부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 3층 305호는 사건상 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 이용상태는 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 102,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 구덕신용협동조합이며 청구금액은 3,713,000,000원입니다.
이 물건에서 가격보다 중요한 것은 말소기준권리와 임차관계입니다. 2018년 구덕신용협동조합의 채권최고액 4,368,000,000원 근저당권은 공동담보로 기재되어 있고, 등기 분석상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 그런데 2025년에는 같은 근저당권의 이전 기록도 존재합니다. 또한 제시된 권리분석에서는 2025년 2월 10일 경매개시결정을 말소기준으로 처리하고 있습니다. 이 관계를 원본 등기로 확인하지 않으면 임차인의 선후순위도 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 3층 305호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건 용도 | 사건상 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 15층 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전) |
| 감정가 | 102,000,000원 |
| 최저매각가 | 102,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 민간임대주택 등기 | 2022.12.08 등기 · 등록원인 2018.12.20 |
| 감정평가상 위반건축물 | 표시 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 기존 근저당의 정합성 확인
등기상 소유권은 2018년 강일종합건설주식회사에서 김문옥에게 이전되었습니다. 구덕신용협동조합의 근저당권은 그보다 앞선 2018년 10월 25일 설정되었으며, 채권최고액은 4,368,000,000원입니다. 이 근저당에는 공동담보목록 제2018-243호가 기재되어 있으므로, 그 채권최고액을 305호 단독의 채무액이나 매수인 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.
등기 분석상 해당 근저당은 이미 말소된 것으로 표시되어 있지만, 2025년 7월 9일 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전도 기재되어 있습니다. 기존 근저당의 실제 존속·말소 여부와 경매개시결정을 말소기준으로 삼은 판단이 서로 부합하는지 원본 등기사항증명서 및 공동담보 관계를 통해 확인해야 합니다.
2025년 5월 1일 새김해새마을금고의 가압류 763,094,570원은 경매개시결정 이후의 등기로, 제시된 권리분석에서는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 다만 가압류가 소멸한다는 사실과 임차인의 보증금 인수 문제가 없다는 결론은 서로 다릅니다.
② 임차인 분석 — 확인된 보증금과 미상 보증금 구분
임차권등기된 강채원은 건물 전부를 범위로 하는 임차권자로, 임차보증금 20,000,000원, 임대차계약일 2020.12.12, 주민등록일과 확정일자 2020.12.21, 임차권등기일 2025.03.14가 확인됩니다. 등기에는 월차임 470,000원도 기재되어 있습니다.
이 밖에 현황조사 등에 나타난 전입 관련 명단은 70명입니다. 이들은 보증금 및 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 명단의 인원이 모두 305호에 독립된 임대차관계를 가지고 있다는 의미도 아닙니다. 실제 점유자, 전입 세대, 다른 호실과의 관련성 및 각 임대차계약의 존부를 대조해야 합니다.
| 임차·전입 관련자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 위험 |
|---|
전입일이 계산상 말소기준(2025.02.10) 이전인 경우에도 대항력은 최종 확인되지 않은 상태입니다. 배당요구 접수는 보증금 전액 배당 또는 인수 위험 해소를 의미하지 않습니다. 승계 위험 표기는 법률상 최종 인수 확정이 아닌 확인 필요 상태를 나타냅니다.
핵심은 확인된 20,000,000원만으로 전체 임차 위험을 계산할 수 없다는 점입니다. 다른 전입 관련자의 보증금은 확인되지 않았으므로, 낙찰가에 더해질 수 있는 미배당 인수액도 확정할 수 없습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 배당으로 충분히 소멸하지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)
제시된 배당 시뮬레이션에서는 집행비용과 강채원의 임차보증금을 먼저 반영하고, 나머지를 새김해새마을금고의 가압류 채권에 배분합니다. 다음 표는 입력된 계산 결과를 그대로 나타낸 가정표이며, 실제 법원의 배당순위나 배당액이 확정되었다는 의미는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,228,000원 |
| 1. 임차권자 · 강채원 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 79,772,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,228,000원, 강채원 보증금 20,000,000원, 가압류 배당 79,772,000원의 합계는 102,000,000원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며, 선순위 근저당 및 다른 임차인들의 권리관계가 확정되면 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수 위험은 별개
| 매각 회차 | 최저매각가 | 채권자 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 102,000,000원 | 683,322,570원 | 0원 | 계산상 0원 · 실제 미확정 |
| 1회 유찰 (80%) | 81,600,000원 | 703,363,370원 | 0원 | 계산상 0원 · 실제 미확정 |
| 2회 유찰 (64%) | 65,280,000원 | 719,389,610원 | 0원 | 계산상 0원 · 실제 미확정 |
1회 유찰 시 최저매각가는 81,600,000원, 2회 유찰 시에는 65,280,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 이는 낙찰가격의 변화일 뿐이며, 매수인이 떠안을 임차보증금까지 낮아진다는 의미는 아닙니다.
가압류 채권의 계산상 미배당액은 신건에서 683,322,570원, 1회 유찰 시 703,363,370원, 2회 유찰 시 719,389,610원입니다. 이 미배당 채권액을 곧바로 매수인이 인수한다고 볼 수는 없습니다. 반대로 이 계산에서 매수인 인수액이 0원으로 나타났다는 이유만으로 미확인 임차보증금까지 소멸한다고 판단할 수도 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 부산도시철도 2호선 사상역과 부산김해경전철 사상역이 위치하여 교통여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 승강기, 공동현관문, 주차타워 및 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 등고평탄한 정방형으로 평가되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등에 해당합니다.
- 토지 관련 지표. 지목은 대, 전체 토지면적 296.1㎡, 공시지가 2,721,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 개별 305호의 전용면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 건축물 위반사항은 표시되지 않았습니다. 다만 오피스텔 이용상태와 민간임대주택 등록관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 사상역 인근의 교통 접근성은 긍정적이나, 개별 호실의 거래가격·임대수익·공실 수준이 확인되지 않아 적정 매수가격과 환금성을 수치로 판단하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 말소기준권리 재확정. 2018.10.25 구덕신용협동조합 근저당권, 2025.02.10 임의경매개시결정 및 2025.07.09 근저당권 이전 등기의 관계를 원본 등기부로 대조해야 합니다.
- 공동담보 관계 확인. 공동담보목록 제2018-243호를 확인하고 기존 근저당권의 실제 존속·말소 여부 및 해당 호실에 미치는 효과를 검토해야 합니다.
- 305호 실제 점유자 특정. 전입 관련 명단에 기재된 70명이 모두 동일 호실의 실제 임차인인지, 또는 다른 호실·동일 세대 등의 사정이 있는지를 명확히 확인해야 합니다.
- 임대차 보증금 확인. 강채원의 보증금 20,000,000원 외에 보증금 미상으로 기재된 관련자들의 계약서, 보증금, 점유 여부 및 임대차기간을 대조해야 합니다.
- 대항력·우선변제 재검토. 전입일뿐 아니라 점유개시일, 확정일자, 배당요구 접수와 종기 준수 여부, 선순위 권리 및 임대차의 실재 여부를 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 상태. 2022.12.08 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 이후 발생할 수 있는 등록 관련 의무를 검토해야 합니다.
- 배당표 검증. 신청채권자 구덕신용협동조합의 계산상 배당 0원, 새김해새마을금고 배당 및 임차권자 우선변제의 선후관계를 실제 채권신고·배당요구 자료와 대조해야 합니다.
- 실거래·임대수익 확인. 305호와 유사한 면적·용도·입지의 거래가격, 보증금과 월세 수준을 확인한 후 실질취득비용을 비교해야 합니다.
- 관리비·명도 확인. 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 부담, 실제 점유자의 인도 가능성 및 명도비용을 점검해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 인수되는 권리와 임차인 현황, 매각 제외 사항, 특별매각조건 등을 최종 매각물건명세서와 법원 기록으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 인수액 확인이 먼저”
강일스퀘아 305호는 신건 최저매각가가 102,000,000원인 사상역 인근의 오피스텔 이용 물건입니다. 그러나 입지나 감정가보다 먼저 해결해야 할 문제가 있습니다.
첫째, 기존 2018년 근저당권의 말소 표시와 이후 이전등기의 관계가 명확해야 합니다. 둘째, 임차권자 강채원의 보증금 20,000,000원에 대한 실제 배당순위와 미배당 시 승계 가능성을 확정해야 합니다. 셋째, 보증금이 확인되지 않은 다수 전입 관련자의 실질 임차관계와 매수인 인수 여부를 명확하게 구분해야 합니다.
제시된 배당 계산에는 인수액이 0원으로 나타나지만, 이는 확인되지 않은 임차관계까지 법률적으로 해소되었다는 증거가 아닙니다. 특히 보증금이 미상인 임차인이 남아 있는 상태에서는 매수인의 총취득비용도 미확정입니다. 유찰로 최저매각가가 낮아지더라도 이러한 구조적 불확실성은 그대로 남을 수 있습니다.
현재 결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 이 사건의 핵심은 신건 가격 102,000,000원이 싼지 여부가 아니라, 실제로 얼마를 더 인수할 수 있으며 해당 호실을 어떤 권리 상태로 취득하는지입니다. 기존 근저당·임차인·배당관계가 정리된 뒤에야 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다.
