부산지방법원 2025타경100991. 부산광역시 사상구 괘법동 강일스퀘아 10층 1004호입니다. 법원 사건의 용도 표기는 근린시설이지만, 감정평가요항표에는 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 따라서 일반 아파트와 같은 조건으로 접근해서는 안 됩니다. 실제 건축물 용도와 해당 호실의 이용상태부터 대조해야 합니다.
권리분석에서 가장 먼저 눈에 들어오는 것은 구덕신용협동조합 명의의 근저당입니다. 2018.10.25 설정된 채권최고액은 4,368,000,000원이고, 공동담보목록 제2018-243호가 기재되어 있습니다. 이후 채무자 변경 및 2025년 근저당권 이전 기록까지 이어집니다. 이 근저당은 등기자료상 이미 말소된 것으로 표시되어 있으나, 후속 이전등기와의 관계가 명확하지 않아 말소기준권리와 배당순위를 원본에서 재확인해야 합니다.
또한 다수의 주민등록 전입 기록이 존재합니다. 특히 전입신고가 경매개시결정보다 앞서는 사람도 많지만, 전입일이 빠르다는 사실만으로 대항력이 성립하지는 않습니다. 실제 점유, 해당 호실의 임대차관계, 보증금, 건물의 주거용 사용 여부, 권리의 선후관계를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 10층 1004호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 | 근린시설 표기 · 감정 이용상태 업무시설(오피스텔) |
| 건물규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 15층 |
| 소유자 | 김문옥 (단독소유 · 2018.12.28 소유권이전) |
| 감정가 | 87,000,000원 |
| 최저매각가 | 87,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 민간임대주택 | 2018.12.20 등록 · 2022.12.08 등기 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 |
| 공시지가 | 2,721,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 근저당 말소 여부가 핵심
최초 소유자는 강일종합건설주식회사이며, 2018.10.25 소유권보존등기와 구덕신용협동조합 근저당권설정등기가 접수되었습니다. 근저당 채권최고액은 4,368,000,000원입니다. 2018.12.28 김문옥에게 소유권이 이전되면서 근저당 채무자도 김문옥으로 변경되었습니다.
2025.02.10 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기되었고, 그 후 새김해새마을금고의 763,094,570원 가압류가 설정되었습니다. 가압류와 경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
민간임대주택등기도 별도 점검 대상입니다. 2022.12.08 등기된 내용에는 임대의무기간 동안의 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 의무가 기재되어 있습니다. 경매매수인에게 적용될 의무와 기존 임대차의 존속 여부는 해당 등록 및 매각 관련 서류를 확인해야 판단할 수 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 보증금 전원 미상
현황조사와 관련 문건에는 71명의 임차·점유 관련 인물이 기록되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고자는 포함되어 있지 않습니다. 다만 강일스퀘아 감정평가에는 여러 호실이 함께 기재되어 있으므로, 이 인원 전부가 1004호의 실제 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 해당 호실과 각 인물의 대응관계를 확인하기 전에는 본 호실의 실제 임차인 수를 확정할 수 없습니다.
주민등록 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 경매개시결정보다 먼저 전입했다는 이유만으로 대항력 있음으로 단정할 수 없습니다. 아래 표는 전입시점에 따른 잠정 위험 분류이며, 실제 대항력과 우선변제권은 미확정입니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
대항력 표시는 2025.02.10 경매개시결정을 기준으로 전입시점을 잠정 비교한 것입니다. 2018년 근저당의 유효성에 따라 기준권리와 판단이 달라질 수 있습니다. 보증금·확정일자·개별 호실·점유 및 사용관계가 미확인된 상태이므로 법적 대항력 성립을 확정한 표가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)
아래는 제공된 배당 계산의 결과입니다. 집행비용과 새김해새마을금고 가압류를 반영한 단순 배분이며, 2018년 근저당의 최종 권리상태와 임차인 배당을 확정적으로 반영한 배당표가 아닙니다. 따라서 실제 배당순위로 단정해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 모형상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,966,000원 |
| 1. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 85,034,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 모형상 채권 미배당 | 763,094,570원 | 678,060,570원 |
미배당 678,060,570원은 모형에 반영된 가압류 채권의 미회수액입니다. 이 금액 자체가 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제·선순위 근저당 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 확정한 결과가 아니므로 배당표 전체를 재검증해야 합니다.
④ 회차별 매각·미배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 87,000,000원 | 678,060,570원 | 모형 0원 · 실제 미확정 |
| 1회 유찰 (80%) | 69,600,000원 | 695,147,370원 | 모형 0원 · 실제 미확정 |
| 2회 유찰 (64%) | 55,680,000원 | 708,816,810원 | 모형 0원 · 실제 미확정 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 다세대주택·오피스텔·숙박시설·학교·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 사상역 및 부산김해경전철 사상역이 있습니다. 감정평가에서는 제반 교통사정이 양호하다고 평가했습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 외벽은 인조석붙임 및 스톤코트 마감, 내부는 벽지 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 승강기, 공동현관문, 주차타워 및 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 정방형이며 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다.
- 위반건축물·공부. 감정평가 자료상 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 사상역 접근성은 입지상 장점으로 볼 수 있으나, 유사 오피스텔의 실제 거래량·임대수요·최근 거래가격을 확인하기 전에는 환금성 우위를 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 원본 확인. 2018.10.25 구덕신용협동조합 근저당 채권최고액 4,368,000,000원의 정확한 말소 여부와 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전등기 관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 재판정. 임의경매개시결정일 2025.02.10만으로 말소기준을 확정하지 말고, 유효한 최초 담보권과 선후관계를 재검토해야 합니다.
- 1004호 임차인 특정. 전체 임차·점유 관련 명부에서 실제 1004호의 점유자와 임차인을 가려내고 계약 당사자·점유 부분· 전입 및 사용관계를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 대조. 해당 호실 임대차계약서와 매각물건명세서, 현황조사 및 배당요구 관련 서류를 대조하고 미배당 보증금 인수 여부를 계산해야 합니다.
- 민간임대주택 확인. 2018.12.20 등록된 민간임대주택의 임대의무기간, 임대차 유지 및 매수인 의무를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 근린시설 표기와 오피스텔 이용상태의 관계를 건축물대장과 감정평가서에서 확인하고, 주거용 사용 여부에 따른 임차인 보호 문제를 검토해야 합니다.
- 배당표 재작성. 신청채권자 구덕신용협동조합의 청구금액 3,713,000,000원과 관련 담보권의 배당 가능성을 포함하여 실제 배당순위를 검증해야 합니다.
- 관리비·점유관계. 미납 관리비와 실제 점유자의 명도 가능성, 주차타워 운영 및 시설 유지관리 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 동일 건물 내 유사 용도·면적·층의 최근 실거래와 현재 매물가격을 확보한 뒤 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 입찰 전 최종 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서 및 사건기록의 변경사항을 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 인수액이 먼저다”
부산 강일스퀘아 1004호의 가장 큰 문제는 신건 최저가 87,000,000원 자체가 아닙니다. 임차 관련 기록이 다수 확인되지만 개별 호실과 보증금이 특정되지 않았고, 2018년 근저당의 말소 여부도 후속 이전등기와 함께 검증해야 합니다.
예상배당 모형에는 매수인 인수액이 0원으로 나타나지만, 이를 근거로 권리가 깨끗하다거나 실제 취득액이 87,000,000원으로 확정된다고 판단할 수 없습니다. 현재 자료만으로는 실제 취득원가와 시세 대비 가격 메리트를 결정하기 어렵습니다.
종합 판단은 D등급, 입찰 보류입니다. 먼저 근저당의 법적 상태를 확정하고 1004호에 해당하는 임차인의 보증금·대항력·배당 가능액을 확인해야 합니다. 이후 확정된 실질취득액을 주변 실거래와 비교하는 순서가 맞습니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가 인하가 아니라 인수 위험의 해소와 권리관계의 명확화입니다.
