부산지방법원 2025타경100991. 사상구 괘법동 강일스퀘아 8층 803호입니다. 사건의 최저매각가는 84,000,000원이고 유찰이 없는 신건입니다. 소유자는 김문옥, 경매 신청채권자는 구덕신용협동조합이며 사건 청구금액은 3,713,000,000원입니다. 다만 이 청구금액을 해당 호실의 매수인이 그대로 인수하는 채무로 이해해서는 안 됩니다.
이 물건에서 중요한 것은 최저가보다 임차인과 등기상 권리의 우선순위입니다. 등기에는 윤다운의 주택임차권이 기재되어 있으며, 현황조사 등의 임차인·전입 관련 기재를 합치면 확인 대상 자연인이 총 71명입니다. 이 가운데 69명은 제시된 2025.02.10 말소기준일보다 전입일이 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람에게 대항력이 확정적으로 있다고 판단할 수는 없습니다. 더구나 이들이 실제로 모두 803호의 독립된 임차인인지도 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 8층 803호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설로 분류 / 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 · 해당 물건 8층 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전, 단독소유) |
| 감정가 | 84,000,000원 |
| 최저매각가 | 84,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 사건 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 말소기준 검토 | 2025.02.10 임의경매개시결정으로 산정되어 있으나, 2018.10.25 근저당권의 말소·이전 경위 재확인 필요 |
| 등기상 임차권 | 윤다운 · 보증금 40,000,000원 · 임차권등기 2025.01.07 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.08 등기 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 기재 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 선순위 임차권이 핵심
권리분석에서 우선 확인해야 할 등기는 2018.10.25 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,368,000,000원이고 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 해당 근저당권은 말소된 것으로 표시되어 있지만, 2025.07.09에는 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전등기도 기재됩니다.
2025.05.01 새김해새마을금고의 가압류는 청구금액 763,094,570원으로 기재되어 있고, 2025.12.05에는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정도 추가되었습니다. 제시된 권리관계상 두 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 다만 등기상 권리의 말소와 임차보증금 반환채무의 인수 여부는 별개의 문제입니다.
② 임차인 분석 — 인수위험은 왜 확정되지 않는가
| 임차인 | 전입 / 점유개시 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤다운 | 2018.11.19 | 40,000,000원 | 2018.11.19 | 2025.01.07 | 선순위 여부 재확인 | 행사 가능 | 대위·승계 아님 |
윤다운은 임대차계약일, 주민등록일, 점유개시일, 확정일자가 모두 2018.11.19로 기재되어 있습니다. 임차권등기일은 2025.01.07, 등기상 차임은 180,000원, 임차범위는 부동산 전부입니다. 확정일자와 배당요구를 근거로 우선변제권 행사를 검토할 수 있지만, 선순위 근저당권 관계를 먼저 확정해야 합니다.
아래는 나머지 전입·임차인 조사 대상자의 내역입니다. 2025.02.10 이전 전입은 대항력 가능·미상으로, 이후 전입은 해당 기준일 이후 전입으로 표시했습니다. 모든 대상자에 대해 실제 점유, 보증금, 확정일자, 803호와의 관계 및 배당요구의 효력을 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
보증금과 확정일자가 확인되지 않은 대상자는 우선변제권과 매수인 인수 가능성을 확정할 수 없습니다. 배당요구일이 기재되어 있더라도 그것만으로 보증금, 배당순위 또는 대항력의 존재가 확정되는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,912,000원 |
| 1. 임차인 윤다운 보증금 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 2. 새김해새마을금고 가압류 | 763,094,570원 | 42,088,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 예상배당은 집행비용 1,912,000원, 윤다운 보증금 40,000,000원, 새김해새마을금고 42,088,000원으로 구성되며 소유자에게 돌아가는 잔액은 0원입니다. 새김해새마을금고의 배당 부족액은 721,006,570원입니다.
④ 회차별 시나리오 — 유찰되어도 권리위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 채권 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 84,000,000원 | 42,088,000원 | 721,006,570원 | 미확정 |
| 1회 유찰 (80%) | 67,200,000원 | 25,590,400원 | 737,504,170원 | 미확정 |
| 2회 유찰 (64%) | 53,760,000원 | 12,392,320원 | 750,702,250원 | 미확정 |
회차가 내려가면 최저매각가격은 84,000,000원 → 67,200,000원 → 53,760,000원으로 낮아집니다. 하지만 이는 낙찰가의 변화일 뿐입니다. 선순위 보증금이 실제로 인수된다면 유찰로 줄어든 낙찰가의 이익이 인수금 증가로 상쇄될 수 있습니다.
특히 본건은 보증금이 확인되지 않은 대상자가 많기 때문에 유찰 이후에도 총취득비용이 낮아진다고 단정할 수 없습니다. 먼저 803호에 실제로 적용되는 임대차계약과 매수인 인수범위를 확정해야 회차별 입찰가격을 의미 있게 비교할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 괘법초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 사상역, 부산김해경전철 사상역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통 사정은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 15층 건물로, 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 정방형 토지이며, 북서측 약 8m, 북동측 약 7m의 포장도로에 접합니다. 토지면적은 296.1㎡, 공시지가는 2,721,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 해당 면적과 공시지가는 개별 803호의 전용면적 또는 개별 시세를 의미하지 않습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역 및 상대보호구역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되어 있지 않습니다.
- 환금성. 역세권 교통 접근성은 긍정적인 입지 요소입니다. 다만 실제 이용은 오피스텔이고 물건 분류는 근린시설로 제시되어 있어, 용도 적합성과 실제 임대차 상태가 매수자 범위에 영향을 줄 수 있습니다. 최근 실거래가격을 확인하기 전에는 환금성을 가격 측면에서 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 재확인. 2018.10.25 구덕신용협동조합 근저당권의 말소 여부, 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기, 공동담보 및 경매개시결정의 선후관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 윤다운 임차권등기 확인. 보증금 40,000,000원, 확정일자 2018.11.19, 임차권등기 2025.01.07의 효력과 실제 배당가능액을 확인해야 합니다. 전액배당이 보장되지 않는 경우 인수 여부를 별도로 판단해야 합니다.
- 나머지 전입자 확인. 보증금과 확정일자가 미상인 70명의 실제 임대차 여부, 803호와의 관계, 점유 범위, 배당요구 여부, 미배당 보증금 인수 가능성을 조사해야 합니다.
- 현황조사와 매각물건명세서 대조. 전입자 명단, 임차권등기 및 개별 호실 점유관계가 서로 일치하는지 확인하고, 선순위 임차인과 매수인이 인수하는 권리의 기재를 대조해야 합니다.
- 주택과 업무시설의 이용관계. 감정상 오피스텔 이용, 근린시설 분류, 민간임대주택등기와 주택임차권등기의 관계를 건축물대장 및 실제 사용 현황으로 확인해야 합니다.
- 배당표 재검토. 윤다운 전액배당 가정, 새김해새마을금고 가압류 배당, 구덕신용협동조합 및 주택도시보증공사 관련 권리, 당해세와 최우선변제 가능성을 모두 반영하여 우선순위를 재검토해야 합니다.
- 실질취득가격 산정. 최저가에 실제 인수하는 미배당 보증금과 명도·관리비 등 추가 비용을 반영한 후, 최근 12개월 및 최신 실거래가격과 비교해야 합니다.
- 현장 점유 및 명도. 실제 점유자를 확인하고 인도명령 가능 여부, 점유자별 인도 및 임차권 말소에 필요한 조건을 검토해야 합니다.
맺으며 — “8,400만원이 취득원가의 끝은 아니다”
이 사건의 외형적인 최저매각가는 84,000,000원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 이 숫자가 아닙니다. 윤다운의 등기된 보증금 40,000,000원은 예상배당상 전액 지급되는 구조로 제시되지만, 실제 배당순위가 검증되어야 합니다. 다른 70명의 전입·임차인 관련 보증금도 미확정입니다.
또한 2018년 근저당권과 2025년 근저당권 이전등기의 관계가 정리되지 않아, 현재 산정된 말소기준과 임차권 우선순위를 그대로 신뢰하기 어렵습니다. 이 상태에서 매수인 인수액을 0원으로 가정하거나 감정가 84,000,000원을 시세보다 저렴한 가격이라고 평가하는 것은 위험합니다.
사상역 인근이라는 입지상 장점은 분명한 검토 요소지만, 권리관계가 미확정인 상황에서는 이를 근거로 높은 투자 매력도를 부여할 수 없습니다. 결론은 입찰 보류. 실제 803호에 해당하는 임차인과 그 보증금, 선순위 권리, 배당 및 인수범위, 실거래 시세를 먼저 확인하는 것이 합리적입니다.
