부산지방법원 2025타경100991. 이번 물건은 부산광역시 사상구 괘법동 강일스퀘아 15층 1504호입니다. 경매 물건의 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가상 해당 건물은 공부상 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자는 김문옥이며, 신청채권자는 구덕신용협동조합입니다.
숫자만 보면 감정가와 최저매각가가 모두 8,700만원인 신건입니다. 하지만 윤정민 명의의 주택임차권등기가 존재하고, 임차보증금은 8,000만원입니다. 여기에 다수의 전입 관련 기록까지 겹쳐 있습니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 배당 후 남을 수 있는 임차보증금과 실제 점유관계입니다.
특히 현재 회차에서 추정 인수액이 0원이라는 계산은 특정 배당 순서를 전제로 합니다. 그 계산만으로 모든 임차인의 권리가 소멸하거나, 추가 보증금 인수가 없다고 결론 내릴 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 15층 1504호 도로명: 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 87,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 등기 임차권 | 윤정민 · 보증금 80,000,000원 · 월차임 90,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권의 충돌 가능성
2018년 근저당권은 강일종합건설주식회사를 채무자로 설정되었고, 이후 김문옥으로 채무자가 변경되었습니다. 2025.07.09에는 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 근저당권이전이 등기되었습니다. 한편 경매개시결정 이후 새김해새마을금고의 가압류도 접수되어 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
임차인 윤정민의 주택임차권등기는 2025.03.25 접수되었지만, 임대차계약일과 주민등록일·확정일자는 모두 2023.03.31이고, 점유개시일은 2023.04.15입니다. 임차권등기 접수일만으로 대항력과 우선변제 순위를 판단해서는 안 됩니다. 실제 점유·주민등록 요건, 선순위 담보권의 효력, 배당 여부를 함께 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 가장 중요한 위험 구간
| 성명 | 전입·주민등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 | 승계 |
|---|
대항력 가능·미상은 전입일만으로 임대차보증금 인수 여부를 확정할 수 없다는 의미입니다. 우선변제권도 확정일자와 실제 점유, 배당요구 및 권리 순위 확인이 필요합니다. 위 명단이 전부 1504호에 귀속하는지는 별도 확인 사항입니다.
더 중요한 것은 추가 전입자의 권리입니다. 보증금이 확인되지 않은 사람들에게 독립적인 임차권이 인정된다면, 윤정민의 보증금과 별도로 매수인 부담이 발생할 가능성이 있습니다. 현재 확인된 80,000,000원만을 모든 임차보증금의 합계로 취급해서는 안 됩니다.
③ 배당 및 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총취득비용은 크게 줄지 않는다
현재 회차의 최저매각가 87,000,000원을 실제 매각대금으로 가정하면 다음과 같이 배당이 추정됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,966,000원 |
| 1. 윤정민 임차보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 새김해새마을금고 가압류 | 763,094,570원 | 5,034,000원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
매각대금 87,000,000원 기준 추정치입니다. 새김해새마을금고의 미배당액은 758,060,570원이며, 당해세·최우선변제 및 다른 임차인의 권리관계에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 이 배당표는 확정된 배당 순위를 보증하지 않습니다.
유찰 시 실질취득비용
| 회차 | 최저매각가 | 추정 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 87,000,000원 | 0원 | 87,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 69,600,000원 | 12,052,800원 | 81,652,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 55,680,000원 | 25,722,240원 | 81,402,240원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 다세대주택·오피스텔·숙박시설·학교·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 사상역 및 부산김해경전철 사상역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통 사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 승강기, 주차타워, 위생·급배수설비, 소방설비 및 도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 비행안전제6구역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다.
- 건축물 현황. 감정평가상 공부와의 차이가 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 사상역 접근성과 상업지역 입지는 검토 요소이나, 동일 용도·규모의 실거래 사례가 확인되지 않아 객관적인 매각가치와 환금성을 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확정. 2018.10.25 근저당권의 말소 경위와 2025.07.09 근저당권이전 등기를 대조하고, 경매개시결정이 실제 말소기준권리로 기능하는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 윤정민의 임대차계약·전입·점유개시·확정일자·배당요구와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 점유자 특정. 전입 관련 71명 기록 중 실제 1504호와 관계된 사람을 특정하고, 다른 호실의 기록이 포함되어 있는지 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 윤정민 외 점유자의 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 조사해야 합니다.
- 실질취득비용 계산. 입찰가뿐 아니라 매수인이 떠안을 수 있는 미배당 보증금을 더하여 총취득비용을 산출해야 합니다.
- 시세 검증. 동일 건물의 실제 거래와 임대 수요를 확인하고, 확인된 실질취득비용을 시장가격과 비교해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 등록 유지 여부 및 매각에 따른 의무 승계·말소 관계를 확인해야 합니다.
- 관리비·명도. 미납 공용관리비와 실제 점유자의 인도 가능성 및 명도비용을 조사해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,700만원이라는 숫자보다 중요한 것은 인수액”
이 물건은 현재 신건 최저매각가가 87,000,000원이지만, 임차권등기된 보증금만 80,000,000원입니다. 현재 배당 추정에서는 보증금 전액이 배당되지만, 유찰 시에는 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 약 8,000만원대에 머무는 양상입니다.
또한 다수의 전입 관련 기록이 실제 어느 호실에 귀속하는지 불분명하고, 보증금이 확인되지 않은 점유자가 존재합니다. 선순위 근저당의 말소 경위와 임차권의 우선순위도 재확인이 필요합니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수액 0원을 확정하거나 권리상 안전하다고 평가할 수 없습니다.
교통 접근성은 긍정적으로 평가할 수 있지만, 실제 거래가격을 확인하지 못한 상태에서 가격 매력까지 인정할 근거는 없습니다. 결론은 권리관계 정리 전 입찰 보류. 이번 사건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라, 실제 점유자·임차보증금·말소기준권리를 확인해 최종 실질취득비용을 확정하는 것입니다.
