부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 13층 1303호에 대한 임의경매입니다. 사건의 물건용도는 근린시설로 표시되지만, 감정평가상 건물은 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자는 김문옥이며, 등기에는 구덕신용협동조합이 설정한 채권최고액 4,368,000,000원의 근저당권과 그 후속 이전 기록이 나타납니다. 경매 신청 청구액도 3,713,000,000원으로 확인됩니다.
가장 먼저 확인해야 할 부분은 권리의 선후관계입니다. 2018년 설정 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되면서도, 2025년 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 권리이전 기록이 존재합니다. 동시에 2025년 경매개시결정이 말소기준으로 제시되어 있습니다. 이 권리관계가 실제 등기 원본에서 어떻게 정리되어 있는지에 따라 임차권의 순위와 매수인의 부담 여부가 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 13층 1303호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 |
| 소유자 | 김문옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 87,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 경매 청구액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 근저당 이력 재검증
등기상 2018.10.25 설정된 구덕신용협동조합 근저당권이 가장 중요한 선행 권리입니다. 그 이후 소유권이 김문옥에게 이전되었고, 2025.02.10 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 이어 한도원의 주택임차권등기와 새김해새마을금고 가압류가 나타납니다.
② 임차인·점유자 분석 — 핵심 위험 구간
현황조사와 접수 기록 등에는 71건의 전입·점유 관련 명의가 나타납니다. 그중 보증금과 확정일자가 명확하게 확인되는 등기 임차권자는 한도원입니다. 나머지는 대부분 보증금 및 확정일자 확인이 필요합니다.
다만 하나의 1303호에 다수 명의가 나타난다는 점에서 모든 명의가 이 호실의 서로 다른 실제 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 현황조사 명의의 대상 호실, 실제 점유 관계, 중복 여부를 우선 확인해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 명의는 별도로 확인되지 않으므로 해당 명의들을 보증금 중복신고로 임의 처리하지 않습니다.
등기된 임차권자 — 한도원
| 임차권자 | 한도원 |
|---|---|
| 임차 범위 | 부동산 전부 |
| 임대차계약일 | 2021.08.28 |
| 점유개시일 | 2021.08.28 |
| 전입신고일 | 2021.08.30 |
| 확정일자 | 2021.08.30 |
| 임차보증금 | 20,000,000원 |
| 차임 | 월 310,000원 (등기 기재) |
| 임차권등기 원인일 | 2025.02.26 |
| 임차권등기일 | 2025.03.04 |
| 배당요구 | 배당요구 확인 |
| 우선변제 | 확정일자·배당요구 확인 / 실제 순위 검증 |
| 매수인 승계 | 선행 근저당·배당결과 확인 필요 |
한도원은 전입과 확정일자를 갖추었으며 임차권등기도 완료했습니다. 그러나 2018년 근저당권이 유효하다면 한도원의 임차권은 그보다 후순위입니다. 따라서 대항요건의 존재와 선순위 인수 여부를 구별해야 합니다. 제공된 예상배당에는 한도원에게 20,000,000원 전액이 배당되는 것으로 계산되어 있으나, 실제 배당 가능 여부는 근저당권의 효력과 배당순위를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
전입·점유 관련 명의 전체 확인표
아래 ‘대항력 가능·미상’은 전입 시점만으로 대항력이 확정된 것이 아니라는 뜻입니다. 각 명의의 실제 1303호 점유 여부와 임대차계약의 존재부터 확인해야 합니다. 우선변제권도 별도 확인이 필요합니다.
| 명의 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 배당요구·승계 |
|---|
③ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,966,000원 |
| 1. 임차인 · 한도원 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 65,034,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 금액은 매각가 87,000,000원을 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 실제 배당표가 아닙니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 2018년 근저당권과 경매 신청채권자의 배당순위 문제도 별도로 검증해야 합니다.
유찰 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 가압류 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 87,000,000원 | 65,034,000원 | 698,060,570원 |
| 1회 유찰 (80%) | 69,600,000원 | 47,947,200원 | 715,147,370원 |
| 2회 유찰 (64%) | 55,680,000원 | 34,277,760원 | 728,816,810원 |
유찰 시 최저매각가는 내려가지만, 현재 배당 계산에서는 채권자의 미배당액이 증가합니다. 이는 채권자의 회수 부족액이지, 매수인이 그대로 인수하는 금액을 뜻하지는 않습니다. 선순위 임차권 인수가 확인되는 경우에만 해당 미배당 보증금의 승계 여부를 별도로 산정해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 근린생활시설 등으로 구성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 시내버스정류장과 도시철도 2호선 사상역, 부산김해경전철 사상역이 인근에 있어 제반 교통 사정은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 15층 규모입니다. 위생·급배수설비와 승강기, 공동현관, 주차타워, 도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역 등입니다. 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설 오피스텔로 이용되고 있으며, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 사상역 인근의 교통 입지는 긍정적이나, 이 호실의 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 구체적인 매도 가능가격과 환금성은 별도 검토가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2018.10.25 근저당권의 실제 말소 여부와 2025.07.09 권리이전 등기를 등기사항전부증명서 원본에서 대조해야 합니다.
- 임차인 실제 호실 확인. 전입·점유 관련 71건이 각각 어느 호실과 관련되는지, 1303호의 실제 임차인이 누구인지 특정해야 합니다.
- 보증금과 인수액 조사. 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 종기 내 권리신고, 배당요구 여부 및 미배당 보증금 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 한도원 임차권 확인. 보증금 20,000,000원의 실제 배당순위와 전액 회수 가능 여부, 임차권등기 말소 조건을 확인해야 합니다.
- 배당순위 검증. 신청채권자의 배당액 0원과 후행 가압류 채권자 배당 65,034,000원의 근거를 확인해야 합니다.
- 용도와 점유관계 확인. 근린시설 분류와 업무시설 오피스텔 이용상태를 대조하고, 실제 주거 사용 여부를 점검해야 합니다.
- 관리비·명도 조사. 공용부분 미납 관리비와 실제 점유자의 명도 가능성 및 필요한 비용을 조사해야 합니다.
- 시세 확인. 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 실거래와 현재 매물을 확보한 뒤 실질취득금액과 비교해야 합니다.
- 입찰 전 최종 대조. 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서, 임대차 관련 서류 및 법원 배당관계 자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 권리 확정이 먼저다”
이 물건에서 가장 큰 위험은 감정가 자체가 아닙니다. 임차인과 선행 담보권의 실제 법률관계를 확정하지 못했다는 점입니다.
최저매각가 87,000,000원에 비해 경매 청구액이 크고, 여러 전입·점유 관련 명의의 임차보증금도 대부분 확인되지 않았습니다. 한도원의 등기 임차권 20,000,000원은 확인되지만, 2018년 근저당권의 효력과 배당순위 문제까지 남아 있습니다. 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않아 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.
종합 판단은 D등급(28점), 현 단계 입찰 보류입니다. 이는 모든 점유자가 선순위 임차인이라는 뜻이 아니라, 매수인의 인수 위험과 실질취득금액을 합리적으로 확정할 수 없다는 의미입니다. 실제 임차인·보증금·말소기준권리·배당순위가 명확해진 이후에야 적정 입찰가를 검토할 수 있습니다. 이 사건의 우선순위는 낙찰가를 낮추는 것보다 인수 위험을 정확히 밝혀내는 것입니다.
