부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 10층 1005호에 대한 임의경매 사건입니다. 경매 신청채권자는 구덕신용협동조합이며 청구액은 3,713,000,000원입니다. 현재 소유자는 김문옥이고, 공부상 업무시설인 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 등기에는 주택임차권, 가압류, 근저당권 관련 변동이 기록되어 있습니다. 특히 실제 점유와 임차보증금의 귀속이 입찰 판단의 중심입니다.
이 물건은 신건이므로 감정가와 최저가가 같습니다. 그러나 최저가가 낮거나 높다는 가격 판단에 앞서, 매수인이 최종적으로 부담할 금액을 확정해야 합니다. 임차보증금이 배당으로 모두 정리되지 않고 매수인에게 인수되는 경우, 실제 취득비용은 낙찰대금에 인수보증금을 더한 금액이 됩니다. 주변 실거래 비교가격도 확인되지 않아 현재 시점에서 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 10층 1005호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 · 10층 1005호 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전) |
| 감정가 | 110,000,000원 |
| 최저매각가 | 110,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 발급기준 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리와 임차권 확인
2018.10.25 설정된 구덕신용협동조합의 근저당권 채권최고액은 4,368,000,000원이며, 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 2018.12.28 채무자가 김문옥으로 변경되었고, 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 기록이 있습니다.
2025.05.01 새김해새마을금고의 763,094,570원 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 근저당권 관련 등기 상태와 임차인의 대항력 관계가 확정되지 않은 상황에서 모든 인수위험이 해소된다고 단정해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 손혜연과 다수 전입자
등기상 1005호의 임차권자로 직접 확인되는 사람은 손혜연입니다. 나머지 70명은 개별 호실과 보증금의 귀속을 확인해야 합니다. 이 명단 전체를 1005호의 실제 임차인으로 확정하거나 모든 보증금을 합산해서는 안 됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 확인된 명단은 없습니다.
손혜연 — 등기된 주택임차권
| 임차인 | 손혜연 |
|---|---|
| 임차 범위 | 부동산 전부 · 주거 |
| 임대차계약일 | 2022.12.15 |
| 전입일 | 2022.12.15 |
| 점유개시일 | 2022.12.15 |
| 확정일자 | 2022.12.15 |
| 임차보증금 | 80,000,000원 |
| 등기상 차임 | 월 120,000원 |
| 주택임차권등기 | 2025.03.25 · 을구 2번 |
| 배당요구 | 2025.03.25 |
| 대항력 | 대항력 가능 요건과 기준권리 확인 필요 |
| 우선변제 | 행사 가능 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 |
임차 관련 명단 상세
전입일, 배당요구 및 권리판정 참고표입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 전입자는 대항력을 확정하지 않고 '가능·미상'으로 표시합니다. 개별 호실이 확인되지 않은 인원은 실제 1005호의 임차인으로 확정된 것이 아닙니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|
③ 시세 비교 — 가격 메리트 판단 보류
현재 최저매각가는 110,000,000원입니다. 다만 강일스퀘아의 비교 가능한 최근 실거래 평균, 최신 거래가격과 가격 추세를 확정할 수 없어 시세 대비 할인율을 산정하기 어렵습니다.
또한 이 사건에서는 낙찰대금 자체보다 미배당 임차보증금이 추가되는지가 중요합니다. 인수보증금이 발생하는 회차에서는 반드시 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득비용을 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,340,000원 |
| 1. 임차인 · 손혜연 보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 27,660,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 배당모형상 집행비용 2,340,000원, 손혜연 보증금 80,000,000원, 새김해새마을금고 27,660,000원이 배당됩니다. 새김해새마을금고의 미배당액은 735,434,570원입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·최우선변제와 미확정 임차권, 근저당권의 실제 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 실질취득비용이 핵심
| 회차 | 예상 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 110,000,000원 | 0원 | 110,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 88,000,000원 | 0원 | 88,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 70,400,000원 | 11,267,200원 | 81,667,200원 |
실질취득 추정액은 예상 매각가와 시나리오상 매수인 인수액의 합계입니다. 취득세, 명도비용, 미납 관리비 및 확인되지 않은 임차보증금은 포함하지 않았습니다. 실제 배당 결과와 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 시내버스정류장, 도시철도 2호선 사상역과 부산김해경전철 사상역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 15층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전·승강기·공동현관문·주차타워설비, 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 정방형입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역·비행안전제6구역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 사상역과 주변 상업·주거시설에 대한 접근성은 장점입니다. 다만 유사한 오피스텔의 실제 거래가격과 거래량을 확인해야 환금성을 구체적으로 평가할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2018.10.25 근저당권의 말소 상태와 2025.07.09 근저당권 이전등기의 효력, 2025.02.10 경매개시결정의 관계를 확인하세요.
- 임차인 손혜연. 80,000,000원 보증금의 실제 배당 가능액, 주택임차권등기와 대항력 유지 여부를 확인하세요.
- 1005호의 실제 점유자. 임차 관련 명단 71명 중 해당 호실에 실제 권리를 주장하는 사람을 특정하세요. 다른 호실의 전입자를 동일 호실 임차인으로 합산해서는 안 됩니다.
- 미상 보증금. 보증금과 확정일자가 불명확한 전입자의 임대차계약서·점유관계·배당요구 여부를 확인하세요.
- 배당표 검증. 구덕신용협동조합의 경매 청구액, 근저당권의 양도관계, 손혜연의 우선변제와 가압류 배당순위를 실제 배당관계에 맞춰 재확인하세요.
- 인수보증금. 유찰 후 예상 매각가만 보지 말고, 미배당 보증금의 인수 여부를 포함한 실질취득비용을 계산하세요.
- 실거래 비교. 유사 오피스텔의 최근 거래가격과 거래 추세를 확인한 뒤 실질취득비용을 기준으로 적정 입찰가를 판단하세요.
- 명도와 관리비. 실제 점유자, 인도 가능 여부, 미납 관리비 및 공용부분 승계 부담을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 문건을 대조하세요.
맺으며 — “신건 가격보다 권리 확정이 먼저”
부산 강일스퀘아 1005호의 최저매각가는 110,000,000원입니다. 그러나 이 사건에서 먼저 해결해야 할 문제는 가격이 아니라 임차보증금과 실제 매수인 인수범위입니다.
손혜연의 등기된 보증금 80,000,000원은 현재 회차 배당모형에서 전액 지급되는 것으로 계산되지만, 유찰 시 미배당분 인수 가능성이 나타납니다. 더구나 다수 전입자의 개별 호실과 보증금이 확정되지 않았으며, 기존 근저당권의 말소 및 이전 기록도 추가 검증이 필요합니다.
종합 판단은 D등급, 입찰 보류입니다. 이는 물건의 가치가 없다는 뜻이 아니라, 현재 확인된 정보만으로 매수인이 부담할 권리와 취득원가를 신뢰성 있게 확정하기 어렵다는 의미입니다. 임차관계와 기준권리를 먼저 확정하고, 이후 실질취득비용을 최근 실거래 시세와 비교하는 순서가 타당합니다.
