부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 10층 1001호의 임의경매입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되며, 감정평가상 건물은 공부상 업무시설인 오피스텔로 이용되고 있습니다. 이 물건은 일반적인 아파트 경매처럼 최저가와 인근 실거래만 비교해 접근할 대상이 아닙니다. 임차권등기와 다수 점유 관련 명단의 실제 귀속관계부터 확인해야 하는 물건입니다.
등기에는 차원지의 보증금 120,000,000원짜리 주택임차권이 기재되어 있습니다. 차원지는 2020.11.27 확정일자를 갖추고 2020.12.30 주민등록을 신고했으며, 2025.03.25 임차권등기를 마쳤습니다. 다만 2018년 설정된 근저당권의 말소·이전 이력과 다른 점유자의 권리관계를 함께 살펴야 하므로, 임차권등기와 전입일만으로 최종 인수액이 확정되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 10층 1001호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 15층 · 10층 1001호 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 123,000,000원 (신건) |
| 신청채권 관련 | 구덕신용협동조합 · 청구액 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기상 임차권 | 차원지 · 보증금 120,000,000원 |
| 임대 관련 등기 | 민간임대주택등기 (2022.12.08) |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권의 충돌 가능성
제공된 권리분석의 말소기준 표시는 2025.02.10 임의경매개시결정입니다. 이에 따르면 이후 등기된 임차권등기와 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 주의할 점이 있습니다. 2018.10.25 설정된 구덕신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 4,368,000,000원이며, 이 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되면서도 2025.07.09 근저당권 이전등기가 함께 확인됩니다.
따라서 2018년 근저당권의 실제 말소 여부, 피담보채권의 존속과 양도, 경매신청권과의 관계를 원본 등기부 및 사건기록으로 확인해야 합니다. 2025년 경매개시결정만을 기준으로 모든 선행 임차권의 대항력을 확정하거나, 반대로 모든 임차권이 소멸한다고 단정해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유 현황 — 보증금 미상 위험
현황조사와 문건접수, 임차권등기를 종합하면 71명의 점유·임차 관련 명단이 확인됩니다. 이는 실제로 1001호에 71명의 독립적인 임차인이 존재한다는 확정 판단은 아닙니다. 각 사람의 점유 호실, 임대차계약, 실제 보증금과 전입관계를 대조해야 합니다. 보증금이 확인되는 사람은 차원지이며, 나머지 70명의 보증금은 미상입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
대항력 표시는 확정적인 법률판단이 아니라 권리확인 필요성을 나타냅니다. 전입일이 경매개시결정보다 앞서더라도 실제 점유와 적법한 임대차, 선순위 권리관계가 확인되어야 합니다. 확정일자가 확인되지 않은 경우 우선변제권도 미상으로 표시했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,522,000원 |
| 1. 임차인 차원지 · 보증금 우선변제 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 478,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가 123,000,000원을 가정한 추정 배당입니다. 차원지 보증금 120,000,000원을 전액 배당하는 것으로 계산되어 신건의 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다. 다만 선순위 근저당권의 실제 효력, 다른 임차인의 배당·인수 여부, 당해세 및 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다. 신청채권자의 예상 수령액은 0원으로 기재되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 취득부담은 비슷하다
| 매각 회차 | 최저매각가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 123,000,000원 | 0원 | 123,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 98,400,000원 | 23,771,200원 | 122,171,200원 |
| 2회 유찰 (64%) | 78,720,000원 | 43,096,960원 | 121,816,960원 |
이 계산은 제공된 배당 시나리오에 나타난 임차보증금 인수를 전제로 합니다. 실제로는 선순위 근저당권의 효력과 임차인의 대항력에 따라 인수 여부가 달라지며, 보증금이 미상인 다른 점유자의 잠재적 인수액은 포함되지 않았습니다. 따라서 위 실질취득액을 최종 취득원가의 확정액이나 상한액으로 보아서는 안 됩니다.
⑤ 시세·가격 관점 — 비교 기준을 확정하기 어렵다
이 물건은 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격이 확정되어 있지 않으므로 최저가 123,000,000원 또는 유찰 후 실질취득액이 시세보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 인수형 임차권이 존재하는 경우에는 최저매각가보다 낙찰대금과 인수액을 합한 실질취득액을 기준으로 거래가격을 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·오피스텔·숙박시설·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 지하철 2호선 사상역 및 부산김해경전철 사상역이 있어 교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관문·주차타워·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 비행안전제6구역 등의 제한이 있습니다.
- 공시지가. 2,721,000원/㎡이며, 토지는 평탄한 정방형의 업무시설 건부지로 이용됩니다.
- 건축 관련. 감정평가상 공부와의 차이가 없고, 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
- 환금성. 역세권 접근성은 긍정적이지만, 실제 주거 사용 여부, 임대관계 및 비교 가능한 실거래 시세를 확인해야 적정 매수가격을 판단할 수 있습니다.
⑦ 입찰 전 확인 체크리스트
- 2018년 근저당권 원본 확인. 구덕신용협동조합의 근저당권 설정·말소와 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전등기 관계를 확인하고, 실제 말소기준권리를 확정해야 합니다.
- 차원지 보증금 인수 여부. 임대차계약서, 점유개시일, 전입, 확정일자, 임차권등기, 배당요구 및 선순위 권리와의 관계를 대조해야 합니다.
- 점유 관련 명단 전수 확인. 명단에 기재된 사람들이 실제 1001호의 임차인인지, 다른 호실의 임차인이 포함되어 있는지, 각자의 보증금과 계약관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 다른 점유자에게 대항력과 미배당 보증금이 인정되면 추가 인수 위험이 발생할 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등록 상태, 임대의무기간, 임대차계약 및 관련 권리·의무를 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 배당 관계. 구덕신용협동조합의 청구액 3,713,000,000원과 이 사건 호실의 실제 담보채무 및 배당 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 동일 건물·유사 면적·유사 용도의 최근 실거래를 확보하고, 인수액을 포함한 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 추가 비용 확인. 공용 관리비 체납, 세금, 명도 관련 비용과 실제 점유 상태를 조사해야 합니다.
- 최종 서류 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·임대차 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가는 내려가도, 위험은 남는다”
강일스퀘아 1001호의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 권리관계의 확정입니다. 신건의 예상 인수액이 0원이라고 하더라도, 이는 확인된 보증금에 대한 가정 배당의 결과일 뿐 다른 점유자의 위험까지 없다는 의미는 아닙니다.
1회 유찰 시 실질취득 추정액은 122,171,200원, 2회 유찰 시 121,816,960원으로, 낙찰가 하락폭만큼 취득부담이 줄어들지 않습니다. 게다가 다른 점유자의 보증금과 실제 대항력은 아직 확정되지 않았습니다. 권리는 확인 전, 가격은 판단 보류. 이 사건은 철저한 원본 대조를 마친 뒤에야 입찰 여부를 결정할 수 있는 물건입니다.
