* 인수 0원은 현재 회차 배당 시뮬레이션에서 정다경의 보증금 전액 배당을 전제로 한 계산값입니다. 다른 점유자의 보증금·권리관계, 실제 배당순위, 말소기준권리 재검증 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
부산지방법원 2025타경100991. 부산광역시 사상구 괘법동 강일스퀘아 15층 1502호입니다. 물건종류는 근린시설로 표시되어 있지만 감정평가 이용상태에서는 업무시설인 오피스텔로 설명합니다. 건물은 지하 1층·지상 15층 규모이며, 주변에는 다세대주택과 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
사건의 핵심은 단순한 감정가 할인율이 아닙니다. 소유자 김문옥의 소유권이전등기는 2018년 12월 28일이고, 구덕신용협동조합이 2025년 2월 10일 임의경매를 신청했습니다. 그런데 현황조사에는 수많은 전입자가 등장하고, 별도로 정다경 명의의 90,000,000원 주택임차권등기가 확인됩니다. 이처럼 점유 및 임대차 관계가 복잡한 물건은 배당표에 나타난 숫자만으로 인수 위험을 종결할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 15층 1502호 도로명주소: 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 · 15층 1502호 |
| 소유자 | 김문옥 (단독소유 · 2018.12.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 108,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 신청채권 청구액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 임차권 | 정다경 · 임차보증금 90,000,000원 · 건물 전부 |
| 전입·임차 조사 | 71명 기재 · 실제 호실별 점유 및 임대차 관계 확인 필요 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.08 등기 (등록 원인 2018.12.20) |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재검증해야 한다
등기에는 2018.10.25 설정된 구덕신용협동조합 근저당권이 나타납니다. 채권최고액은 4,368,000,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 해당 근저당은 말소된 것으로 표시되지만, 2025.07.09에는 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록도 존재합니다.
한편 권리기준 산정에는 2025.02.10 임의경매개시결정이 제시되어 있습니다. 실제 말소기준이 경매개시결정인지, 종전 근저당권인지 판단하려면 원 근저당의 말소 시점과 경매신청의 근거 권리를 대조해야 합니다. 특히 2018년 근저당이 유효한 말소기준으로 작용하는 경우와 2025년 경매개시결정이 기준이 되는 경우는 선순위 임차인 판정이 크게 달라집니다.
② 임차인·점유 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 위험
현황조사·문건접수와 임차권등기에는 총 71명의 서로 다른 명의가 나타납니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 명의는 없어 보증금 중복 합산 대상은 확인되지 않습니다. 다만 이 명의들이 모두 1502호의 실제 임차인 또는 독립된 점유자라는 사실이 확정된 것은 아닙니다. 건물 전체 전입 내역과 해당 호실의 실제 임차관계가 혼재했는지부터 확인해야 합니다.
자료상 2025.02.10을 기준으로 하면 69명은 이전에 전입했고, 2명은 이후에 전입했습니다. 그러나 전입일만으로 대항력 성립을 확정할 수 없습니다. 특히 보증금·확정일자가 알려지지 않은 명의는 대항력 가능·미상으로 분류하고, 실제 점유, 계약내용, 적법한 주민등록 및 최종 말소기준권리와의 선후관계를 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 | 승계 |
|---|
대항력 분류는 기재된 경매개시일 2025.02.10과의 전입일 비교를 참고한 잠정 표시입니다. 정다경을 제외한 기재 명의의 보증금·확정일자는 미상입니다. 배당요구 접수만으로 우선변제권 성립이나 대항력 인수를 확정하지 않습니다. 실제 임차인 수와 호실별 귀속은 별도 검증 대상입니다.
③ 정다경 임차권 — 90,000,000원 보증금의 배당과 인수
| 임차권자 | 정다경 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2024.01.06 |
| 확정일자 | 2024.01.08 |
| 전입일 / 점유개시 | 2024.02.05 / 2024.02.05 |
| 임차보증금 | 90,000,000원 |
| 등기상 차임 | 월 100,000원 |
| 임차 목적물 | 건물 전부 |
| 임차권등기 원인 | 2025.03.14 임차권등기명령 |
| 임차권등기 접수 | 2025.03.17 |
| 우선변제 | 확정일자 및 배당요구가 기재되어 우선변제권 행사 가능 |
| 매수인 인수 | 현재 회차 계산상 0원 · 유찰 시 미배당 인수 발생 시나리오 |
정다경은 전입·점유 및 확정일자가 확인되는 등기 임차권자입니다. 현재 회차의 배당 계산에서는 90,000,000원을 전액 배당하여 인수액을 0원으로 처리합니다. 그러나 유찰되어 매각대금이 감소하면 우선변제 후에도 보증금이 남을 수 있고, 해당 임차권에 유효한 대항력이 인정되는 경우 미배당 보증금 인수가 문제 됩니다.
| 매각 회차 | 매각가 | 계산상 인수액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 108,000,000원 | 0원 | 조건부 전액 배당 |
| 1회 유찰 시 | 86,400,000원 | 5,555,200원 | 인수 증가 |
| 2회 유찰 시 | 69,120,000원 | 22,524,160원 | 인수 증가 |
특히 위 인수 시나리오는 정다경의 임차관계를 중심으로 계산한 결과입니다. 그 밖의 보증금 미상 명의에서 발생할 수 있는 인수액은 별도입니다. 정다경의 인수액만 계산하여 전체 물건의 실질취득비용이 확정되었다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,312,000원 |
| 1. 임차인 정다경 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 15,688,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 금액은 신건 매각가를 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제 및 다른 임차인의 미확정 채권은 반영되지 않았습니다. 원 근저당의 권리관계와 신청채권자 배당순위를 다시 검증해야 하므로 실제 배당표로 확정해서는 안 됩니다.
이 계산에서 새김해새마을금고의 가압류 청구금액은 763,094,570원이며, 예상배당은 15,688,000원입니다. 따라서 747,406,570원의 미배당 채권이 발생하는 것으로 산정됩니다. 신청채권자 구덕신용협동조합의 청구액은 별도로 3,713,000,000원이며, 회차별 계산에는 신청채권자 배당액이 0원으로 기재되어 있습니다. 이 부분도 기존 근저당 및 채권양도 관계와 대조해야 합니다.
⑤ 실질취득비용 — 가격 메리트를 판단할 단계인가
현재 최저가는 108,000,000원입니다. 정다경의 보증금 90,000,000원을 전액 배당하는 조건이라면 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 다른 점유자들이 실제로 이 호실에 대한 대항력 있는 임차인으로 인정될 경우, 추가 보증금 인수액이 발생할 수 있습니다.
1회 유찰 시에는 낙찰가 86,400,000원에 계산상 인수액 5,555,200원이, 2회 유찰 시에는 낙찰가 69,120,000원에 계산상 인수액 22,524,160원이 더해지는 구조입니다. 결국 낙찰가가 낮아질수록 동일한 보증금의 미배당분이 증가하여, 매수인이 부담하는 실제 비용은 낙찰가만큼 하락하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장, 지하철 2호선 사상역 및 부산김해경전철 사상역이 있어 교통여건은 양호한 편입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조의 업무시설로, 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 승강기, 주차타워 및 도시가스 난방설비 등이 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지는 대체로 평탄한 정방형입니다. 토지면적은 296.1㎡이고 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 비행안전제6구역(전술) 등의 규제가 기재되어 있습니다.
- 건물 하자. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 실제 점유 및 임대차 관계와 건물 물리적 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 사상역 일대 접근성은 장점이나, 근린시설로 표시된 물건종류와 오피스텔 이용상태, 복잡한 임차관계가 매수자 검토에 부담이 될 수 있습니다. 최근 실거래 비교 없이 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확정. 2018.10.25 구덕신용협동조합 근저당, 말소 이력, 2025.07.09 근저당권 이전, 2025.02.10 경매개시결정 사이의 권리관계를 원본 등기부로 대조해야 합니다.
- 임차인 명의 71명 확인. 등재된 각 명의가 실제 1502호의 점유자·임차인인지, 다른 호실의 기록이 섞였는지를 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 전입자별 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유개시일, 계약 종료 여부, 실제 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 정다경 임차권. 보증금 90,000,000원의 배당순위와 실제 배당 가능액, 주택임차권등기 말소 여부, 미배당분의 매수인 승계 가능성을 검토해야 합니다.
- 배당 시뮬레이션 검증. 구덕신용협동조합 청구액 3,713,000,000원, 공동담보 근저당 및 채권양도 관계가 현재 배당표에 정확하게 반영되어 있는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.08 등기된 민간임대주택 관련 등록 상태와 임대의무기간 등 권리·행정관계를 확인해야 합니다.
- 실제 이용상태. 근린시설 표시와 업무시설(오피스텔) 이용상태, 주거용 사용, 임대차보호법 적용 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 유찰 시 실질취득. 1회 유찰 시 인수액 5,555,200원, 2회 유찰 시 22,524,160원이 계산되어 있으므로 낙찰가와 인수액을 반드시 합산하여 검토해야 합니다.
- 관리비 및 명도. 관리비 체납과 공용부분 승계 가능액, 실제 점유자에 대한 인도명령 가능성 및 명도비용을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구종기 관련 기록을 원본으로 확인하고 권리분석 결과가 일치할 때만 입찰을 검토해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이라는 계산보다 중요한 것은 그 계산의 전제”
부산 강일스퀘아 1502호는 단순히 감정가 108,000,000원짜리 오피스텔로 접근할 물건이 아닙니다. 정다경의 90,000,000원 임차보증금은 현재 회차에서 전액 배당되는 것으로 계산되어 있지만, 유찰되면 미배당 보증금 인수 가능액이 증가합니다.
더 중요한 문제는 다른 전입·점유 관련 명의입니다. 71명의 조사 명의가 실제 어느 호실의 임차관계에 속하는지, 그중 대항력 있는 임차인이 누구인지가 확인되지 않았습니다. 여기에 2018년 근저당의 말소 및 이전 기록까지 대조해야 하므로, 매수인의 최종 인수액은 아직 확정할 수 없습니다.
결론은 입찰 보류·권리검증 우선입니다. 매각물건명세서와 등기 원본을 통해 선순위 권리, 호실별 임차인 및 보증금 관계가 정리되기 전에는 최저가가 낮아 보인다는 이유로 응찰하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 얼마에 낙찰받느냐보다 낙찰 후 실제로 얼마를 더 부담하게 되는지를 확정하는 것입니다.
