부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 13층 1302호에 대한 임의경매입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표기되어 있지만, 감정평가상 이용상태는 업무시설인 오피스텔입니다. 등기에는 민간임대주택 등록 사실도 나타납니다. 즉 단순한 상가나 일반 아파트로 간주하기보다 실제 용도, 임대차관계, 주택임대차보호법 적용 여부를 함께 확인해야 하는 집합건물입니다.
가장 중요한 특징은 임차인 관계입니다. 김수빈의 주택임차권등기는 1302호 전체를 대상으로 하고, 임대차계약일은 2023.12.09, 주민등록일과 확정일자는 2023.12.19입니다. 반면 다른 전입·임차 관련자들은 해당 1302호의 실제 임차인인지, 같은 건물 내 다른 호실의 전입자인지, 보증금을 얼마나 지급했는지 확인이 필요합니다. 71명을 모두 1302호의 독립된 임차인으로 보거나 각자의 보증금을 합산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 경매개시 법원 | 등기상 부산지방법원 서부지원 |
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 13층 1302호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 사건상 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 · 해당 호실 13층 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전등기 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 108,000,000원 |
| 매각 진행 | 신건 · 유찰 0회 · 감정가 100% |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 사건 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 말소기준 검토 | 2025.02.10 임의경매개시결정 기준으로 정리. 다만 2018년 근저당권의 말소 및 권리이전 이력 재확인 필요 |
| 주택임차권등기 | 김수빈 · 임차보증금 30,000,000원 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.08 등기 · 등록일 2018.12.20 |
| 등기 열람 기준 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 과거 근저당의 충돌
경매개시결정일은 2025.02.10입니다. 그 뒤의 새김해새마을금고 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 그러나 이 사건을 단순히 해당 날짜만으로 판단해서는 안 됩니다.
등기에는 2018.10.25 구덕신용협동조합 근저당권, 채권최고액 4,368,000,000원이 기록되어 있고, 해당 근저당권은 말소된 것으로 표시됩니다. 동시에 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 기록이 존재합니다. 이 권리이전이 과거 말소된 권리에 관한 이력인지, 현재 경매와 연결되는 유효한 담보권인지는 원본 등기와 말소사항을 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 30,000,000원 확정 등기와 다수 미상 전입자
임차인 위험은 두 갈래로 나누어야 합니다. 먼저 1302호 전체에 대한 주택임차권등기가 확인되는 김수빈이 있습니다. 이 임차인은 보증금과 확정일자, 주민등록일이 구체적으로 나타나며 우선변제권 행사가 가능한 것으로 정리되어 있습니다. 다음으로 다수의 전입·임차 관련자들은 보증금과 확정일자, 해당 호실과의 연결이 확인되지 않아 별도 검토가 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
대항력 '가능·미상'은 제시된 경매개시결정일보다 전입일이 앞서 있다는 의미의 잠정 분류입니다. 실제 대항요건과 선행 근저당의 효력, 해당 호실에 대한 점유 및 임대차계약 확인이 필요합니다. '승계 없음'은 보증기관 대위·승계로 표시된 신고자가 없다는 뜻이며, 인수위험이 없다는 의미는 아닙니다.
임대차계약일: 2023.12.09
점유개시일: 2023.12.13
주민등록일: 2023.12.19
확정일자: 2023.12.19
등기상 차임: 월 430,000원
임차권등기명령: 2025.02.27
임차 목적물: 별지목록 기재 부동산 전부
예상배당에서는 보증금 30,000,000원 전액을 배당받는 것으로 계산되어 있습니다. 다만 실제 전액 배당 여부는 선순위권리, 조세, 최우선변제 및 배당절차의 확정 내용에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당 보증금이 남고 법적으로 매수인에게 대항할 수 있는 경우에는 해당 잔액의 인수 가능성을 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)
현재 최저매각가를 낙찰가로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용과 김수빈 임차보증금, 새김해새마을금고 가압류에 매각대금을 배분하는 구조이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,312,000원 |
| 1. 임차인 김수빈 보증금 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 새김해새마을금고 가압류 | 763,094,570원 | 75,688,000원 |
| 소유자 잔여금 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 108,000,000원 |
집행비용 2,312,000원은 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 과거 근저당권과 다수 임차인에 관한 법률관계도 확정되지 않았습니다. 실제 배당순위 및 배당액과 다를 수 있습니다.
④ 회차별 시나리오 — 유찰되어도 인수위험은 별개
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 108,000,000원 | 75,688,000원 | 687,406,570원 | 미확정 |
| 1회 유찰 (80%) | 86,400,000원 | 54,444,800원 | 708,649,770원 | 미확정 |
| 2회 유찰 (64%) | 69,120,000원 | 37,475,840원 | 725,618,730원 | 미확정 |
회차가 내려갈수록 명목상 입찰 최저가는 낮아집니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 크고 매각대금에서 전액 배당받지 못한다면, 미배당 보증금의 인수분이 커져 실제 취득비용은 단순한 낙찰가와 전혀 다르게 형성될 수 있습니다.
⑤ 시세·가격 판단 — 실제 취득비용 확정 전에는 보류
가격 판단에는 두 가지 확인이 필요합니다. 첫째, 1302호의 법적으로 확정되는 인수보증금을 계산해야 합니다. 둘째, 감정평가상 오피스텔로 이용되는 해당 호실과 비교 가능한 최근 실거래가격을 확인해야 합니다.
| 감정평가액 | 108,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 108,000,000원 |
| 실질취득비용 | 낙찰가 + 확정 인수금액 · 현재 산정 불가 |
| 최근 실거래 비교 | 비교 가능한 거래가격 확인 필요 |
| 가격 메리트 | 판단 보류 |
감정가와 최저매각가가 같다는 사실은 해당 물건이 아직 유찰되지 않았다는 뜻일 뿐, 시장가격보다 싸거나 비싸다는 근거는 아닙니다. 현재는 최근 거래가격 대비 실제 취득비용의 할인 여부를 검증할 수 없는 상태입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 괘법초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 지하철 2호선 사상역, 부산김해경전철 사상역이 있습니다. 감정평가상 교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 지하 1층·지상 15층 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워 및 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m의 포장도로와 접하는 것으로 평가되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지 전체 면적은 296.1㎡이고 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다. 이는 건물 전체 관련 토지사항으로, 해당 호실의 전유면적이나 대지권 면적과 구별해야 합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 교통 접근성은 긍정적인 입지 요소이나, 건물의 업무시설 용도와 실제 주거 이용, 임차권 문제, 호실별 매매 수요를 확인하기 전에는 환금성이 높다고 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2018년 근저당권 원본 대조. 구덕신용협동조합의 채권최고액 4,368,000,000원 근저당권이 실제로 언제 말소되었는지, 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전등기와 어떤 관계인지 확인해야 합니다.
- 1302호 실제 임차인 확정. 71명의 전입·임차 관련 명단을 호실별로 구분하고, 해당 호실의 계약 상대방·점유자·보증금·임대차기간을 검증해야 합니다.
- 김수빈 임차권등기 확인. 보증금 30,000,000원, 전입·확정일자, 배당요구, 실제 배당 가능액 및 미배당 시 인수 여부를 확정해야 합니다.
- 다른 전입자의 대항력 확인. 보증금 미상자의 실제 임대차계약과 점유, 주민등록, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 전입일만으로 대항력을 확정해서는 안 됩니다.
- 보증기관 관련 경매 검토. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 별도로 존재하므로 관련 채권과 임차보증금 대위관계를 확인해야 합니다. 보증기관의 채권을 개별 임차인 보증금과 중복 계산해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택 관련 확인. 민간임대주택등기의 말소 및 경매매수 이후 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 업무시설(오피스텔)의 차이를 건축물대장, 등기부, 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
- 실거래 비교. 강일스퀘아 1302호와 비교 가능한 오피스텔의 최근 거래가격을 확인한 후, 낙찰가가 아닌 실질취득비용으로 가격 경쟁력을 평가해야 합니다.
- 체납 및 명도. 관리비 체납, 점유자의 인도 가능성, 임차권등기 말소 조건, 인도명령 및 명도 비용을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인의 표시, 배당요구종기, 임대차관계 및 특별매각조건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수액을 모르면 낙찰가도 진짜 가격이 아니다”
강일스퀘아 1302호의 최저매각가는 108,000,000원입니다. 하지만 이 금액이 투자자가 실제로 부담할 총취득비용이라는 보장은 없습니다. 김수빈의 30,000,000원 주택임차권등기, 다수의 보증금 미상 전입자, 그리고 2018년 근저당권과 2025년 경매개시결정 사이의 법률관계가 핵심 검토 대상입니다.
예상배당상 김수빈의 보증금은 전액 배당되고 인수액이 0원으로 계산되지만, 다른 미상 임차인들의 인수위험이나 선행 담보권의 효력까지 해결된 것은 아닙니다. 또한 주택도시보증공사의 별도 강제경매가 존재하므로 관련 임차보증금 승계관계도 확인해야 합니다.
현재 결론은 적극 입찰보다 권리확인 우선입니다. 실제 1302호에 관한 임차인을 특정하고 대항력 및 인수보증금을 확정한 뒤, 최근 실거래가격과 실질취득비용을 비교해야 합니다. 신건 최저가가 1억 원대라는 이유만으로 저렴한 물건으로 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
