부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 15층 1501호입니다. 사건의 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가상 이용상태는 업무시설인 오피스텔입니다. 소유자는 김문옥이고, 구덕신용협동조합이 신청한 임의경매 사건입니다. 신청채권자의 청구액은 3,713,000,000원입니다.
이 사건은 가격보다 권리의 선후관계와 임차보증금 인수 여부를 먼저 확인해야 합니다. 곽나현의 보증금은 120,000,000원으로 최저매각가와 근접합니다. 또한 다수의 전입·점유 관계자가 조사되어 있으나, 이들이 실제로 1501호에 각각 어떠한 권리를 갖는지 확정되지 않았습니다. 다른 호실의 전입 정보가 혼재했을 가능성까지 구분해야 하므로, 기재된 인원 전체를 이 호실의 확정적인 임차인으로 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 15층 1501호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 / 감정상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 |
| 소유자 | 김문옥 · 2018.12.28 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 123,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 발급 기준일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리의 확정이 먼저다
현재의 권리 산정은 2025.02.10 임의경매개시결정을 기준으로 하고 있으나, 2018년 근저당권의 실제 존속·말소 시점과 권리이전의 효력을 대조해야 최종적인 말소기준권리를 확정할 수 있습니다.
만약 2018년 근저당권이 유효하게 존속했던 것으로 확인된다면, 단순히 2025년 경매개시결정일과 전입일을 비교한 대항력 판단 및 배당순위는 달라질 수 있습니다.
2025.05.01 접수된 새김해새마을금고의 가압류 청구금액은 763,094,570원입니다. 이 가압류는 2025.02.10 경매개시결정 이후에 접수되어 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 담보권의 우선순위와 임차인 보호관계는 별도로 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수가 핵심 위험
곽나현은 등기부에 주택임차권이 등기되어 있으며, 보증금 120,000,000원, 확정일자 2020.01.10, 주민등록일 및 점유개시일 2020.01.29로 기재되어 있습니다. 임차권등기일은 2025.03.11이고 배당요구 사실도 확인됩니다.
| 등기 임차권자 | 곽나현 |
|---|---|
| 임차 범위 | 주택 전부 |
| 임대차계약일 | 2020.01.10 / 2022.01.04 |
| 주민등록·점유개시 | 2020.01.29 |
| 확정일자 | 2020.01.10 |
| 임차보증금 | 120,000,000원 |
| 등기상 차임 | 월 10,000원 |
| 임차권등기 | 2025.03.11 |
| 배당요구 | 2025.03.11 접수 기재 |
| 대항력 | 가능 · 선순위 관계 재확인 |
| 우선변제 | 확정일자·배당요구 확인 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 |
이들의 전입 시점은 확인되더라도 실제 임차계약, 점유, 보증금, 1501호와의 관련성이 불명확하므로 대항력 가능·미상으로 구분해야 합니다. 각 인원을 이 호실의 독립된 임차인으로 확정하거나 보증금을 임의로 합산해서는 안 됩니다.
확인되지 않은 임차보증금이 존재한다면 아래 배당 및 인수 예상은 실제와 크게 달라질 수 있습니다.
③ 점유·전입 관계자 명세
다음은 현황조사 및 임차권등기 등에 나타난 인원입니다. 대항력 표시는 1501호에 관한 실제 점유와 임대차관계가 검증되기 전의 잠정적 위험 분류입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 배당요구 |
|---|
등기 임차권자 곽나현의 보증금과 확정일자를 제외한 인원은 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구 접수일이 없는 경우에는 미확인으로 표시합니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고는 확인되지 않습니다.
④ 시세 비교 — 가격 메리트 판단 보류
이 물건의 최저매각가는 123,000,000원입니다. 그러나 강일스퀘아 동일 유형의 최근 실거래 평균이나 최신 실거래가격, 거래 추세가 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다.
특히 이 사건은 단순 낙찰가격보다 실질취득비용이 중요합니다. 배당되지 못한 임차보증금을 매수인이 인수하는 경우, 낙찰가가 낮아지더라도 인수액이 증가해 실질취득비용은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않을 수 있습니다.
2회 유찰 가정에서도 낙찰가 78,720,000원에 예상 인수액 43,096,960원을 더한 121,816,960원이 실질취득액입니다.
보증금 인수 위험을 고려하면 최저가만 낮아진다고 실질적으로 싸지는 구조가 아닙니다. 시세와의 비교 역시 최저가가 아닌 실질취득비용을 기준으로 해야 합니다.⑤ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,522,000원 |
| 1. 임차인 곽나현 보증금(우선변제) | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 478,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 추정에 따르면 곽나현의 보증금은 전액 배당되고 새김해새마을금고 가압류채권에는 478,000원이 배당됩니다. 가압류채권의 미배당액은 762,616,570원입니다. 신청채권자 구덕신용협동조합에 대한 예상배당은 0원으로 산정되어 있습니다. 이는 2018년 근저당권의 존속 여부와 선순위 관계를 검증하기 전의 참고 계산입니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 실질취득
| 회차 | 최저가 | 추정 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 123,000,000원 | 0원 | 123,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 98,400,000원 | 23,771,200원 | 122,171,200원 |
| 2회 유찰(64%) | 78,720,000원 | 43,096,960원 | 121,816,960원 |
1회 유찰하면 최저가는 98,400,000원으로 떨어지지만 실질취득액은 122,171,200원입니다. 2회 유찰하더라도 실질취득액은 121,816,960원입니다. 보증금 120,000,000원에 가까운 수준에서 취득비용이 유지되는 인수형 경매의 특성이 드러납니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 미배당 보증금이 매수인에게 승계된다면, 낙찰가 하락분 상당액이 추가 인수부담으로 전환될 수 있습니다. 다만 이 사건의 확정적인 부담액은 배당순위, 임차인의 대항력, 실제 보증금 및 해당 호실의 점유관계를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
만약 실제 대항력 있는 다른 임차인의 미배당 보증금이 확인된다면 실질취득액은 위 표의 수치보다 커질 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 괘법초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 도시철도 2호선 사상역과 부산김해경전철 사상역이 소재하여 감정평가상 교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 15층 건물입니다. 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방 및 소방설비 등이 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 비행안전제6구역 등의 제한이 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 정방형 토지이며 북서측과 북동측의 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다.
- 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 사상역 인근의 교통 접근성은 긍정적이지만 동일 유형의 최근 거래가격과 거래량이 확인되지 않아 가격 경쟁력 및 환금성을 수치로 평가하기는 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2018.10.25 구덕신용협동조합 근저당권의 말소 여부와 말소 시점, 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 권리이전 등기를 원본에서 대조해야 합니다.
- 곽나현 임차권 확인. 보증금 120,000,000원, 확정일자 2020.01.10, 주민등록·점유개시 2020.01.29 및 배당요구 사실을 확인하고, 실제 미배당 보증금의 인수 여부를 판단해야 합니다.
- 다수 전입자와 1501호의 관계 확인. 현황조사에 기재된 71명 중 누구의 점유·임대차가 실제 매각 대상인 1501호에 해당하는지 확인해야 합니다. 다른 호실의 전입자가 혼재되어 있다면 구분이 필요합니다.
- 미상 보증금 확인. 곽나현 이외의 70명에 대해 실제 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- 배당순위 검증. 신건 배당표는 곽나현에게 120,000,000원이 우선 배당되는 것으로 산정되어 있지만, 담보권과 임차권의 법적 우선순위가 확정된 결과는 아닙니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 1회 유찰 시 23,771,200원, 2회 유찰 시 43,096,960원의 인수 추정이 있으므로 낙찰가만을 기준으로 입찰 상한을 정해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택 등록. 2022.12.08 민간임대주택등기 및 2018.12.20 등록 사유를 확인하고, 실제 등록 상태와 매수인에게 영향을 주는 의무를 검토해야 합니다.
- 실거래 시세. 동일 건물·유사 면적·유사 층의 최근 실거래를 확보한 뒤 예상 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자, 인도 가능성, 체납 관리비, 공용부분 관리비 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 기록 및 배당요구 문건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮아진 낙찰가가 곧 낮은 취득비용은 아니다”
부산 강일스퀘아 1501호는 감정가와 최저매각가가 123,000,000원인 신건입니다. 그러나 등기 임차보증금 120,000,000원이 존재하고, 유찰 시 해당 보증금의 미배당분을 매수인이 인수할 가능성이 핵심적인 위험입니다.
제시된 계산에서는 1회 유찰 시 실질취득액이 122,171,200원, 2회 유찰 시 121,816,960원으로 나타납니다. 최저가가 크게 낮아져도 실질취득비용은 보증금에 가까운 수준에서 유지됩니다.
더 중요한 문제는 권리관계의 미확정입니다. 과거 근저당권의 실제 말소 여부 및 권리이전 관계를 확인해야 하고, 다수 전입자의 실제 호실과 보증금도 구분해야 합니다. 이러한 위험이 해소되지 않은 상태에서 현재 회차 인수 추정액 0원을 확정적인 무인수로 받아들일 수 없습니다.
결론은 입찰 보류 및 권리관계 정밀 확인입니다. 임차보증금의 실제 인수 범위와 말소기준권리를 확정하고, 최근 실거래 시세를 확보한 이후에야 합리적인 입찰가격을 판단할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 최종 실질취득비용입니다.
