부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 13층 1306호입니다. 경매상 물건종류는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가상 이용상태는 업무시설인 오피스텔입니다. 소유자는 김문옥이며, 구덕신용협동조합의 신청으로 임의경매가 진행됩니다. 청구액은 3,713,000,000원입니다.
이 물건은 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매로 곧바로 판단하기 어렵습니다. 2018년 설정된 구덕신용협동조합 근저당권에는 채권최고액 4,368,000,000원이 기록되어 있고, 말소된 권리라는 표시도 존재합니다. 그러나 2025년에는 해당 근저당권을 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전한 기록이 확인됩니다. 근저당권의 실제 존속 여부와 경매의 말소기준권리를 먼저 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 13층 1306호 도로명주소: 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 / 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.08 등기 |
| 등기사항 발급일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권의 충돌
| 권리 | 권리자 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 2018.10.25 근저당권 | 구덕신용협동조합 | 4,368,000,000원 | 말소·이전 관계 확인 |
| 2025.02.10 임의경매개시결정 | 구덕신용협동조합 | 3,713,000,000원 청구 | 매각으로 소멸 |
| 2025.03.25 주택임차권등기 | 석우현 | 130,000,000원 | 미배당 시 인수 검토 |
| 2025.05.01 가압류 | 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 매각으로 소멸 |
| 2025.07.09 근저당권 이전 | 케이씨유엔피엘대부주식회사 | — | 원근저당 상태 확인 |
특히 근저당권자는 당초 구덕신용협동조합이었으나 2025.06.25 확정채권양도를 원인으로 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사에 권리이전등기가 이루어진 것으로 나타납니다. 이것이 실제 유효한 근저당권의 승계인지, 이미 말소된 권리와 관련된 기록인지를 반드시 구분해야 합니다.
② 임차인 분석 — 등기 임차권과 다수 전입 기록
등기된 임차인 — 석우현
| 임차권자 | 석우현 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2024.02.22 |
| 점유개시일 | 2024.03.14 |
| 주민등록일 | 2024.03.15 |
| 확정일자 | 2024.02.22 |
| 보증금 | 130,000,000원 |
| 임차 부분 | 건물 전부 |
| 임차권등기일 | 2025.03.25 |
| 배당요구 | 2025.03.25 |
| 우선변제 | 확정일자·배당요구 확인 실제 배당순위는 선순위 권리 검토 필요 |
| 대항력 | 대항력 가능·순위 확인 필요 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 |
석우현은 보증금과 확정일자, 점유·전입 및 임차권등기 사실이 확인되는 핵심 임차인입니다. 다만 2024년 전입은 2018년 근저당권 설정 이후이므로 해당 근저당권의 실제 존속 여부가 중요합니다. 경매개시결정일보다 전입이 빠르다는 사실만으로 선순위 임차인이라고 단정할 수는 없습니다.
전입·임차 조사 명단
아래 대항력 표시는 최종 법적 판정이 아닙니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 사람은 대항력 가능·미상으로 표시했습니다. 배당요구일이 확인되는 경우에는 접수일을 함께 기재했습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,250,000원 |
| 1. 석우현 임차보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 새김해새마을금고 가압류 | 763,094,570원 | 41,750,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차의 배당 추정에서는 석우현의 보증금 130,000,000원이 전액 배당되며 새김해새마을금고에는 41,750,000원이 배당됩니다. 새김해새마을금고의 미배당액은 721,344,570원입니다. 신청채권자 구덕신용협동조합에 대한 배당은 해당 추정에서 0원으로 나타납니다. 실제 배당은 근저당권 존속 여부와 배당순위 재확인에 따라 달라질 수 있으며, 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득을 함께 보자
| 회차 | 최저매각가 | 추정 인수액 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 175,000,000원 | 0원 | 175,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 140,000,000원 | 0원 | 140,000,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 112,000,000원 | 20,368,000원 | 132,368,000원 |
선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 미배당액을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 증가하여 실질취득액이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 이 물건도 낙찰가뿐 아니라 미배당 보증금 및 인수액을 합산한 비용을 기준으로 접근해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·오피스텔·숙박시설·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장, 지하철 2호선 사상역 및 부산김해경전철 사상역이 위치합니다. 감정평가상 교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다. 물건종류 표시인 근린시설과 실제 공부·이용상태를 확인하고 해당 호실의 사용 용도 및 임대관계를 검토해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 15층 규모입니다. 위생·급배수·소방·승강기·공동현관·주차타워·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 및 방화지구 등에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 비행안전제6구역 등 제한사항이 있습니다. 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다.
- 접도. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 포장도로에 접하며 토지는 대체로 평탄한 정방형입니다.
- 공부상 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔의 거래가격과 임대차 보증금 수준을 함께 살펴야 합니다. 현재는 비교 실거래가격이 확인되지 않아 매각가의 적정성 및 환금성을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2018.10.25 근저당권의 말소 표시와 2025.07.09 권리이전등기가 양립하는 경위를 등기사항전부증명서 원본에서 확인해야 합니다.
- 석우현 임차권 확인. 보증금 130,000,000원, 확정일자 2024.02.22, 점유개시 2024.03.14, 전입 2024.03.15 및 임차권등기의 실제 대항력·배당순위를 검토해야 합니다.
- 다수 전입 기록 대조. 71명의 조사 명단 중 실제 1306호에 관한 임차인과 다른 호실 또는 관계없는 전입 기록을 구분해야 합니다. 주민등록과 실제 점유 및 보증금 지급 사실도 확인해야 합니다.
- 배당요구와 인수 위험. 배당요구가 접수된 사람뿐 아니라 보증금과 우선변제권이 미확인된 사람도 별도로 검토해야 합니다. 현재 배당표의 인수 0원만으로 모든 위험이 사라졌다고 판단해서는 안 됩니다.
- 유찰 회차별 자금계획. 2회 유찰 시 최저가 112,000,000원에 추정 인수액 20,368,000원이 더해져 실질취득액이 132,368,000원이 되는 시나리오를 고려해야 합니다.
- 시세 확인. 동일 건물·동일 용도의 최근 거래가격과 임대차 사례를 대조한 후 실질취득액의 적정성을 판단해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 의무 및 매각에 따른 처리관계를 확인해야 합니다.
- 명도와 관리비. 실제 점유자 및 점유 권원을 확인하고 명도 절차·미납 관리비·공용부분 부담 가능성을 조사해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 인수할 권리다”
이 사건은 권리분석상 고위험 확인대상입니다. 석우현의 임차보증금 130,000,000원이 등기되어 있고, 다수의 전입 신고 기록이 존재하며, 2018년 근저당권의 말소와 이후 권리이전 관계도 명확히 정리되어야 합니다.
현 회차 예상배당에서는 인수액이 0원으로 계산되지만, 이것이 법적으로 확정된 인수액을 의미하지는 않습니다. 2회 유찰 시에는 20,368,000원의 인수가 추정되며, 실질취득액은 132,368,000원입니다. 미확인 임차인에 따른 추가 위험 가능성까지 고려하면 단순히 유찰로 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 응찰하기 어렵습니다.
결론은 입찰 보류 및 권리관계 원본 재검증입니다. 실제 임차인·보증금·배당순위와 근저당권 상태를 확정하고, 실거래 시세와 실질취득액을 비교한 뒤 접근하는 것이 합리적입니다. 현재 단계에서는 가격 메리트와 권리 안전성을 모두 확정할 수 없습니다.
