일자, 점유개시일 및 배당요구 내용을 검증해야 합니다. 미배당 보증금의 인수 가능액도 별도로 계산해야 합니다.
- 배당요구 17명 검토. 접수 여부와 실제 우선변제권은 별개입니다. 각자의 임대차 내용과 배당 가능액을 개별적으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2018.12.20. 등록된 민간임대주택의 임대의무기간, 임대료 증액 제한, 등록 상태 및 경매 후 처리 문제를 확인해야 합니다.
- 용도 및 주거 사용 확인. 근린시설 분류, 감정상 업무시설(오피스텔), 민간임대주택등기 사이의 관계를 확인하고 실제 주거 임대차 보호 대상인지 판단해야 합니다.
- 공동담보와 채권승계. 공동담보목록 제2018-243호 및 근저당권 양도·승계 내용을 검토해 실제 채권액과 배당순위를 재산정해야 합니다.
- 관리비·명도비용. 점유자와의 인도관계, 미납 공용관리비, 기타 인도 비용을 사전에 확인해야 합니다.
- 시세 및 실질취득 비용 검증. 동일 건물·유사 호실의 최근 실거래를 확인하고, 낙찰가격이 아닌 인수액을 포함한 실질취득 비용과 비교해야 합니다.
- 매각물건명세서와 등기 원본 대조. 본 분석에서 드러난 등기상 권리상태의 불일치, 미확정 임차관계, 배당 시뮬레이션의 한계를 해소한 뒤 입찰을 결정해야 합니다.
맺으며 — “가격이 낮아 보여도, 인수금이 미상이면 싼 물건이 아니다”
부산 강일스퀘아 904호의 신건 최저매각가격은 84,000,000원입니다. 그러나 지금 이 물건에서 가장 중요한 숫자는 최저가가 아닙니다.
현황조사 등재 인원 72명, 배당요구 접수 17명, 최초 근저당권 채권최고액 4,368,000,000원, 신청채권액 3,713,000,000원이라는 복잡한 권리관계 속에서 실제 904호의 임차인이 누구인지, 얼마의 보증금을 가지고 있는지, 어느 권리가 선순위인지가 확정되지 않았습니다.
배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있지만, 그 계산으로 실제 임차보증금 인수위험이 해소되지는 않습니다. 게다가 근저당권의 말소 표시와 후속 이전등기 사이의 불일치도 존재합니다.
종합 판단은 D등급, 입찰 보류입니다. 이는 최저매각가격 자체가 높다는 평가가 아니라, 실질취득 비용과 권리인수 범위를 확정할 근거가 부족하다는 판단입니다.
본건에서 필요한 것은 무리한 가격 예측이 아니라 2018년 근저당권의 실제 상태 확인, 904호의 실제 임차인 특정, 보증금·우선변제·미배당 인수액 확정입니다. 그 확인이 끝나기 전에는 최저가가 추가로 하락하더라도 안전한 입찰 대상으로 판단하기 어렵습니다.
