부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 6층 601호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표기되어 있으나, 감정평가의 이용상태는 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 등기부에는 주택임차권이 설정되어 있고 민간임대주택등기도 존재합니다. 따라서 단순한 근린상가나 일반 아파트로 취급할 수 없고, 공부상 용도와 실제 주거 이용, 임대차 보호관계를 함께 검토해야 합니다.
소유자는 김문옥이며, 구덕신용협동조합이 청구금액 3,713,000,000원으로 임의경매를 신청한 사건입니다. 이 금액은 해당 호실의 감정가보다 현저히 큽니다. 또한 등기에는 채권최고액 4,368,000,000원의 공동담보 근저당권이 나타납니다. 다만 이 근저당권은 말소 상태로 표시되어 있는 동시에 이후 권리이전 기록도 존재하므로, 원등기의 말소 효력과 공동담보·채권양도 관계를 반드시 대조해야 합니다.
특히 이 사건은 낙찰대금이 임차인의 보증금조차 전액 충당하지 못하는 구조로 추정됩니다. 낙찰가를 낮춰 받으면 싸게 취득하는 일반적인 경매물건과 달리, 낙찰가 하락분의 상당 부분이 미배당 보증금 인수액 증가로 상쇄됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 6층 601호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 표기 · 감정상 업무시설(오피스텔) · 집합건물 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 건물의 6층 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 118,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 신청채권자 / 청구액 | 구덕신용협동조합 / 3,713,000,000원 |
| 기준으로 제시된 권리 | 2025.02.10 임의경매개시결정 (갑구 3번) |
| 확인된 임차보증금 | 김현재 120,000,000원 |
| 확인된 인수 추정 | 4,452,000원 (신건 배당 가정) |
| 실질취득 추정 | 122,452,000원 (기타 미상 인수 제외) |
| 등기 열람 기준 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 검증해야 한다
권리판정상 제시된 말소기준은 2025.02.10 임의경매개시결정입니다. 이를 전제로 하면 그 이후 설정된 김현재의 임차권등기와 새김해새마을금고의 가압류는 매각으로 말소되는 것으로 분류됩니다.
그러나 여기서 반드시 구분해야 할 것이 있습니다. 임차권등기가 매각으로 말소되는 것과, 임차인이 보증금을 전부 돌려받지 못해도 매수인에게 대항할 수 없는 것은 별개의 문제입니다. 김현재는 임차권등기일보다 앞선 2022.11.25에 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.11.10입니다. 제시된 배당 가정에서는 보증금 120,000,000원 중 미배당액 4,452,000원이 매수인에게 인수됩니다.
실제 근저당권이 유효하게 존속했는지, 어느 범위에서 말소되었는지에 따라 말소기준권리와 임차인 배당순위 판단이 달라질 수 있습니다. 단순히 임의경매개시결정을 말소기준으로 확정하기보다 말소사항 포함 등기 원본과 공동담보목록, 권리이전 관계를 검증해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.2억보다 더 큰 불확실성
전입·임차 관련 명단에는 71명이 올라 있습니다. 이 가운데 김현재의 보증금 120,000,000원은 임차권등기로 확인되지만, 나머지 70명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 특히 제시된 기준일 이전 전입자는 김현재를 포함해 69명이고, 그중 김현재를 제외한 68명은 대항력 성립 여부와 보증금 인수 범위가 미확정입니다.
전입일이 빠르다는 사실만으로 각 사람에게 대항력이 있다고 단정할 수는 없습니다. 개별 점유·계약관계·주거 사용 및 실제 601호와의 연결 여부를 검증해야 합니다. 한 호실을 대상으로 다수의 전입자가 나타나는 만큼 동일 건물의 여러 호실과 관련된 명단이 혼재했는지 역시 핵심 조사사항입니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
대항력 표시는 제시된 2025.02.10 기준일과 전입일을 비교한 예비 판정입니다. 보증금·확정일자 미상자는 대항력이 확정되었다는 의미가 아닙니다. 배당요구가 확인된 경우에도 우선변제 요건 충족과 실제 배당 가능액은 별도로 판단해야 합니다. 승계 표시가 없는 사람은 보증기관 대위신고자로 분류되지 않은 명단입니다.
확정일자: 2022.11.10
전입·점유개시: 2022.11.25
임차권등기: 2025.03.28
임차범위: 주택 전부
보증금: 120,000,000원
차임: 월 120,000원 (등기 기재)
배당요구: 2025.03.28 확인
대항력: 제시된 말소기준을 전제로 인정 가능하나 선순위 근저당 관계 확인 필요
우선변제: 확정일자 및 배당요구 확인
신건 예상배당: 115,548,000원
신건 예상 인수: 4,452,000원
김현재의 보증금은 감정가 및 현재 최저가보다 큽니다. 그 결과 최저가를 기준으로 낙찰받더라도 임차인이 배당으로 회수하지 못하는 금액이 남게 됩니다. 일반적인 가격할인형 경매와 달리 보증금 인수 여부가 실제 취득원가를 결정합니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,452,000원 |
| 1. 임차인 김현재 · 우선변제 | 120,000,000원 | 115,548,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 배당 추정에서는 매각대금 118,000,000원 중 집행비용 2,452,000원을 먼저 차감한 뒤 남는 115,548,000원이 김현재에게 배당됩니다. 새김해새마을금고의 가압류 채권액 763,094,570원은 전액 미배당으로 남는 계산입니다.
경매 신청채권 3,713,000,000원 역시 회차별 추정에서 배당액 0원으로 나타납니다. 다만 이는 앞서 설명한 근저당권의 말소 상태와 배당순위 가정에 기초하므로, 실제 배당표가 이 순서로 확정된다는 뜻은 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 실질 부담은 거의 같다
일반적인 경매물건에서는 유찰로 낙찰가가 내려가면 매수인의 취득 부담도 그만큼 낮아집니다. 하지만 이 사건은 김현재의 보증금이 매각대금을 초과하고, 배당하지 못한 부분을 매수인이 인수하는 것으로 추정됩니다. 따라서 최저가의 하락보다 인수액의 증가를 함께 계산해야 합니다.
| 매각 회차 | 매각가 | 인수 추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 118,000,000원 | 4,452,000원 | 122,452,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 94,400,000원 | 27,699,200원 | 122,099,200원 |
| 2회 유찰(64%) | 75,520,000원 | 46,239,360원 | 121,759,360원 |
실질취득 = 매각가 + 김현재의 미배당 보증금 인수 추정액. 취득세·명도비·미납관리비 및 다른 임차인에 대한 추가 인수액은 제외한 계산입니다. 각 회차의 집행비용 추정에 차이가 있어 실질취득액은 완전히 같지 않습니다.
확인된 보증금의 미배당액이 매수인에게 인수되는 한, 실질취득 부담은 약 120,000,000원 수준에 묶입니다. 더구나 다른 임차인의 보증금까지 인수하게 되면 실제 부담은 이보다 커질 수 있습니다. 따라서 2회 유찰 후 최저가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 괘법초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 다양한 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 사상역, 부산김해경전철 사상역이 있어 교통 여건은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 지하 1층·지상 15층 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워 및 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 정방형이며 공부상 토지면적은 296.1㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 비행안전제6구역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,721,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 분류된 사항은 없습니다.
- 환금성. 사상역 교통 접근은 긍정적 요소이나, 해당 호실의 실제 주거 사용, 다수 전입자의 권리관계, 명도 가능성 등을 고려하면 일반적인 오피스텔 거래와 같은 환금성을 전제하기 어렵습니다. 최근 실거래 확인과 개별 호실 상태 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2018.10.25 구덕신용협동조합 근저당권의 말소 여부, 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전 관계, 공동담보목록을 대조하세요. 제시된 2025.02.10 경매개시결정이 실제 말소기준으로 타당한지 확인해야 합니다.
- 김현재의 보증금 인수. 보증금 120,000,000원, 전입·점유 2022.11.25, 확정일자 2022.11.10, 임차권등기 2025.03.28의 효력을 확인하세요. 배당 부족액을 매수인이 인수하는지 매각물건명세서와 배당순위로 검증해야 합니다.
- 다수 전입자와 호실 관계. 전입·임차 관련자 71명이 실제 601호에 관한 것인지, 건물 전체의 여러 호실에서 확인된 사람을 합산한 것인지 구분해야 합니다. 601호의 실제 점유자와 임대차계약 당사자를 특정하는 것이 필수입니다.
- 보증금 미상자 조사. 김현재 외 70명의 전입·점유 관련 기록 중 실제 601호에 대한 임차권이 성립하는 사람이 누구인지 확인하고, 계약서·보증금·확정일자·점유상태와 배당요구 여부를 대조하세요.
- 배당요구와 우선변제. 문아영, 안서현, 나용안, 백예란 등 배당요구가 확인된 사람의 실제 임대차 목적물과 우선변제 요건을 검증해야 합니다. 배당요구 사실만으로 전액 배당이나 대항력 소멸이 보장되지는 않습니다.
- 민간임대주택 등록. 2018.12.20 등록 및 2022.12.08 등기와 관련하여 임대의무기간, 임대사업자 지위, 경매매각 후 처리사항을 확인하세요.
- 실질취득 기준 설정. 신건 실질취득 추정은 122,452,000원입니다. 1회·2회 유찰로 최저가가 낮아져도 각각 122,099,200원, 121,759,360원으로 계산됩니다. 추가 인수 가능액이 확정되기 전에는 응찰가 상한을 정하기 어렵습니다.
- 시장가격 검증. 같은 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격, 현재 매매 호가 및 실제 거래 가능가격을 대조하세요. 오래된 거래의 전체 평균보다 최근 거래와 추세를 우선해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자와 점유권원을 조사하고, 명도 협의·인도명령 가능성·장기 미납관리비 중 승계 가능성이 있는 부분을 확인하세요.
- 법원 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 임차권등기 문건을 매각기일 전에 재확인해야 합니다. 필요하면 전문적인 권리분석과 법률 검토를 거쳐야 합니다.
맺으며 — “1.18억에 낙찰받아도 1.18억에 사는 것이 아니다”
이 물건의 가격을 단순히 118,000,000원이라고 이해하면 가장 중요한 위험을 놓치게 됩니다. 임차권등기된 김현재의 보증금은 120,000,000원이며, 제시된 신건 배당 추정에서는 미배당액 4,452,000원을 매수인이 인수해 실질취득이 122,452,000원으로 계산됩니다.
심지어 2회 유찰되어 최저가가 75,520,000원까지 내려가더라도 김현재의 인수를 포함한 실질취득은 121,759,360원입니다. 낮아진 최저가 대부분이 보증금 인수액의 증가로 상쇄되므로, 유찰만으로 유의미한 가격 메리트가 확보되는 구조가 아닙니다.
더 큰 불확실성은 다른 전입·임차 관련자에게 있습니다. 총 71명의 기록 중 김현재 외 70명의 보증금이 확인되지 않았으며, 제시된 기준일 이전 전입자 다수의 대항력도 개별적으로 확정할 수 없습니다. 실제 601호에 관한 임차인인지부터 검증해야 하고, 권리가 인정되는 경우 그 미배당 보증금이 추가로 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다.
여기에 2018년 근저당권의 말소 표시와 이후 권리이전 기록 사이의 불일치까지 존재합니다. 배당순위의 출발점 자체를 재확인할 필요가 있는 것입니다.
결론은 입찰 보류입니다. 최저가가 낮아 보이더라도 임차보증금 인수·다수 점유자·근저당권 상태가 명확해지기 전에는 안전성과 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
이 사건의 핵심은 더 낮은 최저가를 기다리는 것이 아니라, 누구의 보증금을 얼마까지 인수하는지, 그리고 실제로 얼마에 취득하는지를 확정하는 것입니다. 그 확인이 이루어지기 전에는 낙찰가만으로 수익성을 판단해서는 안 됩니다.
