부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 15층 1506호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되지만, 감정평가요항표에는 업무시설인 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 소유자는 김문옥이며, 구덕신용협동조합이 청구금액 3,713,000,000원으로 임의경매를 신청한 사건입니다.
겉으로는 감정가와 최저매각가가 같은 신건입니다. 그러나 권리관계는 단순하지 않습니다. 2018년 설정된 구덕신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 4,368,000,000원이고, 이후 근저당권 이전 등기까지 나타납니다. 여기에 김춘섭 명의의 130,000,000원 임차권등기, 새김해새마을금고의 763,094,570원 가압류가 존재합니다.
특히 중요한 것은 실제 호실별 임차관계의 특정입니다. 전입·점유 조사에 등장하는 인원은 총 71명이지만, 이들이 모두 경매 대상인 1506호의 독립된 임차인이라고 볼 근거는 부족합니다. 감정평가에는 74개 호실에 대한 이용상태가 함께 기술되어 있어, 다른 호실의 거주 정보가 혼재했는지 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 15층 1506호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 사건상 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층~지상 15층 · 15층 소재 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 경매 신청 청구액 | 3,713,000,000원 |
| 주요 근저당 | 구덕신용협동조합 · 채권최고액 4,368,000,000원 · 말소 및 이전 관계 확인 필요 |
| 등기 임차권 | 김춘섭 · 보증금 130,000,000원 · 건물 전부 |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리의 정합성이 핵심
권리 판정상 말소기준은 2025.02.10 임의경매개시결정으로 표시되어 있습니다. 이에 따르면 같은 날 이후 가압류와 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그런데 2018.10.25 설정된 근저당권이 별도로 존재합니다. 채권최고액이 4,368,000,000원인 이 근저당은 말소된 것으로 처리되는 한편, 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권 이전이 기록되어 있습니다.
갑구 4번 새김해새마을금고 가압류는 2025.05.01 접수로, 표시된 경매개시결정보다 늦습니다. 이 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 판단되지만, 가압류의 소멸과 실제 배당액은 서로 다른 문제입니다.
2022.12.08에는 민간임대주택등기가 접수되었으며 등록일은 2018.12.20으로 기록됩니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 내용이 등기되어 있으므로, 현재 등록 상태와 매각 후 적용관계도 별도로 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 임차권 1명 확인, 추가 전입 관련 70명
핵심 임차인 — 김춘섭
| 성명 | 김춘섭 |
|---|---|
| 임차 목적물 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) |
| 임대차계약일 | 2018.12.28 |
| 주민등록일 | 2018.12.20 |
| 점유개시일 | 2019.01.23 |
| 확정일자 | 2019.01.15 |
| 보증금 | 130,000,000원 |
| 임차권등기명령 | 2025.04.08 |
| 임차권등기 접수 | 2025.04.09 · 을구 2번 |
| 배당요구 관련 접수 | 2025.04.09 |
| 대항력 | 조건부 판단 주택임대차 요건 및 2018년 근저당 상태 확인 필요 |
| 우선변제 | 행사 가능 확정일자·배당요구 확인, 실제 배당순위 별도 검증 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 |
| 현재 회차 인수 추정 | 0원 · 보증금 전액 배당을 전제로 한 추정 |
| 2회 유찰 시 인수 추정 | 20,368,000원 |
김춘섭은 전입신고와 점유개시일, 확정일자, 임차권등기 사항이 확인되는 임차인입니다. 표시된 2025년 경매개시결정과 비교하면 주민등록 및 점유 시점이 앞서지만, 2018년 근저당이 유효했다면 대항관계의 결론이 달라질 수 있습니다.
확정일자와 배당요구에 관한 기록도 존재합니다. 다만 확정일자가 있다는 사실만으로 모든 선순위 담보권자보다 먼저 배당받는 것은 아닙니다. 특히 배당 추정표에 김춘섭의 보증금 전액이 우선 배당된 부분은 근저당과의 관계를 검증해야 합니다.
전입·점유 관련 인원 상세
아래 명단은 임차권등기자 김춘섭을 포함한 전입·점유 관련 인원입니다. 대항력 가능·미상은 대항력이 확정되었다는 뜻이 아닙니다. 보증금, 확정일자, 실제 점유 목적물과 2018년 근저당의 효력 확인이 필요하다는 의미입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|
전입일이 2025.02.10 이전이라는 이유만으로 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 임대차계약·점유·전입 효력, 대상 호실, 선순위 담보권을 종합하여 판단해야 합니다. 배당요구 표시 역시 최종 배당액을 보장하지 않습니다.
③ 예상배당표와 유찰 시나리오
현재 신건 최저매각가 175,000,000원을 가정한 배당 추정입니다. 집행비용 3,250,000원을 차감하고, 김춘섭 임차보증금에 130,000,000원, 새김해새마을금고 가압류에 41,750,000원을 배당하는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,250,000원 |
| 1. 김춘섭 임차보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 새김해새마을금고 가압류 | 763,094,570원 | 41,750,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
표시된 배당 추정액의 합계는 175,000,000원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며, 선순위 근저당의 효력과 실제 채권액·배당순위가 확정되지 않아 법원의 최종 배당표와 달라질 수 있습니다.
유찰에 따른 가격·인수 위험 변화
| 회차 | 최저매각가 | 임차권 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 175,000,000원 | 0원 | 175,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 140,000,000원 | 0원 | 140,000,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 112,000,000원 | 20,368,000원 | 132,368,000원 |
2회 유찰 가격은 감정가의 64%인 112,000,000원입니다. 그러나 배당 추정상 김춘섭 임차권 인수액 20,368,000원이 발생하여, 실질취득 추정액은 132,368,000원이 됩니다.
이는 임차보증금 130,000,000원에 가까운 수준으로, 낙찰가가 보증금보다 낮아져도 총 취득 부담이 낙찰가만큼 낮아지는 것은 아니라는 뜻입니다. 실제 보증금 인수액은 배당순위, 집행비용, 권리 소멸 여부와 추가 임차관계에 따라 달라집니다.
따라서 2회 유찰 가격인 112,000,000원만 보고 감정가 대비 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 실거래 시세와 비교할 때도 112,000,000원이 아닌 실질취득 추정액 132,368,000원을 기준으로 삼아야 하며, 여기에 미확정 임차권과 부대비용 위험을 별도로 고려해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 사상역, 부산김해경전철 사상역이 있습니다. 감정평가상 교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가에는 업무시설인 오피스텔로 이용 중이라고 기술되어 있습니다. 사건상 근린시설 표기와 실제 사용상태의 일치 여부 및 주거 임대차의 법적 적용관계를 확인해야 합니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 정방형에 가까운 평지이며 지목은 대지입니다. 토지 전체 면적은 296.1㎡, 공시지가는 ㎡당 2,721,000원으로 기재되어 있습니다. 전체 토지 면적은 해당 호실의 전유면적이 아닙니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·비행안전제6구역 등에 해당합니다.
- 건물 하자 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 내부 상태와 설비 작동, 실제 점유 상태는 별도 현장 확인 대상입니다.
- 환금성. 사상역 접근성과 상업·주거 혼재 입지는 장점이 될 수 있지만, 개별 오피스텔의 가격과 환금성은 임대수요·공실·관리상태·실거래 수준에 좌우됩니다. 권리관계가 명확하지 않은 상태에서는 매도·임대 계획도 보수적으로 접근해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2018년 근저당 원본 확인. 구덕신용협동조합 근저당의 실제 말소 여부, 말소 시점, 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전 효력, 공동담보목록 제2018-243호를 반드시 대조해야 합니다.
- 말소기준권리 재검증. 2025.02.10 경매개시결정이 유효한 기준인지, 그보다 앞선 근저당이 선순위로 남는지에 따라 임차인 대항력·배당순위·인수액이 달라집니다.
- 1506호 실제 임차인 특정. 71명 명단을 해당 호실의 임차인 명부로 그대로 사용하지 말고, 각 사람의 점유 대상과 실제 임대차계약 및 현재 거주 여부를 확인해야 합니다.
- 김춘섭 임차권 확인. 보증금 130,000,000원, 임대차계약, 주민등록, 점유개시, 확정일자, 임차권등기명령, 배당요구 및 명세서상 인수 여부를 대조해야 합니다.
- 추가 임차보증금 확인. 김춘섭 외 관련 인원들의 보증금·확정일자·배당요구·실제 임차권 존재 여부가 명확해지기 전에는 매수인 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 배당순위 확인. 신청채권 3,713,000,000원에 비해 예상 신청채권자 배당액이 0원으로 나타나는 이유와 가압류 배당 배정의 법적 근거를 확인해야 합니다.
- 2회 유찰의 가격 착시 경계. 최저가 112,000,000원에만 주목하지 말고, 임차권 인수를 포함한 실질취득 추정 132,368,000원을 확인해야 합니다. 추가 인수 위험은 별도입니다.
- 민간임대주택 등록 상태 확인. 2018.12.20 등록된 민간임대주택 관련 의무, 현재 등록·말소 여부, 임차인 관계 및 매각 후 법적 효과를 확인해야 합니다.
- 실거래와 임대수익 검토. 같은 건물 및 유사한 오피스텔의 최근 거래가격, 실제 임대료, 공실률, 관리비 등을 검토한 뒤 실질취득액의 적정성을 판단해야 합니다.
- 체납·명도·원본 대조. 미납 관리비 중 승계 가능한 부분, 점유자 명도비용, 당해세, 우선변제 대상 채권을 확인하고 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·배당요구 서류를 입찰 직전에 재검토해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 실제 인수할 권리”
강일스퀘아 1506호의 핵심은 단순한 가격 할인 여부가 아닙니다. 2018년 근저당이 실제로 어떤 상태인지, 김춘섭의 130,000,000원 임차권이 어디까지 배당·인수되는지, 다수 전입자 가운데 누가 1506호의 실제 임차인인지를 확인하는 것입니다.
신건 가격은 175,000,000원이며, 현재 예상배당에서는 김춘섭 보증금 전액 배당을 전제로 인수액 0원을 제시합니다. 그러나 이 가정은 말소기준과 배당순위가 정확해야 성립합니다. 2회 유찰 가정에서는 낙찰가 112,000,000원에 인수 추정액 20,368,000원을 더한 132,368,000원이 실질취득 추정액입니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 보증금 인수가 커지면 실질 부담은 보증금 수준에 근접하게 됩니다.
또한 이 실질취득 추정액 외에 다른 임차인의 보증금 인수 가능성이 남아 있으므로, 실제 부담은 더 커질 수 있습니다. 최근 실거래를 통한 가격 적정성도 별도로 확인해야 합니다.
결론은 권리·배당·임차관계의 3중 검증이 우선인 고위험 물건입니다. 감정가 대비 유찰 할인율만을 근거로 투자 매력을 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 현 단계에서는 권리관계 확인 전 입찰을 보류하는 판단이 합리적입니다.
