부산지방법원 2025타경100991. 부산광역시 사상구 괘법동 강일스퀘아 13층 1301호에 대한 임의경매입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가에서는 공부상 업무시설인 오피스텔로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 소유자는 김문옥이며, 구덕신용협동조합이 신청한 경매입니다. 신청채권자의 청구액은 3,713,000,000원입니다.
이 물건에서 먼저 확인해야 할 것은 등기된 주택임차권입니다. 전병일은 2024.02.28 전입·점유를 개시하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 보증금은 120,000,000원입니다. 2025.03.17 임차권등기가 접수되었고 배당요구도 확인됩니다. 다만 앞선 근저당권과의 실제 우선순위가 확정되어야 보증금의 매수인 인수 여부도 최종 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 13층 1301호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔 이용) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 |
| 소유자 | 김문옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 123,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 | 매각공고에서 확인 필요 |
| 신청채권자 / 청구액 | 구덕신용협동조합 / 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인
2018.10.25 설정된 구덕신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 4,368,000,000원이며 공동담보목록이 존재합니다. 소유권은 2018.12.28 김문옥에게 이전되었고, 같은 날 해당 근저당권의 채무자도 김문옥으로 변경되었습니다.
이후 2025.02.10 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정, 2025.03.17 전병일의 임차권등기, 2025.05.01 새김해새마을금고의 763,094,570원 가압류가 이어집니다. 2025.07.09에는 기존 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 확인됩니다.
② 임차인·전입자 분석 — 보증금 미상 위험
전입·점유 관련 자료에는 총 71건의 명의가 확인됩니다. 이 가운데 전병일은 보증금과 확정일자가 확인된 등기 임차권자이고, 나머지 70건은 보증금 및 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 나머지 명의자들을 모두 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없으며, 이들이 실제로 1301호에 관계되는지, 동일 세대 또는 다른 호실의 전입 자료가 포함되었는지부터 확인해야 합니다.
| 임차권자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전병일 | 2024.02.28 | 120,000,000원 | 대항력 기재 | 확정일자·우선변제 | 2025.03.17 배당요구 · 승계 없음 |
전병일: 계약일 2024.01.28, 전입·점유·확정일자 2024.02.28, 임차권등기 2025.03.17. 보증금 120,000,000원. 실제 대항력의 선후관계는 말소기준권리 원본 확인을 전제로 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전입자 명부를 표시합니다. | |||||
※ 보증금 및 확정일자가 확인되지 않은 명의자에게 대항력을 확정적으로 부여하지 않았습니다. 배당요구일이 확인되는 경우에만 배당요구 접수로 표시합니다. 별도의 보증기관 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다.
③ 실질취득가 — 유찰되어도 총부담은 크게 내려가지 않는다
전병일의 보증금 120,000,000원이 대항력 있는 인수대상이라고 가정하면, 낙찰가가 낮아질수록 배당되지 못한 보증금의 매수인 인수액이 증가합니다. 즉 최저매각가 하락분 대부분이 인수액 증가로 상쇄될 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 123,000,000원 | 0원 | 123,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 98,400,000원 | 23,771,200원 | 122,171,200원 |
| 2회 유찰(64%) | 78,720,000원 | 43,096,960원 | 121,816,960원 |
실질취득 추정 = 낙찰가 + 예상 인수액. 인수액은 해당 회차의 예상배당 및 전병일 보증금 인수 가정에 따른 수치입니다. 미상 임차인 보증금, 취득 관련 세금, 명도비, 미납관리비 등은 제외되어 있습니다.
④ 시세 판단 — 실질취득 기준으로 보류
동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아 가격 메리트를 판정할 수 없습니다. 감정가 123,000,000원을 곧바로 시장가격으로 간주해서도 안 됩니다.
특히 전병일의 보증금 인수가 현실화된다면 시세 비교 기준은 78,720,000원 또는 98,400,000원의 낙찰가가 아니라 인수액을 포함한 121,816,960원~122,171,200원의 실질취득 추정액이어야 합니다. 이 금액을 실제 거래가격과 비교하기 전까지는 저평가·급매·시세보다 저렴하다는 판단을 보류해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,522,000원 |
| 1. 전병일 임차보증금(우선변제) | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 새김해새마을금고 가압류 | 763,094,570원 | 478,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 기준 추정배당입니다. 집행비용 2,522,000원, 전병일 보증금 120,000,000원, 새김해새마을금고 478,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 새김해새마을금고의 미배당액은 762,616,570원입니다. 다만 2018년 근저당권의 유효 여부, 공동담보, 당해세, 최우선변제 및 다른 임차권이 확정되면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장, 도시철도 2호선 사상역과 부산김해경전철 사상역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통 사정은 양호합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 승강기, 공동현관문, 주차타워, 위생·급배수시설, 화재탐지·경보시설 및 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다.
- 건축물 확인. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 사상역 접근성은 긍정적이나, 실제 매매 수요와 환금성은 동일 건물의 거래 사례를 확인해야 판단할 수 있습니다. 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태의 관계도 점검 대상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확정. 2018.10.25 구덕신용협동조합 근저당권의 말소 여부, 2025.07.09 근저당권 이전등기의 효력과 공동담보 관계를 원본으로 확인하세요.
- 전병일 임차권. 보증금 120,000,000원, 전입·확정일자 2024.02.28, 임차권등기 2025.03.17의 우선순위와 실제 배당 가능액을 확인해야 합니다.
- 기타 전입자 확인. 전입·점유 관련 명의 71건 중 실제 1301호와 관련된 명의자, 중복 또는 다른 호실 관련 명의자를 구분하세요. 보증금이 미상인 명의자들의 계약관계도 확인해야 합니다.
- 미배당 보증금. 유찰 후 전병일의 보증금 인수 가능액이 23,771,200원 또는 43,096,960원으로 증가하는 시나리오를 검토하고, 다른 인수금이 없는지 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.08 접수된 민간임대주택등기의 현재 등록상태와 매각 이후 처리관계를 확인하세요.
- 실거래가 검증. 동일 건물 및 유사 오피스텔의 최신 실거래가격을 확인하고, 낙찰가가 아닌 인수액을 포함한 실질취득 기준으로 비교하세요.
- 명도·관리비. 실제 점유자를 확인하고, 인도 및 명도 가능성, 관리비 체납 내역, 공용부분 미납관리비 부담 여부를 조사하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 자료, 감정평가서 및 매각공고를 직접 확인한 후 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 실질취득은 내려가지 않을 수 있다”
부산 강일스퀘아 1301호는 단순한 저가 낙찰 기회를 찾는 관점에서 접근하기 어려운 물건입니다. 신건 최저가는 123,000,000원이지만, 전병일의 임차보증금만 120,000,000원이며 다른 전입·점유 명의의 실제 권리관계도 확정되지 않았습니다.
1회 유찰 시 최저가는 98,400,000원, 2회 유찰 시 78,720,000원이지만, 제시된 보증금 인수 시나리오를 적용하면 실질취득은 각각 122,171,200원과 121,816,960원입니다. 따라서 낙찰가만 보고 가격 메리트를 평가하면 실제 부담을 크게 잘못 판단할 수 있습니다.
더 중요한 것은 말소기준권리와 실제 임차관계의 확정입니다. 기존 근저당권의 말소·이전등기 관계, 전병일 임차권의 우선순위, 다수 전입 명의자의 실제 점유와 보증금이 확인되기 전에는 매수인의 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
종합 판단: D등급(32점). 권리관계 미확정, 임차보증금 인수 가능성, 시세 확인 부족이 동시에 존재합니다. 현재는 입찰 보류 및 권리 재확인이 우선이며, 이를 해소한 뒤에도 실제 시장가격과 실질취득액을 비교하여 투자 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
