부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 3층 302호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가상 공부의 업무시설인 오피스텔로 이용되는 건물입니다. 소유자는 김문옥이고, 구덕신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 신청채권액은 3,713,000,000원으로 해당 호실 감정가보다 상당히 큽니다. 다만 건물의 여러 호실에 관한 담보·채권관계와 302호 자체의 책임 범위를 구분해야 하므로, 이 금액을 곧바로 매수인의 인수채무로 해석해서는 안 됩니다.
등기부에는 2018년 설정된 구덕신용협동조합의 근저당권과 이후 채권이전 기록, 2025년 경매개시결정, 이정철의 주택임차권등기, 새김해새마을금고의 가압류가 등장합니다. 특히 최초 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되지만 후속 이전등기도 기재되어 있어 정확한 말소 이력과 권리 순위의 원본 대조가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 3층 302호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔 이용) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 15층 · 3층 302호 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전) |
| 감정가 | 100,000,000원 |
| 최저매각가 | 100,000,000원 (감정가 100% · 신건) |
| 유찰횟수 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 신청채권액 | 3,713,000,000원 |
| 권리분석 기준 기록 | 2025.02.10 임의경매개시결정 (갑구 3번) |
| 등기부 발급일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 중요한 임차관계
권리분석상 기준으로 표시된 등기는 2025.02.10 갑구 3번 임의경매개시결정입니다. 2025.05.01 새김해새마을금고 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 2018년 구덕신용협동조합 근저당권은 이미 말소된 권리로 표시됩니다.
다만 2018년 근저당권에 대해 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권이전 기록도 존재합니다. 최초 근저당권의 말소 상태, 채권양도 시점과 후속 등기의 관계, 공동담보 범위 및 실제 배당순위를 반드시 원본에서 재확인해야 합니다. 단순히 경매개시결정일만을 기준으로 모든 선행 임차인의 법적 우선순위가 확정된다고 볼 수는 없습니다.
② 임차인 분석 — 등기된 1명과 귀속 확인이 필요한 다수 전입자
임차인 조사에는 71명의 인적 사항이 기재되어 있습니다. 이 중 이정철은 302호 건물 전부에 관한 임차권등기로 직접 확인됩니다. 나머지 사람들은 전입일 또는 배당요구 사실이 기재되어 있으나, 각각이 302호의 실제 임차인인지, 다른 호실의 점유자인지 구분할 필요가 있습니다. 감정평가에서 건물의 여러 오피스텔 호실이 일괄적으로 언급된 점도 호실별 대조가 필요한 이유입니다.
| 임차인 | 이정철 |
|---|---|
| 임차 범위 | 건물 전부 |
| 임대차계약 | 2023.10.04 |
| 점유개시 | 2023.10.21 |
| 전입신고 | 2023.10.27 |
| 확정일자 | 2023.10.04 |
| 보증금 | 80,000,000원 |
| 월 차임 | 120,000원 (등기부 기재) |
| 임차권등기 | 2025.03.14 · 을구 2번 |
| 배당요구 | 2025.03.14 |
| 대항력 | 대항력 검토 대상 전입·점유 기록 및 임차권등기 확인 |
| 우선변제 | 우선변제권 기재 확정일자·배당요구 있음 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 |
| 현재 회차 예상배당 | 80,000,000원 |
| 현재 회차 추정 인수 | 0원 전액 배당 가정 |
이정철은 경매개시결정보다 먼저 전입하고, 확정일자도 갖춘 임차권자입니다. 배당요구도 확인됩니다. 현재 회차에서 보증금이 전액 배당된다는 추정은 제시된 배당순위와 배당액이 실제로 인정된다는 조건에 따른 것입니다. 앞선 권리의 순위나 배당 가능한 금액이 달라지면 인수액 판단도 달라질 수 있습니다.
추가 전입자 현황 — 대항력 가능성과 우선변제 미확정
이정철을 제외한 70명의 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 그중 68명은 2025.02.10 이전 전입, 나머지 2명은 이후 전입으로 기재되어 있습니다. 전입일이 빠르다는 사정만으로 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 해당 호실의 점유, 실제 임대차계약, 보증금, 선행 권리와의 우선순위를 모두 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
전입일은 조사상 기록입니다. 대항력 배지는 2025.02.10 경매개시결정과의 전입일 선후를 참고한 위험 신호이며, 확정적인 법률 판단이 아닙니다. 실제 302호 점유 여부와 임대차계약의 귀속을 별도로 확인해야 합니다. 승계는 보증기관 대위·승계 여부를 뜻합니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,200,000원 |
| 1. 임차권자 · 이정철 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 17,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 총 배당금액 | — | 100,000,000원 |
집행비용은 매각가의 약 2.2%를 적용한 추정치입니다. 당해세, 다른 임차인의 최우선변제·우선변제, 별도 권리관계 등은 반영되지 않을 수 있습니다. 실제 배당액과 순위는 법원 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
현재 회차 배당 추정에서는 집행비용 2,200,000원을 차감하고, 이정철 보증금 80,000,000원을 전액 지급합니다. 나머지 17,800,000원이 새김해새마을금고에 배당되는 구조입니다. 해당 가압류 채권의 미배당은 745,294,570원으로 추정됩니다.
신청채권액 3,713,000,000원에 대해서는 회차별 추정에서 신청채권자 배당액이 0원으로 표시되어 있습니다. 기존 근저당권의 말소·이전 이력과 공동담보관계, 채권자별 실제 배당순위가 예상배당표에 적절히 반영됐는지 확인해야 합니다. 배당 부족액 자체가 모두 매수인에게 승계되는 것은 아니지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 별도의 인수 문제를 일으킬 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 실질취득액으로 비교해야 합니다
| 회차 | 최저가 | 임차보증금 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(100%) | 100,000,000원 | 0원 | 100,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 80,000,000원 | 1,840,000원 | 81,840,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 64,000,000원 | 17,552,000원 | 81,552,000원 |
실질취득 추정 = 낙찰가 + 회차별 매수인 인수 추정액. 이정철 관련 시나리오만 반영했으며, 취득세·명도비·관리비·다른 임차인의 잠재적 인수금액은 포함하지 않았습니다. 실제 낙찰가는 최저가와 다를 수 있습니다.
가장 주의할 점은 2회 유찰 후 최저가 64,000,000원을 이 물건의 취득원가로 오해하는 것입니다. 해당 시나리오에서는 임차보증금 인수 추정액 17,552,000원이 더해져 실질취득 추정액이 81,552,000원이 됩니다. 1회 유찰의 실질취득 추정액 81,840,000원과도 차이가 작습니다.
⑤ 시세 비교 — 감정가를 시세로 취급하면 안 됩니다
현재 비교 가능한 동일 건물·동일 용도·유사 호실의 최근 실거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 100,000,000원이 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다.
특히 유찰 시나리오에서 계산된 실질취득 추정액 81,840,000원 및 81,552,000원을 기준으로도 시세상 이익이 발생하는지 평가할 근거가 없습니다. 감정가의 80% 또는 64%라는 숫자만으로 저평가 매물이라고 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 도시철도 2호선 사상역 및 부산김해경전철 사상역이 있어 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건축물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재경보 및 소화전설비, 승강기, 주차타워, 도시가스 난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m의 포장도로에 접하는 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역 내 평탄한 정방형 토지이며, 토지 전체 면적은 296.1㎡, 공시지가는 ㎡당 2,721,000원입니다. 이는 개별 302호의 전유면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 규제. 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역, 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 감정요항표에는 학교 관련 상대보호구역도 언급되어 있습니다.
- 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 사건상 근린시설 표기와 업무시설 이용상태, 민간임대주택등기는 별도로 검토해야 합니다.
- 환금성. 역세권 접근성은 장점이지만, 근린시설·오피스텔의 용도 및 임대관계에 따라 매수층과 금융조건이 달라질 수 있습니다. 최근 거래가격 확인 전에는 환금성이 우수하다고 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 302호 실제 점유자 특정. 조사에 기재된 71명 중 누가 302호에 관한 임차인인지 확인해야 합니다. 다른 호실 점유자와 혼동하면 인수액을 잘못 계산할 수 있습니다.
- 선행 전입자의 대항력 확인. 보증금 미상인 선행 전입자 68명에 대해 호실별 전입세대, 계약서, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 및 우선순위를 확인해야 합니다.
- 이정철 임차권. 보증금 80,000,000원, 점유개시일 2023.10.21, 전입일 2023.10.27, 확정일자 2023.10.04, 임차권등기 2025.03.14의 관계를 확인해야 합니다.
- 배당표 검증. 이정철에게 80,000,000원이 전액 배당된다는 추정이 실제 배당순위와 일치하는지 확인해야 합니다. 당해세나 다른 우선권자의 배당에 따라 달라질 수 있습니다.
- 근저당 이력. 구덕신용협동조합의 2018년 근저당권 말소 표시와 2025년 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기의 관계를 확인해야 합니다. 공동담보목록 제2018-243호도 함께 검토해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.08 기재된 임대의무 및 임대료 증액 제한 등과 매각 후 적용관계를 확인해야 합니다.
- 용도 적합성. 근린시설과 업무시설(오피스텔 이용)의 표기 및 주거용 사용 상태를 확인하고, 금융·세금·임대운용상 제약을 점검해야 합니다.
- 유찰가 착시 방지. 1회 유찰 최저가 80,000,000원, 2회 유찰 최저가 64,000,000원 대신 인수 추정액을 합산한 실질취득 추정액을 판단 기준으로 사용해야 합니다.
- 관리비 및 인도 문제. 미납 관리비, 실제 점유 상태, 인도 가능성, 명도비용을 확인해야 합니다.
- 실거래 확인. 최근 12개월 유사 오피스텔 거래와 가장 최근 거래가격을 조사해 실질취득액이 시장가격 이하인지 검증해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료, 감정평가서 및 기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1억 신건, 싸고 비싸고를 논하기 전에 권리부터 확정해야 한다”
강일스퀘아 302호는 입지만 놓고 보면 사상역 접근성이 좋은 도심형 오피스텔 입지입니다. 그러나 경매투자에서 입지보다 먼저 해결해야 할 문제가 있습니다. 실제 임차인과 인수할 보증금이 확정되지 않았다는 점입니다.
이정철의 등기보증금 80,000,000원은 현재 회차 예상배당에서는 전액 변제되어 인수액이 0원입니다. 하지만 1회·2회 유찰 시에는 인수금이 발생하고 실질취득 추정액이 각각 81,840,000원, 81,552,000원이 됩니다. 더구나 다른 전입자들의 호실별 권리 귀속 및 보증금이 확인되지 않았기 때문에 이 금액을 최종 취득원가로 확정할 수 없습니다.
2018년 근저당권의 말소·이전 이력, 민간임대주택등기, 사건상 용도와 오피스텔 이용상태의 관계 역시 확인해야 합니다. 최근 실거래 비교가격도 없는 상황이므로 최저가가 감정가보다 낮아지는 것 자체를 가격 메리트로 볼 수 없습니다.
