부산지방법원 2025타경100991. 부산광역시 사상구 괘법동 강일스퀘아 10층 1003호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가서의 이용상태는 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 소유자는 김문옥이며, 구덕신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 3,713,000,000원입니다.
이 사건은 최저가만으로 입찰 여부를 판단하기 어렵습니다. 2018년 설정된 구덕신용협동조합 근저당의 채권최고액이 4,368,000,000원이고, 해당 근저당은 등기상 이미 말소된 것으로 표시되면서도 이후 권리이전 기록이 존재합니다. 여기에 다수의 전입 조사명단과 민간임대주택등기가 함께 확인됩니다. 개별 호실의 실제 점유자, 유효한 선순위 권리, 미반환 보증금을 확인하기 전에는 권리상 안전한 물건이라고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 10층 1003호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 · 10층 1003호 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 87,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 점유·임대관계 | 개별 1003호 실제 점유자 및 임대조건 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인해야 한다
2025.05.01 새김해새마을금고가 청구금액 763,094,570원으로 가압류를 설정했습니다. 이 가압류는 제시된 기준일 이후 권리로서 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있습니다. 다만 소멸 대상인 등기상 권리와 실제 매수인이 인수할 수 있는 임대차보증금은 별개의 문제입니다.
2022.12.08에는 민간임대주택등기가 이루어졌고, 그 등록 원인일은 2018.12.20입니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 사항이 등기에 기재되어 있으므로, 1003호의 임대차 및 등록 상태도 함께 확인해야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 71명 조사명단의 의미
임차·전입 관련 조사명단에는 71명이 있습니다. 자료상 기준일인 2025.02.10 이전 전입자는 69명, 이후 전입자는 2명입니다. 배당요구 접수가 확인되는 사람은 16명입니다. 보증기관 대위·승계에 해당하는 중복신고는 확인되지 않습니다.
아래 표에서 대항력 가능·미상은 자료상 2025.02.10 이전 전입 사실이 있다는 의미입니다. 실제 대항력 인정 여부는 해당 호실의 점유, 임대차 성립, 유효한 말소기준권리 등을 추가로 확인해야 합니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제권도 판단할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|
전입일을 기준으로 한 잠정 분류이며 실제 임차인 자격과 법적 순위를 확정한 표는 아닙니다. 배당요구 미확인은 배당요구가 법적으로 없었다는 확정 판단이 아닙니다. 승계 해당 없음은 보증기관 대위·승계 중복신고가 확인되지 않는다는 의미입니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정 · 잠정 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,966,000원 |
| 1. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 85,034,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
위 금액은 제시된 잠정 배당계산 결과를 표시한 것입니다. 2018년 근저당권의 효력 및 2025년 권리이전 관계, 임차인 배당, 당해세와 최우선변제 등이 확정적으로 반영된 실제 배당순위표가 아닙니다. 특히 신청채권자 배당액이 0원으로 계산된 결과는 반드시 원본 권리관계와 대조해야 합니다. 이 표를 근거로 매수인 인수액이 0원이라고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 계산상 채권자 배당 | 계산상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 87,000,000원 | 85,034,000원 | 678,060,570원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 69,600,000원 | 67,947,200원 | 695,147,370원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 55,680,000원 | 54,277,760원 | 708,816,810원 |
미배당액은 새김해새마을금고 청구금액 763,094,570원을 기준으로 계산된 값이며, 신청채권자 청구액 3,713,000,000원이나 확인되지 않은 임차인 보증금까지 합산한 전체 미배당액이 아닙니다. 미배당 채권액이 그대로 매수인 인수액이 되는 것도 아닙니다.
④ 시세 비교 — 8,700만원의 가격 메리트는 미확인
이 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 87,000,000원입니다. 그러나 동일 건물 또는 비교 가능한 인근 오피스텔의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 가격 추세를 확인할 수 없어 최저가가 시세보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다.
유찰 시 가정 최저가는 1회 69,600,000원, 2회 55,680,000원입니다. 다만 이는 매각가격의 변화일 뿐, 인수해야 할 임대차보증금이 있다면 실질취득비용은 별도로 증가합니다. 유찰에 따른 최저가 하락만으로 투자수익이나 안전성이 확보되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장, 도시철도 2호선 사상역과 부산김해경전철 사상역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통 사정은 양호한 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워 및 도시가스 난방설비 등이 확인됩니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m의 포장도로와 각각 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 정방형이며 업무시설 건부지로 이용됩니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 비행안전제6구역 등이 확인됩니다. 토지 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 사상역 인근 교통 접근성은 긍정적 요소이나, 해당 호실의 임대차 관계와 실제 이용형태가 불명확하고 비교 실거래 가격도 확인되지 않아 환금성을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1003호 실제 임차인 특정. 조사명단 71명 중 해당 호실에 실제 거주하거나 점유권원을 갖는 사람이 누구인지 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 재검증. 2018.10.25 근저당의 말소 여부, 2025.07.09 권리이전의 효력, 2025.02.10 경매개시결정과의 관계를 등기사항전부증명서 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차보증금 및 확정일자. 실제 해당 호실 임차인의 계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하고, 미배당액의 인수 가능성을 별도로 계산해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.08 등기의 현재 효력과 매각 후 등록 및 임대차 관계의 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 배당표 검증. 구덕신용협동조합과 근저당권 이전 상대방의 채권관계, 공동담보 배당 및 선순위 채권의 존재를 확인해야 합니다. 잠정 배당계산만으로 배당순위를 확정하면 안 됩니다.
- 시세 확인. 강일스퀘아 및 비교 가능한 인근 오피스텔의 최근 거래가격을 확인한 후 실질취득비용과 비교해야 합니다.
- 점유 및 명도. 현장 방문을 통해 실제 거주·사용 현황을 확인하고, 인도 및 명도에 필요한 절차와 비용을 검토해야 합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납 여부, 당해세 및 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 직접 확인하고 권리관계를 다시 판단해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 불확실한 인수액이 먼저”
부산 강일스퀘아 1003호의 현재 최저매각가는 87,000,000원입니다. 하지만 이 가격만으로 매력적인 경매물건이라고 평가하기 어렵습니다. 다수의 전입 조사명단이 존재하고, 해당 호실의 실제 임차인과 보증금이 확인되지 않았으며, 선순위 근저당의 말소 및 권리이전 관계에도 추가 검증이 필요합니다.
권리 안전성은 미확정, 인수액은 미상, 가격 메리트도 미확인입니다. 특히 조사명단에 나온 사람들을 전부 1003호 임차인으로 단정해서도 안 되지만, 반대로 아무런 인수 위험이 없다고 판단해서도 안 됩니다. 실제 임차인과 유효한 말소기준권리를 확인하는 것이 우선입니다.
현재 결론은 입찰 보류·권리관계 재확인입니다. 필요한 원본 확인을 마치고 실질취득비용을 산정할 수 있을 때 비로소 신건 가격이나 유찰 후 가격의 적정성을 비교할 수 있습니다.
