부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 14층 1403호입니다. 경매 분류상 근린시설로 표기되지만, 감정평가 이용상태는 업무시설인 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김문옥이며, 신청채권자는 구덕신용협동조합입니다. 감정가 87,000,000원으로 출발하는 신건이지만, 권리관계는 가격만큼 단순하지 않습니다.
등기에는 2018년 구덕신용협동조합의 채권최고액 4,368,000,000원 근저당권이 등장합니다. 해당 근저당은 이미 말소되었다는 표시와 2025년 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록이 함께 나타납니다. 반면 경매개시결정인 2025년 2월 10일이 말소기준권리로 산정되어 있어, 원등기와 말소사항을 대조하지 않고 우선순위를 확정하기 어렵습니다.
현해규의 보증금 80,000,000원도 중요하지만, 다른 점유·임차 관련 명의의 보증금이 다수 미상인 점은 낙찰자가 실제로 부담할 비용을 예측하기 어렵게 만듭니다. 무엇보다 이 신고 명의가 모두 1403호에 해당하는지부터 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 14층 1403호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 분류 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 지상 15층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전, 단독소유) |
| 감정가 | 87,000,000원 |
| 최저매각가 | 87,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 신청채권 청구액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 임차권등기 | 현해규 · 보증금 80,000,000원 · 건물 전부 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.08 등기 · 2018.12.20 등록 |
| 전입·임차 관련 명의 | 71명 · 대위·보증기관 승계 신고 없음 · 실제 호실별 임차관계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인
권리 흐름에서 가장 중요한 것은 2018년 근저당과 2025년 경매개시결정의 관계입니다. 등기상 최초 근저당 설정일은 2018년 10월 25일이고, 채권최고액은 4,368,000,000원이며 공동담보가 기재되어 있습니다. 2018년 12월 28일 채무자가 김문옥으로 변경되었고, 2025년 7월 9일 근저당권 이전 기록도 나타납니다.
그러나 최초 근저당에는 이미 말소되었다는 판독이 함께 존재합니다. 이 말소가 실제 완료된 것인지, 이후 이전등기와 어떤 관계인지 확인해야 합니다. 2018년 근저당이 유효한 선순위 권리라면 2025년 경매개시결정을 기준으로 전입자들의 대항력을 판정하는 것은 부정확할 수 있습니다. 반대로 그 근저당이 적법하게 말소되어 효력이 없다면, 경매개시결정 이전 전입자들의 임차권 인수 가능성을 별도로 심사해야 합니다.
2025년 5월 1일 새김해새마을금고 가압류 763,094,570원은 경매개시 이후 설정된 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 기재되어 있습니다. 다만 채권 자체의 미배당액과 매수인이 승계하는 임차보증금은 서로 다른 문제입니다.
② 임차인 분석 — 보증금보다 먼저 점유를 확인
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|
대항력 가능·미상은 임대차계약, 실제 점유, 주거용 사용 및 유효한 선순위 권리 확정이 필요하다는 뜻입니다. 배당요구 기록이 확인되지 않은 경우는 배당요구가 없었다는 확정 판정이 아닙니다. 배당요구와 우선변제권의 존재도 서로 구분해야 합니다.
③ 핵심 임차권 — 현해규 80,000,000원
| 임차권자 | 현해규 |
|---|---|
| 임차 범위 | 건물 전부 |
| 임차보증금 | 80,000,000원 |
| 임대차계약일 | 2023.03.21 |
| 주민등록일 | 2023.03.21 |
| 점유개시일 | 2023.03.21 |
| 확정일자 | 2023.03.21 |
| 임차권등기일 | 2025.03.14 |
| 배당요구 | 2025.03.14 · 신청 확인 |
| 우선변제 | 확정일자와 배당요구 확인 · 실제 순위는 선순위 권리 검증 필요 |
| 대항력 | 가능·선순위 확인 |
| 승계 여부 | 대위·승계 아님 |
현해규는 2023년 3월 21일 전입·점유·확정일자가 모두 기재된 임차권자입니다. 경매개시결정일인 2025년 2월 10일보다는 앞선 날짜이므로, 이 날짜만 기준으로 보면 임차권 인수 가능성을 검토해야 합니다. 그러나 2018년 근저당이 실제 유효하다면 선순위 관계에 대한 결론은 달라질 수 있습니다.
임차권등기 자체는 2025년 3월 14일 이루어졌습니다. 임차권등기일만 보고 2023년부터의 점유·확정일자 기록을 무시해서도 안 되지만, 반대로 임차권등기가 존재한다는 이유만으로 기존 근저당에 대한 우선순위까지 확정할 수도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,966,000원 |
| 1. 임차인 현해규 보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 5,034,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 금액은 제시된 배당 시뮬레이션의 신건 가정값입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 신청채권자 구덕신용협동조합의 청구액은 3,713,000,000원, 시뮬레이션상 신청채권자 배당은 0원으로 표시되어 있습니다. 최초 근저당권의 존속 및 이전 관계가 확정되지 않은 만큼, 이 예상배당표를 법적으로 확정된 배당순위로 볼 수 없습니다.
현재 회차에서는 매각대금 87,000,000원 중 집행비용 1,966,000원, 현해규 보증금 80,000,000원, 새김해새마을금고 가압류 배당 5,034,000원으로 전액 배분되는 형태입니다. 새김해새마을금고 채권의 미배당액은 758,060,570원으로 제시되어 있습니다.
⑤ 유찰 시뮬레이션 — 최저가 하락의 함정
| 회차 | 최저가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 87,000,000원 | 0원 | 87,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 69,600,000원 | 12,052,800원 | 81,652,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 55,680,000원 | 25,722,240원 | 81,402,240원 |
실질취득 추정액 = 해당 회차 최저가 + 제시된 매수인 인수 추정액. 실제 낙찰가와 배당순위에 따라 변동됩니다. 다른 보증금 미상 임차인에 대한 잠재적 인수액, 취득 관련 부대비용 및 명도비용은 포함되지 않았습니다.
이 물건에서 유찰은 일반적인 경매처럼 취득원가를 크게 낮추는 효과만 가져오지 않습니다. 확인된 현해규 보증금 80,000,000원을 인수해야 하는 조건이 성립한다면, 매각대금이 낮아질수록 임차인에게 배당되지 못한 보증금이 늘어납니다. 그 결과 매수인의 실질취득원가는 보증금 수준을 중심으로 형성됩니다.
제시된 회차별 계산에서는 1회 유찰 시 81,652,800원, 2회 유찰 시 81,402,240원입니다. 최저가는 55,680,000원까지 내려가더라도 실제로는 약 81,000,000원대의 취득부담이 남는 셈입니다. 해당 값에는 회차별 집행비용과 배당 가정이 반영되어 있어 정확히 80,000,000원으로 고정되지는 않습니다.
⑥ 가격 비교 — 실질취득 기준으로 봐야 한다
본 물건의 가격 판단에서 확인해야 할 기준은 감정가만이 아니라 매각대금과 인수액을 합산한 실질취득원가입니다. 현재 신건의 추정 실질취득원가는 87,000,000원이며, 유찰 가정에서는 81,652,800원 또는 81,402,240원입니다.
다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 동일 건물·동일 면적대의 최신 실거래 가격이 확인되지 않아, 어느 회차의 실질취득원가가 시세보다 낮은지 객관적으로 판단할 수 없습니다. 특히 다른 임차인 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득원가 자체도 확정되지 않습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 사상역, 부산김해경전철 사상역이 소재해 감정평가상 교통 사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워 및 도시가스 난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 대체로 평탄한 정방형 토지로, 전체 토지면적은 296.1㎡, 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 비행안전제6구역 등 관련 사항이 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 세부 호실 이용상태와 주거용 사용 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 사상역과 근린생활시설에 대한 접근성은 긍정적 요소지만, 실제 거래가격·수요와 임차인 인수 문제를 확인하기 전까지 환금성이 높다고 단정하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 2018년 근저당 원본 확인. 구덕신용협동조합의 4,368,000,000원 근저당이 실제로 말소되었는지, 이후 권리이전 기록과 어떤 관계인지 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확정. 2025.02.10 경매개시결정을 기준으로 임차인의 대항력을 판정해도 되는지 등기부 전체 순위와 말소사항을 재검토해야 합니다.
- 1403호 점유자 특정. 전입·임차 관련 명의 71명의 호실별 귀속 여부를 확인하고, 실제 1403호의 점유자와 임대차계약을 특정해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 현해규를 제외한 70명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 개별 임대차계약·점유·배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- 현해규 임차권 확인. 보증금 80,000,000원의 우선변제와 매수인 인수 가능성을 매각물건명세서, 배당요구 및 선순위 등기와 함께 판단해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간, 임대료 증액기준, 임대사업자 지위와 관련된 제한 및 매각 후 처리 사항을 확인해야 합니다.
- 배당표 검증. 현재 배당 가정은 집행비용 1,966,000원과 현해규 보증금 80,000,000원 등을 반영하지만, 실제 배당순위 및 당해세·최우선변제에 따라 달라질 수 있습니다.
- 유찰 가격의 함정. 1회 유찰 시 실질취득 추정액은 81,652,800원, 2회 유찰 시 81,402,240원입니다. 최저가 하락분을 전부 취득원가 절감으로 계산해서는 안 됩니다.
- 실거래 및 환금성 조사. 동일 건물·유사 호실의 최근 거래와 임대수요를 확인하여 인수액을 포함한 취득원가와 비교해야 합니다.
- 관리비·명도·현장 확인. 공용부분 관리비 미납, 실제 점유자, 주차타워 이용 및 호실 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 권리신고 문건을 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 취득원가는 크게 줄지 않는다”
부산 강일스퀘아 1403호는 감정가 87,000,000원의 신건이지만 낮은 가격 자체보다 권리관계가 중요한 물건입니다. 현해규의 보증금 80,000,000원이 배당으로 전액 해결되는 현재 회차에서는 추정 인수액이 0원으로 나타납니다. 그러나 유찰되어 배당재원이 부족해지는 조건에서는 보증금 인수액이 증가합니다.
그 결과 2회 유찰 최저가가 55,680,000원까지 내려가도 제시된 실질취득 추정액은 81,402,240원입니다. 여기에 다른 보증금 미상 임차인의 위험은 아직 반영되지 않았습니다.
무엇보다 2018년 근저당이 유효한 선순위 권리인지, 2025년 경매개시결정을 말소기준으로 적용할 수 있는지, 임차 관련 명의 71명 가운데 실제로 1403호에 해당하는 사람이 누구인지가 입찰 판단의 선행 조건입니다.
종합 판단은 D등급 — 권리관계 확정 전 입찰 보류입니다. 교통 접근성은 긍정적이지만, 실질취득원가가 시세보다 저렴하다는 근거가 없고 임차인 관련 잠재 인수액도 확정되지 않았습니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 “누가 실제 임차인이고, 어떤 보증금을 매수인이 떠안는가”입니다.
