부산지방법원 2025타경100991. 사상구 괘법동 강일스퀘아 2층 202호에 관한 임의경매입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되지만, 감정평가서의 이용상태에는 업무시설인 오피스텔로 기재되어 있습니다. 건물은 지하 1층·지상 15층의 철근콘크리트구조이며, 부산도시철도 2호선과 부산김해경전철 사상역이 인근에 있습니다.
입지나 교통보다 우선할 쟁점은 권리관계입니다. 등기에는 2018년 구덕신용협동조합의 공동담보 근저당권이 등장하고, 2025년에는 같은 근저당권의 이전 기록이 확인됩니다. 동시에 최초 근저당권은 이미 말소된 것으로 분류되어 있어 등기 변동의 정확한 법적 상태를 확정하기 어렵습니다. 임차 관련 명의도 다수 확인되지만 해당 인원 모두가 이 202호의 임차인인지는 특정되지 않았습니다.
따라서 이 경매의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 202호의 실제 점유자, 보증금, 선순위 여부, 배당 후 미회수 보증금을 확인하는 것입니다. 실질취득원가가 확정되기 전에는 저렴하다는 평가를 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 2층 202호 도로명주소: 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 15층 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전, 단독소유) |
| 감정가 | 98,000,000원 |
| 최저매각가 | 98,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.08 등기 · 2018.12.20 등록 |
| 공부와의 차이 | 없음 |
| 위반건축물 | 해당 사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인
가장 먼저 볼 권리는 2018.10.25 설정된 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,368,000,000원이며 공동담보목록 제2018-243호가 기재되어 있습니다. 이후 2018.12.28 채무자가 김문옥으로 변경되었고, 2025.07.09에는 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전이 기록되어 있습니다.
이 차이는 임차인 판단에도 영향을 줍니다. 2025.02.10을 기준으로 하면 그 전에 전입한 다수의 명의자가 선순위 가능성을 갖지만, 2018.10.25 근저당권이 유효한 선순위 권리라면 현재 확인되는 전입일은 모두 그 이후입니다. 따라서 경매개시결정 이전 전입이라는 사실만으로 대항력을 확정해서는 안 됩니다.
2025.05.01 새김해새마을금고 가압류의 청구금액은 763,094,570원입니다. 이는 경매개시결정 이후 접수된 권리로 매각 소멸 대상으로 분류되어 있습니다. 다만 가압류 소멸 여부와 실제 배당순위는 구분해서 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 71명과 개별 호실 문제
현황조사 및 문건접수에서 확인되는 임차 관련 명의는 총 71명입니다. 이 가운데 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 명의는 없어, 71명 모두 임차인으로 분류된 명의입니다. 다만 각 명의자의 점유 부분이나 사용 호실이 특정되지 않았으므로 71명 모두가 202호의 실제 임차인이라고 확정할 수는 없습니다.
2025.02.10 경매개시결정일을 기준으로 이전 전입자는 69명, 이후 전입자는 2명입니다. 배당요구 접수가 확인되는 명의는 16명이며, 그 밖의 명의자는 배당요구 여부를 추가로 확인해야 합니다. 모든 명의자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권이나 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
| 임차 관련 명의 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 | 승계 |
|---|
대항력 가능·미상: 경매개시결정 이전 전입이 확인되나 보증금·점유 부분·선순위 권리관계가 확정되지 않은 경우입니다. 대항력 없음 표기는 경매개시결정 이후 전입에 관한 판정입니다. 우선변제권은 확정일자와 실제 임대차관계 등의 확인이 필요합니다. 배당요구 접수와 우선변제권 인정은 별개입니다.
③ 가격 판단 — 9,800만원은 실질취득원가가 아니다
신건 최저매각가는 98,000,000원입니다. 그러나 이 금액만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 임차인의 보증금 인수 여부가 확정되지 않았으므로 현재 확인 가능한 가격은 입찰 기준가격일 뿐, 최종 취득원가가 아닙니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 모형상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 98,000,000원 | 667,258,570원 | 미확정 |
| 1회 유찰 가정 | 78,400,000원 | 686,505,770원 | 미확정 |
| 2회 유찰 가정 | 62,720,000원 | 701,903,530원 | 미확정 |
위 미배당액은 새김해새마을금고 가압류 청구금액 763,094,570원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션 값입니다. 구덕신용협동조합의 경매 청구금액 3,713,000,000원 및 임차인 보증금의 실제 배당을 완전하게 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 채권 미배당액을 곧바로 매수인 인수액으로 해석해서도 안 됩니다.
1회 또는 2회 유찰 시 최저매각가가 낮아지는 시나리오는 존재합니다. 하지만 임차인 인수금이 있는 물건에서는 낮아진 낙찰가만큼 실제 취득비용이 줄어든다고 보장할 수 없습니다. 이 사건의 가격 메리트는 실질취득원가와 적정 시세를 확인한 이후에만 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정 · 단순 모형)
| 배당 항목 | 채권액 | 모형상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,164,000원 |
| 1. 새김해새마을금고 가압류 | 763,094,570원 | 95,836,000원 |
| 미배당 · 새김해새마을금고 | — | 667,258,570원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 2,164,000원을 공제하고, 새김해새마을금고에 95,836,000원을 배당하는 것으로 계산되어 있습니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 다세대주택·오피스텔·숙박시설·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장, 부산도시철도 2호선 사상역 및 부산김해경전철 사상역이 있습니다. 감정평가상 교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 지하 1층·지상 15층 철근콘크리트 건물로, 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관문·주차타워·도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 정방형이며 업무시설 부지로 이용 중입니다.
- 용도 및 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·비행안전제6구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 사건상 근린시설 표기와의 관계, 건축물대장상 정확한 전유부분 용도를 확인해야 합니다.
- 환금성. 사상역 인근 접근성은 긍정적이나, 해당 호실의 임대차관계와 적정 매매가격이 확인되지 않아 실제 처분 용이성과 회수 가능 금액을 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당권 원본 대조. 2018.10.25 구덕신용협동조합 근저당권의 실제 말소 여부와 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기의 관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확정. 경매개시결정일인 2025.02.10이 실제 말소기준인지, 존속하는 선행 근저당권이 있는지를 확정해야 임차인 선후관계를 분석할 수 있습니다.
- 202호 점유자 특정. 임차 관련 71명 가운데 실제 2층 202호를 점유하거나 임차한 사람이 누구인지 호실별 점유·임대차관계를 대조해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 실제 해당 호실 임차인의 계약서, 보증금, 확정일자, 전입·점유 시점, 배당요구 및 예상 미배당 보증금을 확인해야 합니다.
- 배당요구 검토. 배당요구 접수가 확인되는 16명의 법적 요건과 배당요구가 확인되지 않은 명의자의 권리관계를 각각 검토해야 합니다.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2018-243호와 실제 채권 잔액을 대조해, 본건에 대한 배당 및 소멸 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 등록·말소 현황과 경매 후 임대사업자 의무 및 임대차계약에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 집행비용·근저당권·가압류·임차인·당해세 등 실제 배당순위를 반영해 최종 인수 위험을 다시 계산해야 합니다.
- 실질취득원가 계산. 입찰가뿐 아니라 대항력 있는 임차인의 미배당 인수액, 명도비용 및 기타 취득비용을 합산한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
- 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류 및 건축물대장을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “9,800만원보다 먼저 확정할 것은 권리”
부산 강일스퀘아 202호는 감정가 98,000,000원, 최저매각가 98,000,000원인 신건입니다. 사상역 접근성과 업무시설 이용상태는 확인되지만, 그 사실이 곧 투자 안전성을 보장하지는 않습니다.
현재 가장 중요한 문제는 2018년 근저당권의 존속 여부와 다수 임차 관련 명의의 실제 귀속입니다. 임차보증금과 우선변제권이 확정되지 않았기 때문에, 배당표상 인수 0원을 근거로 실제 매수인 부담이 없다고 판단할 수 없습니다.
특히 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하는 구조라면 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액 때문에 실질취득원가가 충분히 내려가지 않을 수 있습니다. 매각가만 비교해서 싸다고 판단해서는 안 되는 이유입니다.
종합 판단은 D등급. 이는 감정가나 입지 자체에 대한 단정이 아니라, 말소기준 불확정·임차관계 미확정·실질취득원가 산정 불가에 따른 보수적 권리위험 평가입니다. 이 물건은 먼저 입찰가를 정할 대상이 아니라, 202호의 실제 임차인과 매수인 인수액을 확정한 뒤 다시 평가해야 할 물건입니다.
