부산지방법원 2025타경100991. 사상구 괘법동 강일스퀘아 9층 902호의 경매입니다. 물건은 근린시설로 표기되어 있지만, 감정평가상 이용상태는 업무시설인 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 김문옥이고, 2025년 2월 구덕신용협동조합의 임의경매가 개시됐습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 104,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
가장 먼저 살펴볼 것은 임차권입니다. 고아라는 2023년 2월 7일 확정일자, 2023년 2월 20일 주민등록 및 점유개시 기록을 갖고 있고, 2025년 3월 11일 보증금 90,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌습니다. 배당 추정에서는 이 보증금을 우선 배당하도록 계산되어 있습니다. 다만 2018년 설정된 근저당권의 유효한 존속 여부에 따라 배당순위와 매수인 인수 판단이 달라질 수 있다는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 제9층 제902호 도로명주소: 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설 표기 / 감정상 업무시설(오피스텔) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 104,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 사건 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 임차권등기 | 고아라 · 보증금 90,000,000원 · 건물 전부 |
| 민간임대주택 | 2018.12.20 등록 · 2022.12.08 관련 등기 |
| 등기 확인일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당권과 임차권의 순위가 핵심
경매개시결정일인 2025.02.10이 잠정적인 말소기준으로 제시되어 있습니다. 이 기준을 적용하면 이후의 새김해새마을금고 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 그보다 먼저 2018.10.25 설정된 구덕신용협동조합 근저당권이 존재합니다.
임차인·전입자 조사 — 대항력과 승계 여부
현황조사와 관련 접수기록에는 고아라를 포함하여 71명의 전입·임차권 관련 인원이 확인됩니다. 이 중 69명은 잠정 기준일인 2025.02.10 이전의 전입일이 기록되어 있고, 2명은 그 이후에 전입했습니다. 다만 이 숫자를 902호의 실제 임차인 71명이라고 단정할 수는 없습니다. 감정평가는 여러 호실을 대상으로 작성되었고, 각 인원의 점유 부분이 특정되지 않았기 때문입니다. 실제 902호에 귀속되는 임대차계약과 거주관계를 분리하여 확인하는 것이 선행 과제입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고아라 | 2023.02.20 | 90,000,000원 | 2025.03.11 | 가능·순위확인 | 배당가정 | 유찰 시 인수 가능 |
대항력·우선변제·승계 표시는 확정판결이 아닌 입찰 전 검토상태입니다. 고아라 외 인원들의 실제 902호 점유 여부와 보증금은 별도 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계로 확인된 인원은 없으며, 전입·점유 관련 인원에 중복 보증금을 임의로 합산하지 않았습니다.
확정일자: 2023.02.07
주민등록·점유개시: 2023.02.20
임차권등기: 2025.03.11
보증금: 90,000,000원
등기상 차임: 월 100,000원
임차 범위: 건물 전부
현재 배당 시나리오에서는 이 보증금을 우선변제 대상으로 처리하고 있습니다. 다만 임차권등기가 경매개시결정 이후에 이뤄졌다는 사실만으로 임차권의 인수 여부가 결정되지는 않습니다. 실제 선순위 권리, 기존 대항요건과 배당순위를 함께 검증해야 합니다.
② 가격 판단 — 최저가와 실질취득은 다를 수 있다
현재 최저매각가는 104,000,000원으로 감정가와 같습니다. 그러나 이 물건의 가격 판단에서는 유찰에 따른 최저가 하락보다 매수인이 추가로 인수할 임차보증금이 더 중요합니다.
최근 실거래와 비교하여 가격이 저렴하다는 근거는 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가나 최저가가 낮아 보인다는 이유로 시세 대비 할인율을 제시하거나 가격 메리트가 있다고 판단하지 않습니다. 특히 현재 배당 추정에서 제외된 임차관계가 확인되면 실제 취득비용은 달라질 수 있습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 추정 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 104,000,000원 | 0원 | 104,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 83,200,000원 | 8,697,600원 | 91,897,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 66,560,000원 | 25,038,080원 | 91,598,080원 |
실질취득 = 매각가 + 추정 인수액. 위 금액은 현재 제시된 배당 시나리오의 인수액만 반영한 것이며 취득세, 명도비, 미상 보증금 및 기타 비용은 포함하지 않습니다. 선순위 근저당권의 실제 상태가 달라지면 배당 및 인수 시나리오도 재산정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,256,000원 |
| 1. 임차인 고아라 · 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 11,744,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 104,000,000원 |
현재 회차의 배당 추정에서는 고아라 보증금 90,000,000원이 전액 배당되고, 새김해새마을금고에 11,744,000원이 배당됩니다. 새김해새마을금고의 미배당액은 751,350,570원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
하지만 이 배당표는 확정 배당표가 아닙니다. 2018년 근저당권의 실제 순위관계, 다른 전입자의 권리, 당해세와 최우선변제 등을 대조해야 합니다. 특히 신청채권자의 배당이 0원으로 계산된 점과 선행 근저당권의 말소·이전 내역은 반드시 함께 검증해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·오피스텔·숙박시설·학교·각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산 도시철도 2호선 사상역, 부산김해경전철 사상역이 위치하여 교통 여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 승강기, 주차타워, 도시가스 난방, 위생·급배수, 화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 정방형 토지로, 북서측 약 8m 및 북동측 약 7m 포장도로에 접합니다. 토지면적은 296.1㎡이며 공시지가가 2,721,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이 면적은 개별 902호의 전용면적이 아닙니다.
- 용도지역 및 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역, 상대보호구역 등이 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설인 오피스텔로 이용 중이며, 민간임대주택등기도 존재합니다. 실제 임대차와 법적 용도, 공부상 표시를 함께 검토해야 합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 개별 902호의 내부 상태와 임대관계는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 대중교통 접근성은 긍정적 요인입니다. 그러나 최근 거래가격에 근거한 비교가 확보되지 않아 매도가격과 환금기간을 판단하기는 어렵습니다. 오피스텔의 수익성은 실제 임대관계 확인 후 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2018.10.25 구덕신용협동조합 근저당권의 말소 내역, 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전 내역, 2025.02.10 경매개시결정의 선후관계를 원본 등기부로 검증해야 합니다.
- 902호 실제 임차인 특정. 전입·점유 관련 71명 중 어느 인원이 실제 902호에 해당하는지, 각 계약의 목적물과 점유 부분을 분리해야 합니다. 건물 전체 거주자를 902호 임차인으로 합산해서는 안 됩니다.
- 고아라 보증금 검증. 90,000,000원의 보증금, 확정일자, 주민등록·점유 이력, 임차권등기, 배당요구 및 실제 배당가능액을 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 고아라 외 전입자들의 임대차계약서, 확정일자, 보증금, 배당요구 및 실제 점유 여부를 대조해야 합니다. 전입일만으로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 것은 아닙니다.
- 공동담보 확인. 2018년 근저당권의 공동담보목록과 사건 청구금액을 확인하여 전체 채권과 902호에 귀속되는 배당관계를 구분해야 합니다.
- 유찰 시 실질취득 재계산. 1회 유찰에서는 91,897,600원, 2회 유찰에서는 91,598,080원의 실질취득액이 제시되어 있습니다. 낙찰가뿐 아니라 인수 보증금까지 합산해서 가격을 판단해야 합니다.
- 시세 확인. 같은 건물의 동일 용도·유사 면적 거래와 최근 임대차 수준을 확인해야 합니다. 감정가와 유찰률만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
- 민간임대주택 관련 의무. 등록임대주택의 임대의무기간, 임대료 제한 및 경매 매각에 따른 지위 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 및 관리비. 실제 점유자, 인도 가능성, 체납 관리비, 공용부분 부담 및 명도 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당요구 문건 및 감정평가서를 함께 검토한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격보다 권리 확정이 먼저다”
이 물건은 표면적으로 감정가 104,000,000원의 신건입니다. 그러나 그 금액이 시세보다 저렴하다는 판단 근거는 없으며, 임차권등기와 다수의 전입 기록, 선행 근저당권의 처리 문제가 함께 존재합니다.
고아라 보증금 90,000,000원이 현재 시뮬레이션과 같이 전액 배당된다면 그 임차인에 관한 추정 인수액은 0원입니다. 반면 유찰에 따라 매각대금이 낮아지고 보증금이 미배당되는 시나리오에서는 매수인의 실질취득이 약 9,000만원대로 유지됩니다. 이는 낙찰가가 내려간다고 그만큼 저렴하게 취득할 수 있는 구조가 아님을 보여줍니다.
더 큰 문제는 902호의 실제 임차관계와 2018년 선순위 근저당권의 법적 상태가 확정되지 않았다는 점입니다. 이를 해소하지 못하면 배당순위와 인수금액 모두 달라질 수 있습니다. 현재 단계에서는 공격적인 입찰보다 권리관계 확인을 우선해야 합니다. 종합 판단은 D등급 — 가격 메리트 미확인, 권리관계와 실제 취득비용 검증이 선행되어야 하는 물건입니다.
