부산지방법원 2025타경100991. 이번 물건은 부산광역시 사상구 괘법동에 있는 강일스퀘아 2층 203호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가 요항에서는 해당 건물의 조사 대상 호실들을 공부상 업무시설인 오피스텔로 설명합니다. 따라서 실제 이용상태와 해당 호실의 건축물대장상 용도를 먼저 대조해야 합니다.
등기부상 소유자는 김문옥입니다. 2018년 소유권이 이전되었고, 과거 구덕신용협동조합의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 2025년 임의경매개시결정과 가압류가 등기되었으며, 근저당권의 채권양도에 따른 이전 기록도 나타납니다.
핵심은 두 가지입니다. 첫째, 말소기준권리와 근저당권의 현재 효력을 정확히 확인하는 것. 둘째, 203호에 실제로 귀속되는 임차관계를 특정하는 것입니다. 이 두 가지를 해결하지 않으면 최저매각가 80,000,000원을 기준으로 수익성이나 가격 메리트를 평가하는 것은 성급합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 2층 203호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정상 공부 이용상태는 업무시설(오피스텔) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 건물 |
| 대상 호실 | 제2층 제203호 |
| 소유자 | 김문옥 (단독소유) |
| 소유권이전 | 2018.12.28 (매매원인 2018.11.16) |
| 감정가 | 80,000,000원 |
| 최저매각가 | 80,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 신청 청구액 | 3,713,000,000원 |
| 등기부 발급일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 근저당권과 말소기준 확인이 우선
2018년 설정된 근저당권의 채권최고액은 4,368,000,000원입니다. 등기 당시 채무자는 강일종합건설주식회사였고, 2018.12.28 계약인수로 김문옥이 채무자로 기재되었습니다.
2025.02.10 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기되었고, 2025.05.01 새김해새마을금고의 763,094,570원 가압류가 뒤따랐습니다. 가압류는 현재 표시된 경매개시결정 이후의 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 분류되지만, 실제 배당순위와 근저당권의 권리관계는 별도로 검증해야 합니다.
② 임차관계 — 203호에 해당하는 임차인부터 특정해야 한다
현황조사 및 문건접수 등에 나타나는 전입 관련자는 총 71명입니다. 이 가운데 69명은 현재 표시된 경매개시결정일보다 앞서 전입한 것으로 기록되어 있고, 나머지 2명은 그 이후 전입한 것으로 기재되어 있습니다.
다만 이 71명이 모두 203호의 임차인이라는 의미는 아닙니다. 건물에 다수 호실이 존재하고, 각 전입자의 점유 부분이나 해당 호실과의 연결관계가 확정되어 있지 않습니다. 따라서 203호의 실제 임차인 수는 현재 확정할 수 없습니다.
전입 및 배당요구 확인 내역
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|
※ 대항력 표시는 203호 귀속 여부와 실제 점유, 임대차 성립, 유효한 말소기준권리 등을 확인하기 전의 잠정 판단입니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제권도 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위변제·승계로 표시된 사람은 없습니다.
특히 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 배당으로 충분히 변제되지 않는다면, 낙찰가격이 내려가더라도 매수인이 인수하는 금액이 증가하여 실질취득 총액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 따라서 임차보증금 확인 전에는 유찰가격만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
아래 표는 현재 산출된 배당 시뮬레이션입니다. 실제 배당표가 확정된 것은 아니며, 근저당권의 권리관계와 임차인의 우선변제 여부가 반영되는 과정에서 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,840,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 78,160,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 배당 | — | 80,000,000원 |
배당 계산상 채권액 763,094,570원 중 78,160,000원이 지급되어 684,934,570원이 미배당으로 남습니다. 다만 채권자의 미배당액이 곧바로 매수인의 인수액이 되는 것은 아닙니다. 매수인 인수 여부는 해당 권리의 성격과 존속 여부에 따라 별도로 결정됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 권리위험은 별개
| 매각 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 684,934,570원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 64,000,000원 | 62,448,000원 | 700,646,570원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 51,200,000원 | 49,878,400원 | 713,216,170원 |
유찰이 발생하면 최저매각가가 낮아지는 반면, 계산상 채권자의 미배당액은 증가합니다. 하지만 미배당 채권과 매수인의 인수채무는 구분해야 합니다.
⑤ 시세·가격 메리트 — 판단 보류
현재 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 비교 가능한 최근 실거래 평균, 최신 거래가격과 가격 추세를 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 80,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 또는 높은지 확정할 근거가 없습니다.
특히 대상 물건은 근린시설이라는 사건상 용도와 업무시설(오피스텔)이라는 감정상 이용상태가 함께 나타나므로, 정확한 용도와 호실별 이용현황을 확인한 뒤 동일한 용도·면적·입지 조건의 거래와 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교와 각종 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 대중교통. 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 사상역, 부산김해경전철 사상역이 있어 감정평가상 교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 차량 접근. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 15층 건물로, 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전·주차타워·도시가스 난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 비행안전제6구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 정방형 토지로, 전체 토지면적은 296.1㎡입니다. 공시지가는 2,721,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 건축물 사항. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않습니다. 다만 해당 203호의 실제 용도는 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성. 사상역 인근 교통 입지의 장점은 있으나, 동일 용도의 실제 거래가격과 거래량을 확인하지 못했으므로 매도 소요기간이나 가격 회복 가능성을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 203호 임차인 특정. 전입 관련자 71명 중 실제로 203호에 해당하는 사람을 현황조사서·매각물건명세서·점유관계 및 호실별 자료로 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 해당 호실 임차인의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 전입일 및 현재 점유 여부를 대조하고 미배당 보증금 인수 가능성을 계산해야 합니다.
- 말소기준권리 재검증. 2018.10.25 근저당권의 말소 표시와 2025.07.09 근저당권 이전 기록이 어떤 관계인지 원본 등기부에서 확인해야 합니다.
- 신청채권과 배당순위. 신청채권액 3,713,000,000원, 가압류 채권액 763,094,570원 및 배당 시뮬레이션의 정합성을 검토해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 해당 등기의 적용 대상, 경매 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 근린시설이라는 사건상 표기와 감정상 오피스텔 이용상태를 건축물대장 및 현장 확인으로 대조해야 합니다.
- 실거래 비교. 동일 용도·규모의 최근 거래가격을 확보하고 실질취득 총액이 시세보다 낮은지 확인해야 합니다.
- 관리비 및 점유 상태. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분과 실제 점유자에 따른 명도비용을 확인해야 합니다.
- 입찰서류 검토. 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 경매기록을 대조한 후 입찰 여부를 최종 결정해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 낮아도 인수금액을 모르면 싼 물건이 아니다”
강일스퀘아 203호는 감정가와 최저매각가가 모두 80,000,000원인 신건입니다. 그러나 매수인에게 인수될 권리가 없다고 확정할 수 없는 상태입니다.
전입 관련자 71명의 호실 귀속관계가 불분명하고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 말소기준권리와 근저당권 이전등기의 관계 역시 검증이 필요합니다. 배당 계산상 매수인 인수액이 0원으로 나타난다고 해서 실제 임차보증금 인수 위험까지 0원이라고 결론 내릴 수는 없습니다.
시세 비교도 아직 불가능합니다. 따라서 지금은 가격이 저렴한지 논하기보다 해당 호실의 임차관계, 권리의 존속 여부, 실질취득 총액을 확정하는 일이 우선입니다.
결론은 입찰 보류·추가 확인 권고. 203호의 실제 임차인을 특정하고, 미배당 보증금 인수 여부와 말소기준권리를 확인한 뒤 시세와 실질취득 총액을 비교해야 비로소 합리적인 입찰 판단을 내릴 수 있습니다.
